39 Co 139/2025-238 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 142 091 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 142 091 Kč od 11. 11. 2022 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalobu, pokud se jí žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 55 806 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 50 000 Kč od 4. 11. 2022 do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 5 806 Kč od 11. 11. 2022 do zaplacení, zamítl (výrok II.). Výrokem III. rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 37 160 Kč k rukám , Jméno advokátky, , advokátky, do tří dnů od právní moci rozsudku. Současně vyslovil, že žalobkyně je povinna zaplatit státu částku odpovídající 28 % nákladů řízení státu a žalovaná částku odpovídající 72 % nákladů řízení státu, na účet Obvodního soudu pro , adresa, , a to ve výši určené samostatným usnesením (výrok IV., V.).2. V odůvodnění svého rozhodnutí uvedl, že žalobou ze dne 23. 12. 2022 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky celkem ve výši 197 897 Kč s konkretizovaným příslušenstvím. Tvrdila, že jako budoucí kupující uzavřela se žalovanou jako budoucí prodávající dne 16. 11. 2021 smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále také jen „SBKS“), na základě které se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytové jednotce číslo , číslo, včetně odpovídajícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, nacházející se v bytovém domě č. p. , číslo, stojící na pozemku p. č. , číslo, v k. ú. , adresa, na , adresa, (dále také jen „Kupní smlouva 1“) a kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k parkovacím stáním – pozemkům p. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, na , adresa, (dále jen „Kupní smlouva 2“). Dne 21. 8. 2022 po nahlédnutí do katastru nemovitostí zjistila, že žalovaná jedno z parkovacích stání již prodala , jméno FO, s tím, že žalovaná jí poté nabídla ke koupi jiná parkovací stání, to vše za podmínek pro ni nevýhodných oproti podmínkám sjednaných v SBKS. Od žalované nakonec koupila jiná parkovací stání na pozemcích parc. č. , číslo, a , číslo, , byť na nich stále vázla věcná břemena pro jiné bytové jednotky a měly menší výměru, neboť hrozilo riziko, že nebude mít k bytu žádné parkovací stání a tím bude také negativně ovlivněna hodnota bytu. Přesto však ve vztahu k původním parkovacím stáním od SBKS odstoupila, a to dopisem ze dne 24. 10. 2022, ve kterém zároveň žalovanou vyzvala k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč. Žalovaná však její nárok neuznala. Žalobkyně dále uvedla, že Kupní smlouvu 1 uzavřela se žalovanou dne 16. 11. 2021 s tím, že zápis vlastnického práva k bytu na LV č. , číslo, byl proveden 10. 12. 2021. Mezi účastnicemi byl domluven termín předání bytu na 17. 12. 2021, kdy si byt měl převzít zmocněnec žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Tohoto dne však byt nebyl ve stavu, který by umožňoval jeho užívání, a to především z důvodu, že nebyl připojen k dodávce elektrické energie a chyběl zde elektroměr, tedy byt nebylo možno vytápět, jelikož je vytápěn výhradně elektrickým podlahovým vytápěním a nebylo ani možno ohřívat vodu v elektrickém bojleru a svítit. Mimoto ani nebyly funkční dveře na balkon, ani dvě okna, byl také vadný elektrický ohřívač vody. Navíc nebyl ani žalobkyni předán sklep, který je součástí bytu. V protokolu podepsaném oběma stranami bylo zaznamenáno, že byt není připraven k předání ze strany žalované a nebyl předán s tím, že žalovaná zajistí odstranění uvedených vad, přičemž bude dohodnut nový termín předání. Byt pak byl zmocněnci žalobkyně předán dne 28. 2. 2022, a to přesto, že nebyla možnost ověřit funkce podlahového vytápění, byl nefunkční elektrický sporák, který vyhazoval proudový chránič, nebylo možno otevřít dveře na balkon a nebyl předán sklep, k čemuž následně došlo až dne 9. 5. 2022. Vzhledem k tomu byla žalovaná v prodlení s předáním bytu o 143 dnů. Z tohoto důvodu se proto žalobkyně po žalované domáhala také smluvní pokuty ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení v době od 17. 12. 2021 do 27. 2. 2022, tedy za dobu 73 dnů, částky 73 000 Kč a dále smluvní pokuty za nepředání kompletního bytu, tedy včetně sklepa, za dobu od 28. 2. 2022 do 8. 5. 2022, ve výši poloviny sjednané smluvní pokuty, tedy částky 500 Kč za každý den, která činí za 70 dní částku 35 000 Kč. Žalobkyně se dále domáhala zaplacení částky ve výši 34 091 Kč s odůvodněním, že byt kupovala s úmyslem jej pronajímat a vzhledem k tomu, že jí byl předán pozdě z důvodu, že jej nebylo možno užívat, vznikla jí škoda v rozsahu obvyklého nájemného za období od 18. 12. 2021 do 28. 2. 2022, kdy byt bez sklepa převzala. Výši obvyklého nájemného dovozovala z již uzavřené nájemní smlouvy na tento byt ve výši 14 000 Kč, Anonymizováno, měsíčně, přičemž náhrada škody pak činila částku 34 091 Kč (460 Kč denně za 73 dnů). Konečně pak žalobkyně nárokovala po žalované i náhradu cestovních nákladů za cestu zmocněnce , jméno FO, , který se dvakrát dostavil do , adresa, k předání bytu zbytečně. Náklady na cestovné vyčíslila podle vyhlášky č. 511/2021 na částku celkem ve výši 5 806 Kč.3. Žalovaná uplatněné nároky neuznala, a to ani částečně. K nároku na zaplacení smluvní pokuty podle čl. III.3 SBKS uvedla, že již 9. 2. 2022 avizovala žalobkyni, resp. jejímu zmocněnci , jméno FO, , uzavření Kupní smlouvy 2, ale tato výzva zůstala bez reakce. Podle jejího názoru tak dostála své povinnosti podle SBKS a pokud žalobkyně využila svého práva neuzavřít Kupní smlouvu 2, ač k tomu byla vyzvána, neboť předmět převodu byl zatížen věcnými břemeny, bylo to její právo. Nedošlo však k porušení povinnosti na straně žalované, proto nárok na zaplacení smluvní pokuty žalobkyni nevznikl. Poukázala i na skutečnost, že účastnice uzavřely 30. 8. 2022 kupní smlouvu, podle níž žalobkyně koupila od žalované parkovací stání na pozemcích p. č. , číslo, a , číslo, v k. ú. , adresa, na , adresa, , a tedy pokud nezanikla povinnost uzavřít Kupní smlouvu 2 dle SBKS již dříve, zanikla nejpozději k tomuto datu, neboť tím byla po faktické stránce po dohodě stran splněna povinnost žalované. Namítala tedy, že odstoupení žalobkyně od SBKS dne 24. 10. 2022 není účinné, neboť povinnost podle SBKS byla splněna. Uvedla dále, že byt bylo možné předat dne 17. 12. 2021, když v Kupní smlouvě 1 nebylo ani ujednáno, že by žalobkyně byla oprávněna odmítnout byt převzít. Pokud jde o nárok na náhradu škody, namítala, že žalobkyně neprokazuje ušlý zisk s tím, že náklady na dopravu zástupce žalobkyně nejsou relevantní, neboť bylo pouze na žalobkyni, že se rozhodla koupit si byt mimo její bydliště a využít služeb zmocněnce za situace, že ten musel vážit delší cestu.4. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování (bod 6. – 15. odůvodnění napadeného rozhodnutí) s odkazem na příslušná zákonná ustanovení dospěl k závěru, že žaloba je důvodná pouze částečně. Shrnul, že účastnice dne 16. 11. 2021 platně uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě o převodu nemovitostí, tedy smlouvu o smlouvě budoucí podle ust. § 1785 o. z., ve které se zavázaly uzavřít Kupní smlouvu 1 (o převodu vlastnického práva k bytu) a Kupní smlouvu 2 (o převodu vlastního práva k parkovacím stáním).5. Co se týká nároku na zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč soud prvního stupně uvedl, že z jazykového i systematického výkladu znění čl. III.3 SBKS (z podání obou účastnic je zřejmé, že tomu odpovídá i jejich vůle při uzavírání SBKS) jednoznačně vyplývá, že podmínkou vzniku nároku žalobkyně na smluvní pokutu podle zmiňovaného článku je nejen skutečnost, že nedošlo k uzavření Kupní smlouvy 2 z důvodů na straně žalované ale zároveň, že žalobkyně od SBKS co do závazku uzavřít Kupní smlouvu 2 odstoupila. Vyzdvihl, že je třeba přisvědčit žalobkyni, že podle judikatury Nejvyššího soudu lze vázat vznik práva na smluvní pokutu kromě porušení povinnosti na další právní skutečnosti, kterou je odstoupení od smlouvy věřitelem pro porušení povinnosti dlužníkem (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2019, č. j. 23 Cdo 1192/2019-121), a proto v čl. III.3 SBKS byl platně sjednán nárok žalobkyně jako budoucí kupující na smluvní pokutu. Protože předmětem Kupní smlouvy 2, k jejímuž uzavření se účastnice v SBKS zavázaly, však byly dvě parkovací stání na pozemcích parc. č. , číslo, a , číslo, , k. ú. , adresa, na , adresa, , které žalovaná prodala (v případě parkovacího stání na pozemku parc. č. , číslo, dne 5. 9. 2022 , jméno FO, a v případě parkovacího stání na pozemku parc. č. , číslo, dne 3. 8. 2022 , jméno FO, ), práva a povinnosti ze SBKS ke dni 5. 9. 2022 zanikly podle ust. § 2006 odst. 1 o. z. pro nemožnost plnění (viz např. usnesení ze dne 29. 11. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3035/2009); tedy zanikl i závazek žalované uzavřít Kupní smlouvu 2. Pokud poté žalobkyně dne 20. 10. 2022 odstoupila od SBKS co do povinnosti uzavřít Kupní smlouvu 2, nešlo o platné právní jednání, a proto nebyla ani splněna podmínka čl. III.3 SBKS pro vzni