58 Co 542/2024-81 — Městský soud v Praze

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem ze dne , datum, (dále též jen „napadený rozsudek“) soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do , datum, a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení (výrok I.), zamítl žalobu ohledně zaplacení částky , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od , datum, do zaplacení (výrok II.), žalobci uložil povinnost zaplatit do tří dnů od právní moci rozsudku žalované k rukám advokáta žalované na náhradu nákladů řízení částku , částka, (výrok III.).2. Soud I. stupně tak v projednávané věci rozhodl o žalobě (doručené soudu dne , datum, ), kterou se žalobce vůči žalované domáhal úhrady částky , částka, s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřel se žalovanou dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále též jen „smlouva o budoucí kupní smlouvě“), na jejímž základě měl být žalovanou do vlastnictví žalobce za sjednanou kupní cenu ve výši , částka, převeden pozemek – po uzavření uvedené smlouvy v katastru nemovitostí vymezen jako pozemek parc. , číslo, - zahrada, v katastrálním území , název, , v obci , adresa, – (dále jen „pozemek“), a to do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny inženýrské sítě (povolení, výstavba a kolaudace hlavních řadů kanalizace, vodovodu, plynovodu, povolení realizace a kolaudace jejich přípojek a povolení, výstavba a kolaudace elektroměrných pilířů, dále též povolení, výstavba a kolaudace stavby komunikací včetně sjezdu). Žalobce žalované dle smlouvy plnil dvě zálohy po , částka, . Žalobce se žalované opakovaně (e-mailem) dotazoval na další postup a plnění smlouvy, zejména ve věci kolaudace inženýrských sítí, přičemž v odpovědi ze dne , datum, na e-mail žalobce ze dne , datum, zaslala žalovaná žalobci kopii listiny datované ke dni , datum, , kterou žalovaná údajně odstupuje od smlouvy, spolu s kopií podacího lístku ze dne , datum, . Podle zjištění žalobce žalovaná dosud nezajistila příslušná kolaudační rozhodnutí, se kterými bylo počítáno smlouvou jako s podmínkou pro uzavření kupní smlouvy a nesplnila tak podmínky pro uzavření kupní smlouvy, a pozemek ještě před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedla na základě kupní smlouvy ze dne , datum, manželům , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, (dále též jen „manželé , jméno FO, nebo „třetí osoby“). Na předžalobní výzvu odpověděla žalovaná dopisem ze dne , datum, , kterým nabídla žalobci úhradu zaplacených záloh 2x , částka, a dále pak částky ve výši , částka, nad rámec záloh jako náhradu škod, úroků a veškerých nákladů. Žalovaná tak namísto splnění předmětné smlouvy tuto hrubým způsobem porušila a znemožnila její budoucí plnění tím, že pozemek ještě před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedla jiným kupujícím. K listině datované ke dni , datum, , kterým žalovaná údajně odstupuje od smlouvy o smlouvě budoucí, nelze přihlédnout. V prvé řadě tato listina žalobci byla doručena až dne , datum, prostřednictvím e-mailu (tj. dlouho po povolení vkladu vlastnického práva manželů , jméno FO, , k němuž došlo dne , datum, s účinky ke dni , datum, ), nikdy před tím žalobce uvedenou listinu neobdržel, a to ani poštou k , datum, . Listina neobsahuje důvod pro odstoupení od smlouvy a žádný takový důvod ani nebyl dán, neboť žalobce smlouvu nijak neporušil a žalovaná nebyla ani oprávněna od smlouvy odstupovat. Listina je také nesrozumitelná a vnitřně rozporná, neboť měla být údajně odeslána poštou až dne , datum, , přesto se v ní žalobce vyzývá k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě do dne , datum, , jež je tak objektivně nesplnitelná. Žalobce tedy pochybuje též o pravosti uvedené listiny a data sepsání uvedeného v jejím textu, což je rovněž důvodem neplatnosti listiny, kterou tak namítá. Žalobci v důsledku jednání žalované vznikla škoda, neboť se cena srovnatelných nemovitostí na trhu od doby uzavření smlouvy zvýšila a žalobce nemá možnost, jak obdobnou nemovitost za částku , částka, k dnešnímu dni pro sebe opatřit. Z kupní smlouvy ze dne , datum, vyplývá, že pozemek byl prodán manželům , jméno FO, za částku , částka, , tuto částku považuje žalovaná za obvyklou cenu pozemku a žalobce se s tímto závěrem ztotožňuje. Rozdíl mezi kupní cenou dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní cenou dle kupní smlouvy ze dne , datum, tak dosahuje částky , částka, . Tato částka je škodou způsobenou žalobci z důvodu porušení smlouvy takovým způsobem, že tato zanikla pro následnou nemožnost plnění zaviněnou výhradně žalovanou. Žalobce považuje uvedenou částku za minimální, když důvodně předpokládá zvýšení kupní ceny za srovnatelnou nemovitost i mezi datem , datum, a dnem podání žaloby. V důsledku zániku smlouvy pak žalobci vznikl také nárok na vrácení již uhrazených záloh na kupní cenu ve výši , částka, , které představují bezdůvodné obohacení na straně žalované. Žalovaná byla marně vyzvána k zaplacení celkové částky dopisem ze dne , datum, ve lhůtě do , datum, . Od následujícího dne se tak dostala do prodlení se zaplacením dlužné částky a žalobci vznikl rovněž nárok na úrok z prodlení v zákonné výši.3. Žalovaná ve vyjádření k žalobě s žalobou nesouhlasila. Ke své obraně uvedla, že oprávněným je jen požadavek na vrácení zálohově zaplacených plateb ve výši , částka, , ovšem žalobu označila za nedůvodnou, neboť nikdy neuvedla, že by uvedenou částku žalobci nechtěla vrátit, naopak žalobce k tomuto neposkytl potřebnou součinnost; není proto důvodný ani požadovaný úrok z prodlení z této částky. Žalovaná nesporovala, že do data podání žaloby nezajistila příslušná kolaudační rozhodnutí, respektive kolaudační souhlasy, se kterými bylo počítáno jako s podmínkou podle smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nesplnila tak podmínky pro uzavření kupní smlouvy. I pokud by nedošlo k odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze strany žalované, a tedy k zániku jejího závazku k prodeji pozemku, jakož i následně k jeho prodeji jiným kupujícím, nebyl by žalobce v postavení osoby oprávněné domáhat se nahrazení souhlasu žalované k uzavření kupní smlouvy. Žalobce má proti žalované právo pouze na vydání bezdůvodného obohacení, tedy zálohově zaplacených plateb. Žalovaná dále namítala nicotnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní pro neurčitost ujednání o tom, že žalovaná bude zavázána k prodeji předmětných nemovitostí do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny sítě a stavby komunikací v rámci developerského projektu, při kterém oddělením a sloučením pozemků č. , číslo, v obci , adresa, , katastrální území , město, , vznikne mimo jiné pozemek pracovně v grafických podkladech označený jako č. , hodnota, o výměře 709 m². I pokud by smlouva nicotnou nebyla, potom zanikla odstoupením od smlouvy, které provedla žalovaná svým právním jednáním dne , datum, , na což žalobce nijak nereagoval. V souladu se vzájemnými obchodními zvyklostmi bylo toto odstoupení od smlouvy zasláno e-mailem dne , datum, , a protože žalobce na e-mail nereagoval, bylo zasláno poštou doporučeným dopisem , datum, na adresu žalobce. Důvodem odstoupení byl požadavek žalované opakovaně na žalobce vznesený, aby přistoupil k uzavření kupní smlouvy již před tímto datem, což žalobce odmítal. Žalovaná nabídla žalobci v odstoupení od smlouvy, že pokud k uzavření kupní smlouvy dojde do data , datum, , odstoupení od smlouvy vezme zpět. Nabídla-li tedy žalovaná žalobci uzavření kupní smlouvy před odstoupením od smlouvy, splnila svůj závazek oferty, který žalobce neakceptoval. Odstoupila-li tedy za této situace žalovaná od smlouvy o smlouvě budoucí, realizovala právní jednání, k němuž byla oprávněna.4. Po podání žaloby, dne , datum, , žalovaná vrátila žalobci zaplacené zálohy v celkové výši , částka, , žalobce vzal v tomto rozsahu žalobu zpět, pročež bylo řízení do této částky zastaveno usnesením č. j. , spisová značka, ze dne 31. 5 2024.5. Soud I. stupně rozhodl na základě skutkových zjištění uvedených pod bodem 4. až 13. odůvodnění napadeného rozsudku (kdy odvolací soud v tomto směru na odůvodnění napadeného rozsudku v zájmu stručnosti vlastního rozhodnutí odkazuje). Shledal žalobu důvodnou jen zčásti. Po právní stránce posoudil věc podle § 1785, § 1786, § 2006, § 2913 odst. 1, § 2951, § 2952, § 2001 a § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od , datum, (zkráceně jen „o. z.“). Pod bodem 16. odůvodnění napadeného rozsudku dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaná zavázala, po splnění podmínek ve smlouvě uvedených, prodat pozemek, který byl ve smlouvě jednoznačně specifikován, a který byl po uzavření smlouvy po oddělení a sloučení pozemků zapsán do katastru nemovitostí jako pozemek parc. č. , číslo, v katastrálním území Hnidousy, v obci , adresa, , za kupní cenu ve výši , částka, . Mezi účastníky nebylo sporu o