33 C 256/2023-122 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou dne 17. 4. 2023 Kč se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým bude žalované uložena povinnost zaplatit jim částku ve výši celkem 133 500 Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedli, že dne 30. 12. 2021 uzavřeli s žalovanou smlouvu o budoucí smlouvě nájemní, v níž byly sjednány podmínky, za kterých smluvní strany uzavřou nájemní smlouvu k nebytovému prostoru v budově na adrese , adresa, . Předmětný nebytový prostor procházel rekonstrukcí vedenou žalovanou, některé práce měly být prováděny v součinnosti se žalobci. Dle smlouvy zaplatili žalobci žalované částku ve výši 105 000 Kč, která měla být po uzavření nájemní smlouvy započtena na jistotu ujednanou v nájemní smlouvě. Za žalobce tuto částku uhradila v den podpisu smlouvy dne 30. 12. 2021 bezhotovostně společnost , právnická osoba, , IČO , IČO, , a to na základě smlouvy o zápůjčce uzavřené se žalobci. V odst. 3. 2 písm. a) smlouvy se žalovaná zavázala vyzvat budoucí nájemce k uzavření nájemní smlouvy ve znění uvedeném v Příloze č. , hodnota, po provedení stavebních úprav specifikovaných v Příloze č. 2 v rozsahu/stavu umožňujícím stanovit termín počátku nájmu, který bude doplněn do nájemní smlouvy. Bylo sjednáno, že pokud budoucí pronajímatel neučiní tuto výzvu ve lhůtě do 31. 8. 2022, je budoucí nájemce oprávněn od smlouvy odstoupit a budoucí pronajímatel je povinen vrátit mu částku 105 000 Kč. Termín pro učinění výzvy byl následně opakovaně posouván, naposledy dodatkem č. 2, Anonymizováno, ke smlouvě, a to do 30. 11. 2022. Žalovaná však svůj závazek ze smlouvy nesplnila, tj. nevyzvala žalobce k podpisu nájemní smlouvy ani v dodatečném termínu do dne 30. 11. 2022. Povinnost žalobců uzavřít nájemní smlouvu zanikla ze zákona marným uplynutím lhůty, tj. dne 30. 11. 2022. Žalobci, aby dodrželi dikci smlouvy, dopisem ze dne 12. 12. 2022 odstoupili od předmětné smlouvy a vyzvali žalovanou k vrácení částky 105 000 Kč. V souvislosti s uzavřenou smlouvou o smlouvě budoucí vznikla nájemcům škoda ve výši 28 500 Kč v podobě marně vynaložených nákladů na zpracování technické dokumentace k předmětu nájmu. Žalovaná byla vyzvána k úhradě této částky výzvou ze dne 10. 1. 2023, která jí byla doručena následující den, rovněž tato částka uhrazena nebyla.2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Namítala, že není pravdou, že by nevyzvala žalobce k uzavření nájemní smlouvy v termínu do 30. 11. 2022. Výzva byla učiněna řádně a včas při společném jednání. Před uplynutím shora uvedené lhůty se žalobci dostavili do sídla žalované za účelem finalizace nájemní smlouvy, sjednání termínu předání nájmu, projednání záležitostí, ve kterých žalobci doposud neposkytli potřebnou součinnost a projednání předpokládaného postupu žalobců při dokončovacích pracích, které měly provést sami na své náklady. Na tomto jednání byli žalobci vyzváni k uzavření nájemní smlouvy – výtisk byl žalobcům předložen a s těmito projednán. Jednání proběhlo za účasti obou žalobců, , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Při tomto jednání byli žalobci vyrozuměni, že prostory jsou připraveny k předání až na dokončení (dolití) poslední vrstvy podlahy, což mělo proběhnout v řádu několika dnů, a pokud by vše bylo v pořádku a bez komplikací, měly být prostory bezprostředně poté předány žalobcům s tím, že by nájemné bylo hrazeno až od měsíce ledna 2023. Následně došlo v důsledku nutnosti úpravy technologického postupu k prodloužení původně předpokládaného termínu vytvrzení podlahy o cca 6 dnů. Žalobci poté odmítli prostory zcela nedůvodně převzít a odmítli nájemní smlouvu uzavřít. Žalované s ohledem na ustanovení čl. 3. 4 smlouvy vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 105 000 Kč. Žalovaná tímto započítává částku dle odst. 3. 1 písm. a) smlouvy ve výši 105 000 Kč, která je předmětem žaloby, na nárok žalované na úhradu smluvní pokuty. Pokud jde o nárok žalobců na zaplacení částky ve výši 28 500 Kč, pak nárok na náhradu škody vzniká v důsledku porušení povinnosti a žalovaná žádnou povinnost neporušila.3. K výzvě soudu žalobci podáním ze dne 6. 6. 2024 (č. l. 69) doplnili, že nárok na zaplacení částky 28 500 Kč vznikl žalobcům v důsledku porušení povinnosti žalované vyzvat ve sjednaném termínu žalobce k uzavření nájemní smlouvy.4. K výzvě soudu žalovaná u jednání dne 22. 5. 2024 a v písemném podání ze dne 6. 6. 2024 (č. l. 60) doplnila skutková tvrzení tak, že žalobci byli vyzváni k uzavření nájemní smlouvy u jednání, které se konalo dne 21. 11. 2022 v sídle žalované, na toto jednání navazovalo jednání mezi žalovanou a společností , právnická osoba, , za kterou jednali , adresa, a , jméno FO, s tím, že se společností , právnická osoba, byla následně nájemní smlouva uzavřena. Pokud jde o údaje chybějící v nájemní smlouvě, tak nájemní vztah měl vzniknout od 1. 1. 2023, nájemcem měla být společnost , právnická osoba, , nájemné za druhý prostor bylo 1 000 Kč a datum složení jistoty, které bylo známé, tedy 31. 12. 2021.5. Skutková zjištění byla učiněna z provedených listinných důkazů, výpovědí svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , adresa, a , tituly před jménem, , jméno FO, a z účastnické výpovědi žalobce , Jméno žalobce B, .6. Ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené dne 30. 12. 2021 mezi žalovanou jako pronajímatelem, zastoupenou na základě plné moci , tituly před jménem, , jméno FO, a žalobci jako budoucími nájemci bylo zjištěno, že předmětem nájemní smlouvy (vymezeným v článku 1 smlouvy) měly být a) prostory v 1. NP domu sestávající ze dvou propojených místností o celkové výměře cca 51 m2 a z WC spolu s chodbou před WC o celkové výměře cca 18 m2 (dále jako „první prostor“) a b) v 1. PP domu sestávající z WC a přístupových prostor k těmto (dále jako „druhý prostor“). V článku 2 smlouvy bylo sjednáno, že první prostor prochází stavebními úpravami, pronajímatel a budoucí nájemci se dohodli, že za a) Většinu stavebních úprav (základní práce) provede pronajímatel na své náklady a nebezpečí, a to v ujednaném rozsahu, za b) Zbývající stavební úpravy (drobné a dokončovací práce, úpravy specificky zaměřené pro budoucí nájemce) poté provedou budoucí nájemci na své náklady a nebezpečí, a to v ujednaném rozsahu a způsobem a v provedení odsouhlaseném pronajímatelem, případně provedení těchto budoucí nájemci pronajímateli uhradí. V článku 2. 2 smlouvy bylo sjednáno, že budoucí nájemci nebudou mít po skončení nájmu ani v případě, že k výzvě pronajímatele nepřistoupí k uzavření nájemní smlouvy, zpravidla nárok na náhradu výdajů vynaložených dle odst. 2. 1 písm. b) až d) této smlouvy (finanční vypořádání). Podrobnosti, jakož i případný způsob demontáže, jsou sjednány v Příloze č. 2 k této smlouvě. Toto ujednání je již zohledněno v podmínkách nájmu (výše nájemného, doba nájmu).7. V článku 3. 1 písm. a) smlouvy bylo sjednáno, že budoucí nájemci se zavazují ve lhůtě do 30. 12. 2021 uhradit na účet pronajímatele č. , č. účtu, , VS , var. symbol, , částku ve výši 105 000 Kč, která bude po uzavření nájemní smlouvy započtena na jistotu ujednanou v nájemní smlouvě. V článku 3. 1 písm. d) smlouvy bylo sjednáno, že budoucí nájemci se zavazují k výzvě pronajímatele přistoupit k uzavření nájemní smlouvy ve znění uvedeném v Příloze č. 1, do které bude doplněno označení nájemce, počátek nájmu, výše nájemného za druhý prostor a datum složení jistoty; nebude-li mezi smluvními stranami ujednána jiná částka, bude jako nájemné za druhý prostor doplněna částka 1 000 Kč. V článku 3. 1 písm. e) smlouvy bylo sjednáno, že budoucí nájemci se zavazují k výzvě pronajímatele převzít předmět nájmu, bude-li jeho stav umožňovat zahájení provádění ujednaných dokončovacích a zařizovacích prací nájemcem.8. V článku 3. 2 písm. a) smlouvy se pronajímatel zavázal vyzvat budoucí nájemce k uzavření nájemní smlouvy ve znění uvedeném v Příloze č. 1, Anonymizováno, po provedení stavebních úprav specifikovaných v Příloze č. 2 v rozsahu/stavu umožňujícím stanovit termín počátku nájmu, který bude doplněn do nájemní smlouvy. Pokud budoucí pronajímatel neučiní tuto výzvu ani ve lhůtě do 31. 8. 2022, je budoucí nájemce oprávněn od této smlouvy odstoupit a budoucí pronajímatel je povinen vrátit budoucímu nájemci částku uhrazenou dle odst. 3. 1 písm. a) této smlouvy. V článku 3. 2 písm. b) smlouvy bylo sjednáno, že pronajímatel se zavazuje po provedení stavebních úprav v rozsahu/stavu umožňujícím předání předmětu nájmu vyzvat budoucí nájemce k převzetí předmětu nájmu. Den převzetí nájmu by měl být zásadně shodný s počátkem nájmu, nebude-li ujednáno, jinak.9. V článku 3. 3 smlouvy bylo sjednáno oprávnění budoucích nájemců určit, že namísto budoucích nájemců bude předmětná nájemní smlouva uzavřena s nově založenou společností s ručením omezeným, jejímiž společníky a jednateli budou budoucí nájemci, přičemž obchodní podíl každého bude činit 50 %. V takovém případě bude provedena odpovídající úprava nájemní smlouvy a částka uhrazená budoucími nájemci dle odst. 3. 1 písm. a) této smlouvy bude započtena na jistotu hrazenou nájemce