118 C 7/2020 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se žalobou ze dne 24. dubna 2020 domáhal po žalované úhrady bezdůvodného obohacení ve výši 123 864 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí]. Uvedený pozemek je zastavěn stavbou, a to komunikací třetí třídy spojující [územní celek] a [anonymizováno], ve vlastnictví žalované. Rovněž uvedl, že komunikace vyplňuje celý pozemek žalobce o výměře 252 m², on sám žádný souhlas s užíváním svého pozemku komunikací nedal, za užívání mu není ničeho kromě částky 425 Kč ročně hrazeno, přičemž má za to, že žalovaná částka odpovídá běžnému nájemnému po odečtení již uhrazené částky. Uvedl, že o urovnání vztahů se snaží již od roku 2009. Žalobce požadoval konkrétně na doplatku bezdůvodného obohacení za rok 2015 – 2017 částku 8 175 Kč, za rok 2018 – 2020 částku 35 970 Kč za každý z uvedených roků a na náhradě nákladů vynaložených na pořízení znaleckého posudku částku 8 954 Kč. Následně žalobce změnil žalobu, tak, že nadále požaduje na náhradě bezdůvodného obohacení od 1.1.2015 do 31.12.2020 28 698 Kč, když výše částky dopovídá maximálnímu regulovanému nájemnému. 2. Žalovaná poté, co byla ze strany žalobce žaloba změněna, uvedla, že má za to, že žalobci náleží náhrada za bezdůvodné obohacení spočívajícího v užívání jeho pozemku komunikací ve vlastnictví obce, avšak vznesla námitku promlčení, pokud jde o bezdůvodné obohacení za roky 2015 2017. 3. Z informace o pozemku parc. [číslo] pro [katastrální uzemí] zapsaného na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun, soud zjistil, že vlastníkem pozemku je žalobce, uvedený pozemek má výměru 252 m², zapsaným druhem pozemku je ostatní plocha s využitím silnice. Komuniakce se nachází v katastru obce Rpety. 4. Ze zprávy Krajské správy a údržby silnic Středočeského kraje, příspěvková organizace, ze dne 19. března 2020 zn. [číslo] [spisová značka], vyplývá, že komunikace umístěná na pozemku parc. [číslo] ve vlastnictví žalobce je místní komunikací a nikoliv silnicí II. či III. třídy. 5. Z ortofotomapy předmětného pozemku ve spojení se snímkem komunikace ze serveru [webová adresa] má soud za prokázané, že pozemek je zastavěn komunikací a jejím ochranným pásmem, přičemž jde o komunikaci mimo zastavěné území obce. Okolí komunikace tvoří pole. 6. Ze znaleckého posudku [číslo] 2020, ze dne 20. března 2020, zpracovaného Doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc., ve spojení s jeho výpovědí před soudem, soud zjistil, že znalec na objednávku žalobce provedl ocenění – stanovení obvyklé ceny nájemného v období roku 2018 až 2020 Cenu obvyklého nájemného znalec stanovil tak, že určil obvyklou cenu pozemku a od obvyklé ceny pozemku odvodil výši obvyklého nájemného. Uvedl, že celý pozemek žalobce je vyplněn vlastním tělesem komunikace a obslužnými částmi komunikace (odvodňovací příkop). Pozemek je obdélníkového tvaru o šířce 14,6 m a délce 17,26 m v ose vozovky. Poukázal na to, že výše nájemného nejsou zveřejňovány ani centrálně zjišťovány a pro statistické účely jsou zjišťovány pouze nájmy kancelářských, prodejních a skladových prostor. Uvedl, že pozemek nelze ocenit podle cenové mapy, ani porovnáním ceny s jinými obdobnými pozemky neboť nezjistil, že by byl obdobný pozemek pod komunikací v okolí prodáván. Při stanovení obvyklé ceny vyšel z toho, že jde o pozemek stavební, a má proto být oceněn jako pozemek umožňující stavbu a jediným vhodným způsobem ocenění je dle znalce metoda porovnávací. Uvedl, že realitní kanceláře v době zpracování posudku nabízeli nezasíťované stavební pozemky v obci [obec] za cenu 1 200 Kč až 1 300 Kč za 1 m2. Uvedenou cenu korigoval, ponížil, o 10%, čímž získal cenu, za níž je zpravidla obchod realizován. Dle znalce obvyklá cena nezasíťovaného stavebního pozemku v obci [obec] v roce 2020 za 1 m² činila 1 100 Kč. Při určení výše obvyklé ceny pozemku pro rok 2018 a 2019 vyšel z statisticky vývoje průměrné ceny stavebních pozemků v ČR pro okres [okres] podle velikosti obce a cenu zjištěnou pro tok 2020 ponížil o index růstu cen, čímž stanovil obvyklou cena pozemku v roce 2018 ve výši 805 Kč za 1 m² a v roce 2019 ve výši 950 Kč za 1 m². 7. Dále uvedl, že obvyklá výše nájemného se odvíjí od obvyklé ceny pozemku a činí 1 až 10% z této ceny, přičemž 1% se vztahuje zpravidla k zemědělským či lesním pozemkům a 10% k pozemkům s komerčním využitím. Výši obvyklého nájmu v posuzovaném případě stanovil jako 5% z zjištěné obvyklé ceny v jednotlivých letech. Uvedeným způsobem stanovil obvyklé nájemné za celé období roku 2018 až 2020, tj. za tři roky, v celkové kumulované výši 35 970 Kč. 8. K dotazu soudu znalec výslovně uvedl, že při stanovení výše obvyklé ceny pozemku nepostupoval podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., konkrétně podle ustanovení § 4 odst. 3 vyhlášky, neboť takto stanovenou cenu měl za cenu regulovanou a jeho úkolem bylo stanovit cenu obvyklou. Obdobně uvedl, že nepracoval ani se zákonem o cenách a cenovými výměry stanovujícími maximální výši nájmu z pozemků pod komunikacemi. Znalec dále uvedl, že při stanovení obvyklé ceny pozemku neprovedl úvahu, jakým tipem stavby by byl pozemek zastavitelný, pokud by na něm nebyla umístěna komunikace, avšak potvrdil, že cena pozemku se odlišuje tím, jaký druh výstavby je na pozemku realizovatelný, tedy jaká je jeho budoucí výnosnost. 9. Z přípisu žalobce adresovaného žalované ze dne 30. 12. 2009 soud zjistil, že žalobce odmítl prodat svůj pozemek žalované za částku 15 210 Kč, neboť měl za to, že obvyklá hodnota pozemku je 129 000 Kč, zároveň požadoval, aby tato cena byla navýšena o částku, kterou bude povinen uhradit na dani z příjmu a na dani z převodu nemovitostí. 10. Z e-mailu žalobce žalované ze dne 22. 3. 2017 soud zjistil, že žalobce urguje řešení situace, kdy pozemek v jeho vlastnictví je užíván žalovanou, aniž by mu tato hradila jakéhokoliv náhradu a požaduje, aby do konce dubna 2017 byly ze strany žalované předloženy návrhy na řešení věci. Z odpovědi žalované ze dne 3. dubna 2017 soud zjistil, že žalovaná navrhovala odkup veškerých pozemků žalobce za cenu dle znaleckého posudku, který měl být přílohou citovaného e-mailu (znalecký posudek nebyl soudu předložen), a že stanovisko k uvedenému návrhu následně žalovaná urgovala emailem ze dne 22. května 2017. 11. Z přípisu žalobce žalované ze dne 21. září 2017 vyplynulo, že představy účastníků o řešení situace byly i nadále velmi rozdílné. Žalobce nabídl žalované, že je připraven prodat sporný pozemek za kupní cenu 63 000 Kč, pokud mu bude zároveň uhrazena náhrada za užívání pozemku ve výši 3 150 Kč ročně, a to za 3 roky zpětně, tj. za období od 1.9.2015 do 30. září 2017 v celkové výši 6 562 Kč. 12. Z emailové zprávy ze dne 27. září 2017 soud zjistil, že žalobce trval na úhradě náhrady za užívání pozemku v termínu do 30.9.2017, s tím, že jinak věc bude řešit soudní cestou. Žalovaná na to reagovala emailem ze dne 29. 7. 2017, v němž žalobce informovala, že k úhradě nemůže dojít dříve, než bude schválena obecním zastupitelstvem. Žalobce ve zprávě ze dne 29.9.2017 sdělil, že bude-li zároveň vyřešena i úhrada za měsíc říjen, listopad a prosinec, bere informaci žalované na vědomí. Žalovaná pak emailem ze dne 30.9.2017 přislíbila, že bude řešeno i nájemné za měsíce říjen, listopad a prosinec 2017. 13. Z emailu žalované žalobci ze dne 1. 12. 2017 má soud za prokázané, že žalovaná informovala žalobce po jednání zastupitelstva obce, že toto schválilo odkoupení pozemku žalobce za 63 000 Kč a zároveň náhradu za pronájem pozemku za 3 roky v celkové výši 6 562 Kč a nájem za měsíce říjen a listopad 2017 ve výši 525 Kč, s dotazem, zda to tak bude v pořádku a zda žalobce připraví předmětné smlouvy. 14. Žalované žalobci emailem ze dne 4. ledna 2018 sdělila žalobci, že mu poukazuje částku 1 275 Kč představující náhradu za užívání pozemků za roky 2015 – 2017 ve výši 425 Kč za každý rok, a to s odkazem na znalecký posudek, který si nechala obec vypracovat. Zároveň žalovaná sdělila, že očekává, že platbu za náhrady za rok 2018 odešle žalobci další samostatnou platbou. Z e-mailu žalované žalobci ze dne 30. ledna 2020 soud zjistil, že žalovaná informuje žalobce, že uhradila částku 425 Kč za užívání pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] za rok 2020. 15. Žalobce v předžalobní výzvě adresované žalované dne 24. 3. 2020 požadoval úhradu za užívání pozemku p. [číslo] o velikosti 252 m², v kat. úz. [obec]. Potvrdil, že mu byla uhrazena náhrada ze strany žalované ve výši 425 Kč ročně za každé z let 2015 – 2020. Nad již uhrazenou částku požadoval uhradit za užívání pozemku za období let 2015 2017 částku 8 175 Kč a za období let 2018 2020 částku 106 635 Kč, a to včetně zákonného úroku z prodlení a nákladů na vypracování znaleckého posudku Doc. [příjmení] ve výši 8 954 Kč, a to vše do 31. 3. 2020. 16. Z faktury č. [spisová značka] ve spojení s výpisem z běžného účtu má soud za prokázané, že žalobce uhradil znalci [příjmení]. [příjmení] částku 8 954 Kč za vypracování znaleckého posudku na výši