10 C 458/2022-31 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou podanou zdejšího soudu 15. 11. 2022 domáhala zaplacení částky ve výši 250 000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že dne 13. 4. 2022 byla uzavřena rezervační smlouva mezi žalobkyní jako zájemkyní o koupi spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], žalovaným jako budoucím prodávajícím a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]., [IČO], (dále jen„ [příjmení] [anonymizována dvě slova].“) jako budoucím zhotovitelem. Žalobkyně na základě této smlouvy uhradila dne 19. 4. 2022 rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč. Nejzazší lhůta pro uzavření kupní smlouvy byla stanovena do 2 měsíců od uhrazení rezervačního poplatku, tj. do 19. 6. 2022. Protože však nedošlo k uzavření kupní smlouvy ve stanovené lhůtě z důvodů na straně žalovaného jako budoucího prodávajícího, jakož i budoucího zhotovitele, žalobkyně podáním ze dne 12. 9. 2022 od smlouvy odstoupila. Žalobkyně současně vyzvala žalovaného k vrácení složené zálohy ve lhůtě do 30 kalendářních dní od doručení výzvy žalovanému, tj. do 14. 10. 2022. Následně byla žalobkyni vrácena část zálohy ve výši 100 000 Kč [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Zbývající část zálohy si uvedená společnost ponechala a sdělila žalobkyni, že tuto částku započetla na své náklady vůči žalobkyni. Žalobkyně dále uvedla, že žádný nárok vůči uvedené společnosti nemá, a proto odmítla provedené započtení. Nad to žalobkyni dosud nebylo předloženo vyúčtování zmíněných nákladů. S ohledem na to žalobkyně vyzvala žalovaného dopisem ze dne 20. 10. 2022 k vrácení zbývající části rezervační zálohy ve výši 250 000 Kč do 4. 11. 2022. Žalovaný uvedenou částku žalobkyni nevrátil, přestože byl o její zaplacení upomenut. 2. Žalovaný považoval žalobu za nedůvodnou a navrhl, aby ji soud zamítl. Žalovaný potvrdil, že mezi účastníky došlo k uzavření rezervační smlouvy, na základě které žalobkyně zaplatila rezervační poplatek. Tento měl být vrácen v případě, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Uzavření kupní smlouvy bylo podmíněno nabytím právní moci stavebního povolení inženýrských sítí. Do dnešního dne však předmětné stavební povolení nenabylo právní moci, a ani nebylo vydáno z důvodu nečinnosti správního orgánu. Není tedy vinou žalovaného, že ve sjednané lhůtě nebyly splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Pokud se žalobkyně rozhodla odstoupit od smlouvy, nemůže žalovaný nést náklady, které v souvislosti s plněním smluvního vztahu vynaložil. Žalovaný dále uvedl, že před podáním žaloby poukázal žalobkyni část rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč a navrhoval mimosoudním jednání, v němž by byla stanovena výše jeho nákladů. O tuto částku by pak byl rezervační poplatek ponížen. Žalobkyně však toto řešení odmítla. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 13. 4. 2022 byla mezi žalobkyní, žalovaným a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. uzavřena Rezervační smlouva, jejímž předmětem byla rezervace podílu o velikosti 1/3 na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], který vznikl dělením pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], dle Geometrického plánu vyhotoveného [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s r.o., pod [číslo jednací] ze dne 4. 10. 2021 a dále rezervace bytové jednotky [číslo], která měla vzniknout v rámci výstavby rodinného domu na pozemku parc. [číslo] realizované [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Žalobkyně dne 19. 4. 2022 uhradila ve prospěch žalovaného rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč na účet [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. (viz rovněž potvrzení o platbě rezervačního poplatku ze dne 19. 4. 2022). Žalobkyni byla část rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč vrácena dne 17. 10. 2022 (viz rovněž Detail transakce ze dne 17. 10. 2022). Mezi účastníky nebylo rovněž sporu o tom, že ke dni rozhodnutí soudu nebylo zajištěno stavební povolení inženýrských sítí - na výstavbu infrastruktury. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 4. Soud z rezervační smlouvy ze dne 13. 4. 2022 zjistil, že byla uzavřena mezi žalovaným jako budoucím prodávajícím, [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. jako budoucím zhotovitelem a žalobkyní jako zájemkyní. Na základě této smlouvy žalovaný prohlásil, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec]. Žalovaný dále prohlásil, že má jako budoucí prodávající zájem na uzavření kupní smlouvy se žalobkyní za splnění podmínek dle smlouvy, na jejímž základě by převedl žalobkyni za úplatu spoluvlastnický podíl o velikosti ideální jedné třetiny na nemovitosti. Společnost [příjmení] [anonymizována dvě slova]. ve smlouvě prohlásila, že v rámci své činnosti zajišťuje výstavbu rodinných domů na klíč, a to včetně veškeré administrativněsprávní činnosti – inženýringu (článek I. odst. 3 smlouvy). V článku I. odst. 4 smlouvy uvedená společnost a žalovaný dále prohlásili, že na pozemku bude realizována výstavba rodinného domu, v rámci které budou vymezeny celkem 3 bytové jednotky. Žalobkyně ve smlouvě projevila zájem o jednu z nich, označenou [číslo]. Podle článku II, odst. 3 si smluvní strany dohodly, že rezervační doba trvá dva měsíce a její počátek se odvíjí od uhrazení rezervačního poplatku podle podmínek sjednaných v článku III., odst. 3 této smlouvy s tím, že po tuto dobu nebudě žalovaný ani [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. nabízet nemovitost či [číslo] ke koupi třetím osobám. Podle článku III., odst. 1 se žalobkyně zavázala složit ve prospěch žalovaného a na jeho pokyn rezervační poplatek 350 000 Kč na účet [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Podle článku III., odst. 2 a 3 se rezervační poplatek považoval za uhrazený okamžikem připsání na účet [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. s tím, že měl být následně započten na úhradu kupní ceny vymezenou v článku IV odst. 3 smlouvy, tj. na kupní cenu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na nemovitosti ve výši 2 208 200 Kč. V článku III, odst. 4 smlouvy smluvní strany sjednaly, že pro případ, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k podílu o velikosti ideální jedné třetiny na nemovitosti v rezervační lhůtě z důvodu porušení smluvních povinností žalovaného nebo [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. smlouva automaticky zaniká. V tom případě se žalovaný zavázal vrátit žalobkyni uhrazený rezervační poplatek. Podle článku IV odst. 1 se žalovaný a žalobkyně zavázali uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl úplatný převod spoluvlastnického podílu, a to ve lhůtě 15 dnů ode dne, kdy žalovaný nebo [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. vyrozumí žalobkyni o nabytí právní moci stavebního povolení inženýrských sítí a současně předloží žalobkyni úplný návrh znění kupní smlouvy. Pro vyloučení všech pochybností bylo sjednáno, že nejpozději měla být kupní smlouva uzavřena ve lhůtě v souladu s článkem II., odst. 3 smlouvy, tedy nejpozději do dvou měsíců od připsání rezervačního poplatku na účet [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Podle článku IV odst. 7 se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. zavázala obstarat stavební povolení a ostatní potřebná povolení na výstavbu rodinného domu ve lhůtě 60 dnů od uzavření kupní smlouvy. Podle bodu VII odst. 4 byla žalobkyně oprávněna odstoupit od rezervační smlouvy v případě, že by žalovaný nebo [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. porušili jakoukoliv smluvní povinnost či povinnost vyplývající pro ně z příslušných právních předpisů, a to zejména v případě, že by budoucí prodávající nebo budoucí zhotovitel nezajistili ve stanovené lhůtě podle článku IV., odst. čl. 4 potřebná povolení na výstavbu – infrastruktura, tj. inženýrských sítí (vody, kanalizace a nízkého napětí), tedy ve lhůtě dle článku II. odst. 3, tj. do 2 měsíců od připsání zálohy na účet [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. V článku VII. odst. 4 bylo sjednáno, že v případě odstoupení od smlouvy žalobkyní vrátí žalovaný žalobkyni uhrazený rezervační poplatek ve lhůtě do 30 dnů od odstoupení od smlouvy. 5. Z odstoupení o rezervační smlouvy ze dne 12. 9. 2022 vyplývá, že žalobkyně odstoupila od předmětné rezervační smlouvy s odůvodněním, že žalovaný a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] porušili své smluvní povinnosti, neboť mimo jiné nedošlo k zajištění potřebných stavebních povolení pro inženýrské sítě, žalovaný se žalobkyní neuzvařel kupní smlouvu a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] se žalobkyní neuzavřela smlouvu o dílo. Žalobkyně vyzvala žalovaného i [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] k vrácení složené rezervační zálohy do 30 dnů od doručení dopisu. Dopis byl žalovanému doručen 14. 9. 2022 (viz detailní informace k zásilkám). 6. E-mailem ze dne 14. 9. 2022 právní zástupce žalovaného sdělil žalobkyni, že žalovaný akceptuje její odstoupení od rezervační smlouvy, a informoval ji, že do 16. 9. 2022 jí bude zasláno vyúčtování provedené práce. V e-mailu ze dne 17. 10. 2022 pak právní zástupce žalovaného uvedl, že žalovaný nesouhlasí s důvody odstoupení žalobkyně od rezervační smlouvy, nebo