10 C 52/2023-42 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu 8. 2. 2023 domáhá na žalované vydání vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu [číslo] společných částí domu nacházející se v domě [adresa] v k.ú. [obec] na adrese [adresa]. Žalobkyně se dále domáhá zaplacení částky ve výši 8 000 Kč představující pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení žalované s doručením vyúčtování ode dne 19. 8. 2022 do dne sepisu žaloby dne 26. 1. 2023 a dále pokuty ve výši 50 Kč za každý další den prodlení ode dne 27. 1. 2023 do dne vydání vyúčtování. Žalobkyně uvedla, že dne 27. 11. 2019 uzavřela se žalovanou nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání bytové jednotky [číslo] nacházející se v domě [adresa] v k. ú. [obec] včetně společných částí domu. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 26. 11. 2020 a dodatkem [číslo] byla doba nájmu změněna na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno na částku 11 000 Kč měsíčně a výše záloh na služby spojené s užíváním bytu činily 2 750 Kč měsíčně. Žalobkyně uvedla, že žalovaná jí dosud nepředložila vyúčtování služeb za rok 2021. Žalobkyně opakovaně žádala žalovanou o vydání vyúčtování a taktéž ji vyzvala k zaplacení pokuty z prodlení. Žalovaná dne 2. 9. 2022 zaplatila žalobkyni pokutu ve výši 5 450 Kč. Žalobkyně následně žalovanou opětovně vyzvala k vydání vyúčtování a k zaplacení pokuty z prodlení za další období. Dne 8. 1. 2023 žalovaná vhodila do schránky žalobkyně dodatek. č. 2 k nájemní smlouvě, kterým žalobkyni zvýšila nájemné na 16 000 Kč měsíčně. Žalovaná ani přes výzvu vyúčtování žalobkyni nepředložila a nezaplatila pokutu z prodlení za další období. 2. Žalovaná se ve věci nevyjádřila. 3. Žaloba a předvolání k jednání ve věci bylo žalované doručeno do vlastních rukou dne 26. 5. 2023. Žalovaná se nicméně k ústnímu jednání, k němuž byla podle ust. § 45 a § 49 o.s.ř. řádně obeslána, bez omluvy nedostavila, na svou obranu netvrdila žádné rozhodné skutečnosti a nenavrhla provedení žádných právně relevantních důkazů. Soud proto jednal v její nepřítomnosti podle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř. 4. Z nájemní smlouvy ze dne 27. 11. 2019 soud zjistil, že žalovaná, která je obchodní společností (viz výpis z obchodního rejstříku), pronajala žalobkyni touto smlouvou bytovou jednotku [číslo] o velikosti 2 + kk, umístěnou v 1. NP domu [adresa] v k.ú. [obec], v ulici [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo] ke společným částem domu [adresa] a pozemku parc. č. st. [číslo], zapsané na LV [číslo] pro k.ú. [obec]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 27. 11. 2019 do 26. 12. 2020. Žalobkyně se zavázala hradit žalované nájemné. Podle článku III. odst. 2 smlouvy se žalobkyně zavázala platit i úhrady za služby spojené s užíváním bytu a společných částí domu ve formě měsíčních záloh ve výši 2 750 Kč, a to zejména na dodávku studené a teplé vody, stočné, dodávku tepla, osvětlení společných prostor, poplatky za administrativní vedení správy domu a pojistné. Podle článku III. odst. 4 smlouvy se žalovaná se zavázala do šesti měsíců po skončení příslušného kalendářního roku provést vyúčtování skutečných nákladů za služby uvedené v odst. 2. Protokol o předání bytu potvrzuje, že si žalobkyně převzala byt od žalované dne 27. 11. 2019. 5. Dodatkem č. 1 ze dne 29. 11. 2020 si smluvní strany dohodly, že se nájem sjednává na dobu neurčitou od 27. 11. 2020. Ostatní ustanovení smlouvy zůstaly v původním znění. Dodatkem č. 1 ze dne 5. 1. 2023 se pak účastnice dohodly na zvýšení nájemného. 6. Z e-mailové komunikace účastníků, tedy e-mailů z 10. 5. 2021, 12. 5. 2021, 23. 5. 2021, 9. 10. 2021, 28. 6. 2021 vyplývá, že žalobkyně řešila se žalovanou již předložení vyúčtování za rok 2020. 7. Z e-mailové komunikace účastníků ze 30. 5. 2022, 31. 5. 2022, 9. 6. 2022, 23. 6. 2022, 29. 6. 2022, 25. 8. 2022 a 12. 9. 2022 a whatsappové komunikace z 31. 5. 2022 a 6. 1. 2023 má soud za prokázané, že žalobkyně opakovaně žádala žalovanou o předložení řádného vyúčtování zaplacených záloh na služby za rok 2021. Současně ji upozornila na možnost žádat poplatek za včasné nepředložení tohoto vyúčtování. 8. Žalobkyně pak opětovně žádala žalovanou o předložení vyúčtování za rok 2021, jak je zřejmé z výzvy ze dne 14. 7. 2022, a tento dopis byl žalované odeslán 14. 7. 2022 (viz podací stvrzenka) a doručen 15. 7. 2022 (viz informace o doručení). Žalobkyně znovu žádala žalovanou o vyúčtování výzvou ze dne 18. 8. 2022, kterou jí odeslala dne 24. 8. 2022 (viz podací stvrzenka) a která byla žalované doručena 29.8.2022 (viz informace o doručení). Současně žalovanou vyzvala k zaplacení pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení s předložením vyúčtování. Naposledy pak žalobkyně vyzvala žalovanou k předložení vyúčtování a zaplacení pokuty opakovanou žádostí o zaslání vyúčtování ze dne 3. 10. 2022, odeslanou žalované 14. 10. 2022 (viz podací stvrzenka spolu s informací o doručení zásilky dne 17.10. 2022). 9. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, neboť je považoval za nadbytečné s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů. 10. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o.s.ř., vzal soud za prokázané, že žalovaná pronajala žalobkyni výše uvedenou bytovou jednotku [číslo] Smlouva byla uzavřena nejprve na dobu určitou a dodatkem č. 1 ze dne 29. 11. 2020 byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Žalobkyně se zavázala hradit žalované nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, specifikované v článku III. odst. 2 smlouvy. Žalovaná se v článku III. odst. 4 smlouvy zavázala vyúčtovat tyto zálohy na služby nejpozději do šesti měsíců po skončení příslušného kalendářního roku, což i přes opakované žádosti žalobkyně neučinila. Žalobkyně proto vyzvala žalovanou k zaplacení pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení s předložením vyúčtování, žalovaná jí však ničeho neuhradila. 11. Při právním posouzení soud vycházel z ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), podle nějž platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 12. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 13. Podle § 2246 odst. 1 o.z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 14. Podle § 2247 odst. 1 o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 téhož ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odstavce 4 téhož ustanovení si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. 15. Podle § 2251 odst. 1 o.z. platí nájemce nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. 16. Podle § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 17. Podle § 2049 o.z. zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený. 18. Podle § 2052 o.z. se ustanovení o smluvní pokutě se použijí i na pokutu stanovenou pro porušení smluvní povinnosti právním předpisem (penále). 19. Soud dále na posuzovaný případ aplikoval ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen„ zákon“), podle jehož § 2 odst. 1, písm. a), bod 1. se pro účely tohoto zákona rozumí a) poskytovatelem služeb vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájmů, a podle § 2 odst. 1, písm. b), bod 1 je příjemcem služeb nájemce bytu. 20. Podle § 4 odst. 1 zákona má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby