ECLI: ECLI:CZ:OSBR:2026:13.C.120.2025.1 Datum: 2026-06-03 Předmět: o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví Ustanovení: § 112 z. č. 99/1963 Sb., § 142 z. č. 99/1963 Sb., § 151 z. č. 99/1963 Sb., § 1147 z. č. 89/2012 Sb., § 1144 z. č. 89/2012 Sb., § 1143 z. č. 89/2012 Sb., § 1140 z. č. 89/2012 Sb., § 1122 z. č. 89/2012 náklady řízeníkoupědražbazrušení spoluvlastnictvídokazováníspoluvlastnictvínáhrada nákladůveřejná dražbapodílové spoluvlastnictvírozvod manželství
O co šlo: o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 112 z. č. 99/1963 Sb., § 142 z. č. 99/1963 Sb., § 151 z. č. 99/1963 Sb., § 1147 z. č. 89/2012 Sb., § 1144 z. č. 89/2012 Sb., § 1143 z. č. 89/2012 Sb., § 1140 )
1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ke shora uvedeným nemovitým věcem (dále jen „Rodinný dům se zahradou“) v , adresa, , které účastníci vlastní každý v rozsahu ideální jedné poloviny. Navrhovala, aby soud spoluvlastnictví zrušil, neboť vzájemné vztahy účastníků jsou dlouhodobě vyhrocené, žalovaný nemovitost fakticky užívá sám se společnými dětmi a žalobkyni je její užívání odpíráno. Též navrhovala, aby soud zrušené spoluvlastnictví vypořádal přikázáním nemovitostí žalovanému za přiměřenou náhradu, a nebude-li to možné, aby rozhodl o prodeji nemovitostí a rozdělení výtěžku podle podílů. V neposlední řadě se domáhala náhrady nákladů řízení, neboť byla nucena obrátit se na soud v důsledku postoje žalovaného, který nejenže Rodinný dům se zahradou užívá výlučně a žalobkyni v užívání omezuje, ale též brání dohodě o vypořádání, a ztěžuje společný prodej, a konečně ani nereagoval na zaslanou nabídku odkupu jejího spoluvlastnického podílu.2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě a v průběhu řízení uvedl, že se zrušením spoluvlastnictví a prodejem nemovitostí v zásadě souhlasí, nesouhlasí však s jejich „nuceným“ prodejem pod cenou. Tvrdil, že prodej nemovitostí aktivně řeší, že dosavadní neúspěch prodeje byl způsoben zejména stavem trhu a okolnostmi na straně zájemců, nikoli jeho obstrukcemi, a že je třeba zohlednit i zájem společných nezletilých dětí na zachování stabilního bydlení. Navrhoval proto spíše vyčkat na realizaci dobrovolného prodeje. Současně proti žalobkyni uplatnil samostatný peněžitý nárok s odůvodněním, že od srpna 2023 po jejím odchodu ze společné domácnosti hradí sám veškeré splátky hypotečního úvěru zatěžujícího společnou nemovitost, a dále i další fixní náklady. Domáhal se proto, aby mu žalobkyně zaplatila polovinu dosud uhrazených splátek s příslušenstvím a do budoucna hradila polovinu každé splátky a dalších plateb až do prodeje Rodinného domu se zahradou.3. S ohledem na důkazní situaci, postoj účastníků a možnost při jednání rozhodnout „alespoň“ o části předmětu řízení, pak soud usnesením č. j. 13 C 120/2025-62, ze dne 21. 4. 2026 vyloučil řízení v části, jíž se žalovaný domáhal zaplacení finanční částky z titulu úhrady poloviny splátek hypotečního úvěru vedeného u České spořitelny, a.s. a váznoucího na Rodinném domě se zahradou, a dalších částek souvisejících se správou nemovitosti k samostatnému projednání ve smyslu § 112 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“).4. Soud ve věci provedl dokazování, přičemž zjistil následující pro rozhodnutí ve věci podstatné skutečnosti: Z e-mailové komunikace z adresy , e-mail, na adresu , e-mail, ze dne 30. a 31. 7. 2025, soud zjistil, že žalovaný na dotaz zástupkyně žalobkyně (k novému zájemci o koupi předmětné nemovitosti) sdělil, že o prodeji domu v dané době neuvažuje, neboť podle jeho vyjádření dosud nejsou dořešeny ostatní majetkové záležitosti mezi účastníky, a v tomto směru měl požádat realitní makléřku o stažení inzerátu.5. Z nabídky k odkupu poloviny spoluvlastnického podílu ze dne 5. 8. 2025 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím své právní zástupkyně adresovala žalovanému nabídku k odkupu svého spoluvlastnického podílu na předmětných nemovitostech za částku 5 442 500 Kč a současně jej upozornila, že v případě nezájmu se obrátí na soud s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.6. Z odhadu tržní ceny nemovitosti od , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že obvyklou cenu předmětných nemovitostí stanovila ke dni 2. 8. 2025 orientačně částkou 10 885 000 Kč.7. Ze znaleckého posudku ze dne 27. 3. 2026, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, soud zjistil, že nemovitost nelze reálně dělit, protože jde o jednobytový rodinný dům pouze s jednou bytovou jednotkou, umístěný na silně svažitém pozemku, který ani sám o sobě nelze rozdělit na dvě srovnatelné části. Znalec uzavřel, že rozdělení by nebylo možné ani v jiném poměru bez nadměrných nákladů a bez toho, aby výsledek dával smysl stavebně, provozně i ekonomicky.8. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , ze dne 3. 6. 2026 soud zjistil, že žalobkyně a žalovaný jsou každý podílovým spoluvlastníkem v rozsahu id. ½ pozemku parc. č. st. , hodnota, , pozemku parc. č. , hodnota, a stavby rodinného domu č. p. , číslo popisné, . Dále soud zjistil, že předmětné nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem ve prospěch České spořitelny, a. s.9. Smlouvu o realitním zprostředkování s RE/MAX soud k důkazu neprováděl, neboť byla v nečitelné podobě a v jiné ji neobdržel, nicméně ze shodného tvrzení účastníků vyplynulo, že oba společně s RE/MAX zastoupenou paní , jméno FO, , smlouvu o zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí uzavřeli, a to 4. 6. 2026 kdy požadovaná kupní cena měla činil alespoň 14 000 000 Kč. Výslech realitní zprostředkovatelky , tituly před jménem, , jméno FO, soud též neprováděl, neboť pro zjištění skutkového stavu považoval provedené listinné důkazy za dostačující. Soud pak neprovedl ani listiny založené žalovaným na č.l. 34 – 54, neboť sám žalovaný tyto navrhoval k prokázání, že předmětnou nemovitost momentálně i sám nabízí k prodeji či případně, že RE/MAX neodvádí dobrou práci, což vše jsou skutečnosti naprosto nepodstatné pro meritum této věci.10. Naopak ze shodných tvrzení obou účastníků vyplynulo, že ani jeden nemá zájem stát se výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, když nad to ani jeden nedisponuje dostatečnými finančními prostředky pro úhradu vypořádacího podílu druhému z nich.11. Na podkladě takto provedených důkazů následně soud dospěl k závěru o skutkovém stavu věci, podle něhož jsou žalobkyně a žalovaný podílovými spoluvlastníky každý jednou id. ½ vzhledem k celku, a to Rodinného domu se zahradou v , adresa, . Přestože se účastníci již delší dobu více či méně snaží nemovitost společně prodat, nevedla tato cesta k úspěchu. Současně nemovitosti, nejsou reálně dělitelné, a ani jeden z účastníků nemá zájem ani dostatek finančních prostředků pro úhradu vypořádacího podílu druhému z nich, byť žalovaný Rodinný dům se zahradou po celou dobu ke své potřebě výlučně užívá.12. Podle § 1115 odst. 1 o. z., osoby, jimž náleží vlastnické právo společně, jsou spoluvlastníky.13. Podle § 1117 o. z., má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.14. Podle § 1121 o. z., je každý ze spoluvlastníků úplným vlastníkem svého podílu.15. Podle § 1122 odst. 1 a 3 o. z., vyjadřuje podíl míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci (odst. 1). Má se za to, že podíly spoluvlastníků jsou stejné (odst. 3).16. Podle § 1140 o. z., nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat (odst. 1). Každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2).17. Podle § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.18. Podle § 1144 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota (odst. 1). Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích (odst. 2).19. Podle § 1147 věta prvá o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.20. Po provedeném dokazování a zhodnocení provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, neboť za daných okolností (tj. rozchod a následný rozvod manželství účastníků, kdy se žalobkyně již před delší dobou odstěhovala) nelze nutit spoluvlastníky, aby v takovém podílovém spoluvlastnictví setrvávali. Současně soud dospěl k závěru, že zrušení spoluvlastnictví nepožaduje žalobkyně v nevhodnou dobu, ani jen k újmě žalovaného. Podílové spoluvlastnictví je tak nutné zrušit a vypořádat, přičemž soud je v tomto směru vázán pořadím, v jakém by k vypořádání měl přistoupit. V tomto konkrétním případě má soud za to, že co se týče nemovitých věcí, nelze tyto bez dalšího rozdělit, neboť rodinný dům je vybudovaný jako jeden funkční celek, v němž nelze přistoupit ani k reálnému rozdělení, ani k vymezení jednotek bez neadekvátně vysokých výdajů tak, aby takové rozdělení/vymezení dávalo smysl jak stavebně, tak investičně i provozně-uživatelsky. Co se pak týče přikázání jednomu či druhému ze spoluvlastníků do jeho výlučného vlastnictví, pak o tento způsob vypořádání nemá ani jeden z nich zájem a konečně ani dostatek finančních prostř