12 C 49/2017-348 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobou došlou Okresnímu soudu v Bruntále ze dne [datum], ve znění doplnění ze dne [datum], se žalobci A a B domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to hotelu [anonymizováno] v obci [obec]. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci a žalovaní mají ve svém podílovém spoluvlastnictví, mimo jiné, budovu č. popisné [anonymizováno], ubytovací zařízení, na pozemku parc. č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], a dále některé jednotky vymezené v této budově, a to konkrétně jednotky [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] a k nim přináležející podíl na společných částech budovy. Další v budově vymezené jednotky mají jednotliví účastníci ve svém výlučném vlastnictví. Spoluvlastnictví jednotek vymezených v budově č. popisné [anonymizováno] tak, jak je v současné době uspořádáno, vede mezi spoluvlastníky k závažným neshodám. Ohledně zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nejsou účastníci dlouhodobě schopni dospět ke vzájemné dohodě. Důsledkem dlouhodobého nesouladu ve výkonu vlastnického práva jednotlivých spoluvlastníků k dotčeným jednotkám ve spoluvlastnictví jsou množící se soudní spory, přičemž je zasahováno i do práv třetích osob, kdy např. dochází k rušení pokojného stavu a zásahům do nájemního práva. Žalobcům je v důsledku jednání žalovaných způsobována škoda. Žalobci výslovně uváděli, že žádný z nich nemá zájem budovu č. popisné [anonymizováno] nabýt do svého výlučného vlastnictví a stejně tak ji nechtějí mít ve svém podílovém spoluvlastnictví. V petitu podané žaloby žalobci A a B navrhovali zrušení podílového spoluvlastnictví žalobců a žalovaných k budově č. popisné [anonymizováno] v části obce [územní celek], jakož i podílového spoluvlastnictví žalobce A a žalovaných č. 1 a č. 2 k jednotkám [číslo] vymezeným v budově č. popisné [anonymizováno], a současně nařízení prodeje budovy č. popisné [anonymizováno] v části obce [územní celek] včetně jednotek v ní vymezených, ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek bude rozdělen mezi účastníky tak, že každému z nich připadne díl tohoto výtěžku v poměru jejich spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech. Dle znaleckého posudku [číslo] ze dne 2. 3. 2016 byla stanovena nákladová cena hotelu s příslušenstvím a vedlejšími stavbami ve výši 30.105.920 Kč. 2. V průběhu řízení žalobci doplnili, že vypořádání podílového spoluvlastnictví reálným rozdělením nemovitých věcí by znamenalo vysoké finanční náklady, zejména náklady spojené s přestavbou objektu, např. náklady na pořízení projektové dokumentace, náklady na provedení prací, přičemž žalobci se, vzhledem k dlouhodobému jednání žalovaných, kteří na provoz a správu nemovitých věcí ve spoluvlastnictví nikterak nepřispívají (a to ani na pojištění temperování budovy a jiné nezbytné náklady, které v souvislosti s vlastnictvím nemovitého majetku vznikají, přestože je budova mimo provoz), na žádných dalších úpravách a vynakládání naprosto zbytečných finančních prostředků podílet nechtějí. Vzhledem k rozmístění jednotek ve spoluvlastnictví i jednotek ve výlučném vlastnictví by tato záležitost byla značně finančně nákladná a nadto by dle názoru žalobců dále prohloubila spory mezi podílovými spoluvlastníky. Budova dále vyžaduje po více než 10 letech od kolaudace nutnou rekonstrukci, což je při pohledu na budovu v některých částech zjevné na první pohled, aby se pak následně o jakémkoli provozu vůbec dalo uvažovat (oprava střechy, oprava fasády, výměna všech dřevěných prvků na budově zejména zábradlí u jednotek bytů, výměna dlažby na terasách bytů, kompletní výměna klempířských prvků, renovace bazénu apod.), tedy těch částí, kde přirozená životnost po více než 10 letech pomalu končí. Pokud jde o dosavadní návrh žalovaných prezentovaný např. v rámci řízení vedeného u Okresního soudu v Bruntále pod sp. zn. [spisová značka], ten je pro žalobce zjevně nevýhodný až diskriminační, když nabídka odkupu spoluvlastnického podílu žalobce B ze strany žalovaných (nabídka se týkala spoluvlastnického podílu ve výši id. [číslo] vzhledem k jednotkám ve spoluvlastnictví) za nabízenou kupní cenu 2.000.000 Kč je ve zjevném nepoměru s prodejní cenou 15.600.000 Kč, kterou žalovaní za prodej svých podílů ve výši id. [číslo] (spoluvlastnické podíly žalovaných vzhledem k jednotkám ve spoluvlastnictví) požadují po žalobci B. Žalobci mají za to, že vzhledem k širším majetkovým vztahům je veřejná dražba při absenci dohody spoluvlastníků jediným řešením. Setrvání v reálném nebo ideálním spoluvlastnictví mezi žalobci a žalovanými žalobci nevidí jako reálné a fakticky možné, takové užívání povede jen k dalším sporům, bude prohlubovat vzájemné rozpory a poškozovat nejen zájmy účastníků, ale i majetek ve spoluvlastnictví. 3. Žalovaní v podání ze dne [datum] uváděli, že s žalobci navrhovaným zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví nesouhlasí. Dle jejich názoru žalobní návrh na prodej celé budovy č. popisné [anonymizováno] v obci [obec], ubytovací zařízení na pozemku parcela č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území a obci [obec], včetně jednotek v ní vymezených, ve veřejné dražbě, je v rozporu se základním ústavně garantovaným právem vlastnit majetek, vzhledem k tomu, že v budově jsou i jednotky, které nejsou ve spoluvlastnictví žalobců a žalovaných a jejich prodej nelze v rámci vypořádání spoluvlastnictví nařídit. Uváděli, že v rámci řízení vedeného u Okresního soudu v Bruntále pod sp. zn. [spisová značka] učinili návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vertikálním rozdělením předmětných nemovitostí, avšak s tím žalobci nesouhlasili a navrhovali horizontální rozdělení, které by však nebylo pro žalované spravedlivé z hlediska ziskovosti jednotlivých provozů v budově hotelu. Ve výše uvedeném soudním sporu byla uvedena i nabídka na odkup spoluvlastnického podílu žalobců ze strany žalovaných a naopak. K této nabídce se žalobci nikdy jasně nevyjádřili. Žalovaní pro dokreslení situace dále upozornili, že žalobci od 1. 11. 2015 neumožňují žalovaným vstup do předmětných nemovitostí. Žalovaní řeší tuto věc právní cestou a ve spolupráci s Policií ČR. Žalovaní se domnívali, že by vzhledem k současným špatným vztahům mezi účastníky řízení bylo vhodné záležitost řešit mimosoudní cestou, např. prostřednictvím mediátora. V průběhu řízení žalovaní navrhovali reálné rozdělení spoluvlastnictví, když mají za to, že každé patro hotelu je reálně samostatně využitelné a to tak, že I. nadzemní podlaží by připadlo žalovaným a II. nadzemní patro žalobcům. Nabízeli vybudování nového přístupu do horního patra na své náklady. Uváděli, že jednotky v přízemí, stejně jako jednotky na patře, by každá ze stran mohla užívat k pronájmu, rekreačním účelům, obdobně jako jsou užívány veškeré objekty v okolí nemovitosti. Není nezbytně nutné, aby nemovitosti nadále sloužily jako jeden celek, nic nebrání k tomu, aby byly jednotlivé jednotky pronajímány samostatně. 4. Usnesením Okresního soudu v Bruntále ze dne 23. 11. 2017, č. j. [číslo jednací], soud určil osobu mediátora a uložil účastníkům, aby se dohodli na prvním setkání s mediátorem. Dle sdělení zapsaného mediátora [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 18. 6. 2018 byl termín mediačního sezení opakovaně překládán z důvodů na straně účastníků. Po opětovném poučení účastníků o případných následcích zmaření mediace bylo mediátorem sděleno, že 23. 10. 2018 došlo k prvnímu mediačnímu setkání a mediace stále probíhá. K mimosoudnímu vyřešení sporu v konečném důsledku nedošlo, soud proto pokračoval v zahájeném řízení. 5. V průběhu řízení bylo prokázáno, že žalobci A a B a žalovaní č. 1 a č. 2 jsou podílovými spoluvlastníky budovy č. popisné [anonymizováno], ubytovací zařízení (hotel [anonymizováno]), na pozemku parcela č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], obec [územní celek], u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál (dále je„ Budova“). Žalobci A náleží spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo], žalobci B spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo], žalovanému č. 1 spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo] a žalovanému č. 2 spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo]. Pozemek parcela č. St. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, je jiného vlastníka, a to v podílovém spoluvlastnictví žalobce č. 1 a pana [příjmení] [jméno] [příjmení]; zapsán je v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], obec [územní celek], u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál. Rovněž okolní pozemek parcela [číslo] ostatní plocha, obklopující ze všech stran pozemek parcela č. St. [anonymizováno] je podílovým spoluvlastnictvím, a to žalobce č. 2 a pana [příjmení] [jméno] [příjmení], přičemž zapsán je v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], obec [územní celek], u Ka