219 C 36/2020-81 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala proti žalovaným zaplacení částky 163 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 1. 6. 2020 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že se žalovanými manžely uzavřela dne [datum] kupní smlouvu na movitou věc, kterou se žalobkyně zavázala prodat vybavení bytu [číslo] na adrese [adresa], kupujícím, kteří se zavázali uhradit částku 163 000 Kč v hotovosti při fyzickém předání bytu. Převod samotného bytu byl mezi účastníky řešen samostatnou smlouvou. Žalovaní byli k převzetí bytu vyzváni žalobkyní dopisem ze dne [datum] na [datum] v 17:00 hodin, k převzetí se však nedostavili. Dopisem ze dne [datum] vyzvala právní zástupkyně žalobkyně žalované k úhradě dlužné částky, výzvu žalovaní převzali [datum]. Žalovaní zaslali žalobkyni listinu označenou jako předávací protokol při převzetí bytu ke dni [datum], který sepsali s nájemkyní bytu paní [příjmení]. 2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Uvedli, že dne [datum] uzavřeli se žalobkyní jako prodávající kupní smlouvu, kterou od ní koupili byt [číslo] v [katastrální uzemí] – město. V kupní smlouvě žalobkyně ujistila žalované, že na bytové jednotce neváznou žádné právní vady včetně nájemních práv a že po uzavření této smlouvy do doby vkladu vlastnického práva neuskuteční žalobkyně ani neumožní bez předchozího písemného souhlasu kupujících zřízení věcného práva nebo jiného práva třetí osoby k bytové jednotce. Dne [datum] žalobkyně úředně ověřeným podpisem opatřila návrh dodatku [číslo] ke kupní smlouvě, který [datum] žalovaní akceptovali. Dále [datum] žalobkyně úředně ověřeným podpisem opatřila návrh kupní smlouvy na movitou věc, který [datum] žalovaní akceptovali. Konečně dne [datum] žalobkyně bez vědomí a bez souhlasu žalovaných, natož bez jejich předchozího písemného souhlasu, uzavřela jako pronajímatelka smlouvu o nájmu předmětného bytu s nájemkyní [jméno] [příjmení], kterou jí byt poskytla do nájmu na dobu neurčitou s nájemným ve výši [částka] měsíčně a zálohami za služby ve výši [částka] měsíčně, ačkoliv obvyklé nájemné v [anonymizováno] v této době za srovnatelné byty bylo vyšší a vyšší byla i cena služeb. Žalobkyně tímto jednala v rozporu s kupní smlouvou ze dne [datum] a způsobila tak žalovaným škodu. Spornou částku [částka] požaduje žalobkyně z důvodu úhrady kupní ceny za movitou věc podle kupní smlouvy ze dne [datum]. Z textu smlouvy však nelze zjistit, jaká movitá věc je předmětem kupní smlouvy. V protokole o převzetí bytu žalobkyně popsala vybavení bytu jako kuchyňskou linku, sporák, potravinovou skříň, žaluzie a podobně, které tvořily běžnou součást bytu a byly mnoho let staré a značně opotřebované. Kromě těchto věcí jiná movitá věc v bytě v ceně ani vzdáleně blížící se [částka] není. Žalovaní se dne [datum] k převzetí bytu dostavili, ale byt nepřevzali, protože byl obsazený nájemkyní, která je odmítla do bytu vpustit. Žalovaní byt převzali až dne [datum], kdy byt nájemkyně uvolnila a předala, kdy kromě již citovaného opotřebovaného vybavení bytu se jiná movitá věc v ceně [částka] v bytě nenacházela. Na výzvu právní zástupkyně žalobkyně ze dne [datum] reagovali žalovaní vyjádřením ze dne [datum], v němž namítli výše uvedené skutečnosti, tedy zejména neurčitost kupní smlouvy na movitou věc působící její neplatnost, nepřevzetí žádné movité věci tvořící vybavení bytu v ceně blížící se částce [částka], dále žalobkyni upozornili na porušení kupní smlouvy o převodu bytu z [datum] a vyzvali ji k úhradě smluvní pokuty za toto porušení, zároveň upozornili i na škodu, kterou způsobila neoprávněným pronájmem předmětného bytu, k jejíž náhradě žalobkyni vyzvali. 3. Žalobkyně k vyjádření žalovaných uvedla, že trvá na argumentech, které jsou uvedeny v dopise právní zástupkyně žalobkyně z [datum], ve kterém žalobkyně uvedla, že nevyhotovovala žádnou ze smluv, oba návrhy smluv dostala od žalovaných. Záměr rozložit kupní cenu za byt do dvou smluv vzešel od žalovaného. Návrh kupní smlouvy na movitou věc byl zaslán kupujícími. Žalovaný byt asi dvakrát navštívil a prošel si ho a velmi dobře věděl, co bude předmětem smlouvy. Ohledně sjednání nájmu uvedla, že to bylo na výslovné přání žalovaných, jinak žalobkyně neměla důvod shánět nájemníka. 4. Při jednání žalovaní učinili kompenzační námitku proti žalované pohledávce, kdy započetli pohledávku na smluvní pokutě ve výši 50 000 Kč s úrokem z prodlení od 28. 5. 2020 do zaplacení vzniklé porušením povinností žalobkyně podle čl. 4 písm. h smlouvy o prodeji bytu, kdy žalobkyně bez předchozího písemného souhlasu žalovaných uzavřela po podpisu kupní smlouvy smlouvu o pronájmu bytu. Žalovaní pohledávku uplatnili výzvou ze dne [datum] s lhůtou do [datum]. 5. Z důkazů provedených při jednání dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. 6. Žalobkyně jako prodávající a žalovaní jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na prodej bytu [číslo] v domě [adresa] na parcele [číslo] v [katastrální uzemí] - město. Dle smlouvy bytová jednotka je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem, míchacími bateriemi, vanou, umyvadlem, klozetovou mísou, zabudovanou skříní, zvonkem, listovní schránkou, domácím telefonem. Žalovaní se zavázali zaplatit kupní cenu ve výši [částka]. Žalobkyně se zavázala po uzavření smlouvy do doby vkladu vlastnického práva kupujících neuskutečnit ani neumožnit bez předchozího písemného souhlasu kupujících žádné postoupení, prodej, zřízení vlastnického práva ani jiného práva třetí osoby v bytové jednotce. Strany smlouvy sjednaly v článku 4.4. povinnost prodávající uhradit smluvní pokutu ve výši [částka], pokud se prohlášení prodávající uvedená v článku 4.1. smlouvy ukážou jako nepravdivá. Účastníci dále sjednali dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, který žalobkyně podepsala [datum] a žalovaní [datum], kterým se měnil článek 3.2. kupní smlouvy, ve kterém došlo ke změně termínu předání nemovitosti původně stanoveného do 14 dnů ode dne podpisu smlouvy nově tak, že prodávající se zavazuje předat nemovitost kupujícímu po zrušení zástavy ze strany [právnická osoba] v katastru nemovitostí. Dále účastníci uzavřeli kupní smlouvu na movitou věc, kterou žalobkyně podepsala [datum] a žalovaní [datum]. Podle této smlouvy se žalobkyně zavázala žalovaným převést movitou věc, a to vybavení bytu [číslo] na adrese [adresa] (kupní smlouva na převod bytu, dodatek [číslo] kupní smlouvy, kupní smlouva na movitou věc). Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědek zprostředkovával uzavření kupní smlouvy na prodej bytu mezi žalobkyní a žalovanými. Žalobkyně požadovala kupní cenu ve výši [částka]. Žalovaný navrhoval, aby kupní cena byla rozdělena na dvě části, kdy doplatek kupní ceny bude uhrazen po provedeném vkladu do katastru nemovitostí. Návrh kupní smlouvy na převod bytu i kupní smlouvy na prodej movité věci zajišťovali žalovaní prostřednictvím realitní makléřky [jméno] [příjmení]. Celková kupní cena za prodej bytu byla rozdělená do dvou částí, kdy část kupní ceny ve výši [částka] byla sjednána v kupní smlouvě na převod bytu a část kupní ceny ve výši [částka] byla sjednána ve smlouvě o prodeji movité věci. Žalovaný po uzavření kupní smlouvy na prodej bytu požádal svědka o zajištění nájemce do převáděného bytu. Svědek našel zájemce o nájem předmětného bytu, a to paní [příjmení], která vzhledem ke své finanční situaci nabízela maximální celkové nájemné ve výši [částka] měsíčně. Svědek s tímto seznámil žalovaného, kterému zaslal zprávu, ve které uvedl, že paní [příjmení] je schopna platit maximálně měsíčně [částka]. Žalovaný nevyjádřil nesouhlas s uzavřením nájemní smlouvy s paní [příjmení], proto svědek zaslal oběma stranám kupní smlouvy vzor nájemní smlouvy. [příjmení] verzi nájemní smlouvy svědek nevypracovával. Výpověď svědka je v souladu s dalšími důkazy, a to důkazy provedenými elektronickou komunikací mezi účastníky, svědkem a realitní makléřkou [jméno] [příjmení], konkrétně v emailu z [datum] [jméno] [příjmení] zasílá na elektronické adresy svědka, žalovaných a žalobkyně upravenou smlouvu o prodeji movitého majetku a dodatek ke kupní smlouvě. V emailu z [datum] žalovaný žalobkyni sděluje, že částku [částka] dle kupní smlouvy na movitý majetek a doplatek [částka] dle kupní smlouvy na byt zašle žalobkyni, jakmile budou žalovaní zapsaní v katastru cca [datum]. Dále v této zprávě sděluje, že ohledně výše nájmu měl představu ve výši [částka] bez služeb, ale nikdy to takto s [jméno] (svědkem) nerozebírali. Jen žalovaný řekl něco kolem [částka] až [částka], nicméně neřekl, že to bude celkově se službami. Tímto tedy vznikl rozkol. Ve zprávě žalobkyně ze dne [datum] zaslané žalovanému žalobkyně uvádí, že nájemní smlouva s [jméno] [příjmení] byla uzavřena s vědomím a na žádost žalovaného, který byl Ing. [příjmení] předem informován telefonicky o výši nájemného a úhrad za služby (elektronické zprávy). Žalobkyně jako pronajímatel uzavřela s [jméno] [příjmení] dne [datum] smlouvu o nájmu bytu [číslo] na adrese [adresa] (nájemní smlouva). Žalovaní byt převzali [datum] s tím, že byt byl předán nájemky