18 C 281/2021-81 — Okresní soud v Bruntále

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Bruntále dne 8. 11. 2021 se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 100.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 16. 12. 2018 do zaplacení s tím, že žalobkyně jako kupující a žalovaný jak prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí] a [územní celek] Smluvní strany se dohodly na kupní ceně ve výši 2.314.500 Kč, když částka 100.000 Kč byla uhrazena v hotovosti při podpisu a částka 2.214.500 Kč měla být uhrazena do tří měsíců od podpisu, tedy do [datum], přičemž s ohledem na skutečnost, že na úhradu kupní ceny měla být vyřízena dotace, dohodly se strany, že v případě, že dotace nebude ve lhůtě vyřízena, dojde dodatkem ke změně splatnosti, a to až o 6 měsíců. Pro případ, že žalovaný odmítne uzavřít takovýto předpokládaný dodatek, považuje se jeho jednání za podstatné porušení smlouvy, což žalobkyni dávalo právo na odstoupení od smlouvy. Žalobkyně dne 9. 11. 2018 sdělila žalovanému, že dotace nebyla dosud vyřízena a požádala tak o uzavření dodatku ke smlouvě. E-mailem ze dne 12. 11. 2018 žalovaný původně souhlasil, následující den však e-mailem sdělil, že dodatek odmítá podepsat a tento svůj postoj potvrdil. Protože žalovaný kategoricky odmítl uzavřít dodatek, odstoupila žalobkyně od smlouvy dopisem ze dne 11. 12. 2018 a vyzvala žalovaného k uhrazení části kupní ceny ve výši 100.000 Kč. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 10. 1. 2022 a ze dne 7. 3. 2022, kdy navrhl, aby žaloba byla v plném rozsahu zamítnuta. Uvedl, že spolu s kupní smlouvou byla uzavřena také smlouva o úschově. Smlouvou bylo sjednáno, že veškeré písemnosti jsou strany povinny zasílat na adresu kupujícího a prodávajícího uvedenou v záhlaví smlouvy a že je tato adresa adresou pro doručování. Žalovaný namítal, žalobkyně požádala o prodloužení předmětné kupní smlouvy elektronickou poštou po skončení její platnosti a navíc došlo k pozměnění textu v bodě 3.2 smlouvy. Žalobkyně totiž požádala o prodloužení až dne 9. 11. 2018, což ale odporovalo smluvnímu ujednání IX. bod 9.4, dle kterého smlouva pozbyla platnosti dnem 8. 11. 2018, a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nepožádal ve stanovené lhůtě 3 měsíců o její prodloužení, což měl učinit dle článku III. bod 3.2. písm. B smlouvy. Dodatek smlouvy byl datován ke dni 9. 11. 2018 a opětovně v něm byl pozměněn text. Žádost o uzavření dodateku byla zaslána žalovanému jednak z adresy žalobkyně a jednak od společnost [právnická osoba] V reakci na odstoupení od smlouvy sdělil žalovaný žalobkyni, že nelze odstoupit od něčeho, co již pozbylo platnosti. Žalovaný odkázal na článek VI. smlouvy, dle kterého porušení povinnosti kupujícího uhradit kupní cenu prodávajícímu zakládá povinnost kupujícího zaplatit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč. Žalovaný dále uvedl, že dne [datum] uzavřel smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb se společností [právnická osoba] s dodatkem, že při předčasném ukončení dané smlouvy zaplatí smluvní pokutu ve výši 50.000 Kč. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] žalovanému přislíbil, že po podpisu kupní smlouvy s žalobkyní danou pokutu uhradí. Proto také kupní smlouvu s žalobkyní uzavřel. Danou smluvní pokutu mu však neuhradil, a to ani polovinu, o kterou ho ústně žádal. Když došlo k ukončení kupní smlouvy pro nedodržení složení kupní ceny do úschovy, žádal znovu žalovaný [příjmení] [příjmení], aby navýšil nevratnou zálohu o 75.000 Kč, které představují náklady, které měl promarněné podpisem předmětné smlouvy, avšak jmenovaný tak neučinil. [anonymizováno] [příjmení] projevoval i nadále zájem o předmětnou nemovitost, a proto dne 13. 11. 2020 měla být podepsána další kupní smlouva na tutéž nemovitost, kde však jako kupující vystupovala [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova]. I zde se dle žalovaného pokoušel [anonymizováno] [příjmení] podvodným jednáním získat 100.000 Kč tím, že mu byla slíbena sleva na koupi, a to nesložením dané částky fyzicky, ale ve smlouvě bylo uvedeno, že složena byla. Když jej žalovaný požádal o částku 100.000 Kč, uvedl, že peníze nemá. Znovu ho dne 15. 11. 2020 elektronicky žádal o úhradu částky 100.000 Kč s tím, že jinak nedojde k realizaci smlouvy. Žalovaný ještě připomněl, že žalobkyně měla opětovně požádáno o dotaci v letech 2019 2020, žalovaný jako projev dobré vůle přislíbil žalobkyni prodej dané nemovitosti beze změny znění smlouvy s výhradou poskytnutí slevy 100.000 Kč. Závěrem žalovaný uvedl, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] mu dluží 75.000 Kč za náklady vynaložené před podpisem předmětné smlouvy. 3. Soud nařídil jednání na den 29. 3. 2022, kterého se zúčastnily obě strany, přičemž v rámci jednání žalobkyně uvedla, že měla snahu řešit věc mimosoudně, žalovaný však tento postup odmítá. Původně totiž žalobkyně měla požadavek na splatnost kupní ceny v kupní smlouvě v trvání 9 měsíců, aby bylo možné použít dotaci. Žalovaný však tento požadavek neakceptoval a proto byla splatnost stanovena ve lhůtě 3 měsíců s možností dodatku. 4. Žalovaný u jednání uvedl, že kupní smlouva umožňovala několik variant úhrady kupní ceny, a to jak formou datace, tak formou úvěru. Žalobkyně však nedodržela postup sjednaný smlouvou pro prodloužení doby splatnosti, kdy žalovaného požádala o prodloužení elektronickou formou a písemně tak učinila až v prosinci 2018. Stalo se tak poté, až smlouva pozbyla platnosti. Sám žalovaný s žalobkyní komunikoval elektronicky, případně i telefonicky. Žalovaný považoval nárok žalobkyně za nedůvodný, neboť žalobkyně porušila smlouvu, když neuhradila kupní cenu a za porušení této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta. Když žalobkyně žádala o dodatek ke kupní smlouvě, upravila text kupní smlouvy o možnost koupě prostřednictvím spřízněné osoby. Proč tam byla tato osoba uvedena, žalovanému nebylo vysvětleno. Sám by proti odkupu nemovitosti třetí osobu neměl žádné výhrady, ale muselo by to být učiněno formou dodatku. Žalovaný vynaložil 50.000 Kč původní realitní kanceláři na smluvní pokutu a dále částku 25.000 Kč na provedení projektových prací. K výslovnému dotazu soudu, co je myšleno jeho tvrzením, že mu [anonymizováno] [příjmení] dluží 75.000 Kč, žalovaný uvedl, že tímto svým vyjádřením chtěl prezentovat, že on není dlužníkem, naopak dlužníkem je žalobkyně, která mu dluží 75.000 Kč jako součet smluvní pokuty ve výši 50.000 Kč a částky uhrazené za projekt ve výši 25.000 Kč, přičemž na úhradě této částky se ústně dohodli, a tudíž jde dle žalovaného o tvrzení proti tvrzení. Výslovně pak žalovaný uvedl, že těmito tvrzeními chtěl dokreslit osobu jednatele žalobkyně, avšak nemínil vznést jakýkoliv požadavek vůči žalobkyni, neboť mu bylo jasné, že by tuto dohodu neprokázal. K výslovnému dotazu soudu, co je míněno větou:„ Částka uhrazená při podpisu kupní smlouvy byla použita na úhradu v článku VI. Smluvní pokuta, bod 6.2.“, žalovaný u jednání uvedl, že to znamená, že částka 100.000 Kč z kupní ceny propadla na smluvní pokutu za prodlení s úhradou kupní ceny. Žalovaný dále k dotazu soudu uvedl, že skutečnost, že částka 100.00 Kč propadla na smluvní pokutu, byla jednateli žalobkyně sdělena jak telefonicky, tak i prostřednictvím e-mailu, ale poštou jí to nikdy nesdělil. Žalovaný byl přesvědčen o tom, že k telefonním ani e-mailovým podáním by nemělo být přihlíženo, neboť taková forma jednání nebyla účastníky sjednána a jedinou právní váhu mají písemná podání zaslaná poštou. Žalovaný dále upozornil, že dodatek byl zasílán později, než je datum na něm uvedené. 5. Žalobkyně vysvětlila, že smyslem celého projektu byla původně realizace výstavby dotovaného bydlení, kdy byty jsou vytvořeny ze státních dotací a následně pronajímány za dotovaný nájem, kdy v tomto případě se mělo jednat o bydlení pro matky s dětmi. Žalobkyně připustila, že smlouvou byla sjednána možnost úhrady kupní ceny formou úvěru, avšak pro ni přijatelnější a primární varianta byla dotace. Současně vyvstal problém s právní formou žalobkyně, která způsobuje komplikace bankovním institucím, a to bylo také důvodem, proč v rámci dodatku bylo navrhováno řešení prostřednictvím koupě třetí osobou, konkrétně společností s ručením omezeným. Žalobkyně popsala okolnosti projednávání dodatku, kdy uvedla, že s žalovaným běžně komunikovali elektronicky či telefonicky. E-mailem ze dne 9. 11. 2018 žalobkyně oslovila žalovaného s požadavkem na uzavření dodatku ke kupní smlouvě a první reakce ze strany žalovaného byla souhlasná. Následně bylo sděleno, že smlouva pozbyla platnosti a dodatek k ní nebude. Žalovanému byl zaslán právní rozbor celé věci, kde mu bylo vysvětleno, že nedošlo k pozbytí platnosti smlouvy a že nebyla stanovena žádná lhůtě k uzavření dodatku, avšak žalovaný jednání komplikoval, své požadavky navyšoval o zaplacení dalších částek a tyto pak byly odmítnuty. Žalobkyně dále připustila, že v roce 2020 znovu projevila zájem o nákup nemovitosti, kdy však v rámci smlouvy měla být zo