16 C 253/2022-284 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobou podanou u Okresního soudu ve , adresa, dne , datum, , následně postoupenou zdejšímu soudu jako soudu místně příslušnému a v průběhu řízení doplněnou a změněnou se žalobce domáhal vydání rozhodnutí tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce uzavřel sérii smluv týkajících se předmětné nemovitosti s 1. žalovaným v rámci zpětného leasingu z důvodu tíživé situace své dcery , jméno FO, , která s žalobcem bydlela v domácnosti, a zároveň z důvodu své tíživé finanční situace. Zpětný leasing byl zprostředkován panem , jméno FO, . 1. žalovaný odkoupil předmětnou nemovitost na 1 rok a umožnil v ní žalobci bydlet v rámci nájemní smlouvy, zároveň se zavázal uzavřít s žalobcem za 1 rok budoucí kupní smlouvu k předmětné nemovitosti a slíbil žalobci úvěr na překlenutí doby insolvenčního řízení za účelem pokrytí nájmu. Podvodným jednáním 1. žalovaný a , jméno FO, vylákali žalobce a jeho dceru k podpisu prodeje, nájmu i zpětného odkupu, aniž by 1. žalovaný poskytl slíbený úvěr. Poněvadž žalobce nemohl očekávaně splnit závazek, 1. žalovaný využil předem připravených ustanovení smlouvy k výpovědi nájmu, zrušení zpětného odkupu a výpovědi celé série smluv, a aby znemožnil účinnou právní obranu, nejdříve nekomunikoval a zdržoval a poté převedl nemovitost na 2. žalovaného, který je s ním pevně spojen jako člen dozorčí rady i jako bývalý místopředseda představenstva 1. žalovaného. Oba žalovaní nyní nutí žalobce buď k odkupu nemovitosti za mnohonásobně vyšší cenu, než byla dohodnuta, respektive mu hrozí vystěhováním. V předmětné nemovitosti bydlí žalobce, jeho manželka a jejich děti. Tuto nemovitost vlastnila v minulosti žalobcova dcera, která s žalobcem bydlí v jedné domácnosti a sdílí s ním náklady, která se dostala do tíživé finanční situace, kterou musela řešit insolvenčním řízením. V té době , jméno FO, , jednající za 1.žalovaného, nabídl možnost zpětného leasingu, a to že 1.žalovaný odkoupí nemovitost žalobcovy dcery na 1 rok a umožní jim v nemovitosti nadále bydlet, zatímco žalobce a jeho dcera splatí dluhy. Poté si budou moci nemovitost zpětně odkoupit po 1 roce. 1. žalovaný i , jméno FO, byli opakovaně v písemné i ústní komunikaci seznámeni s tíživou finanční situací žalobce i jeho dcery, proto přislíbili žalobci úvěr ve výši , částka, , který měl posloužit na hrazení nájemného z nájemní smlouvy. To vše se mělo dohodnout, sepsat a podepsat dohromady. 1. žalovaný a , jméno FO, byli upozorněni, že pokud by úvěr nebyl přiznán, nemohl by žalobce a jeho dcera podepsat zpětný leasing a hradit řádně nájemné. Ba dokonce , jméno FO, sdělil písemně žalobci, že je možné splátky nájemného na nějakou dobu odložit. , jméno FO, navíc údajně celou věc konzultoval s insolvenčním správcem žalobce. Insolvenční správce dcery žalobce uzavřel kupní smlouvu s 1. žalovaným, na základě, které převedl vlastnické právo k předmětné nemovitosti na 1. žalovaného za kupní cenu , částka, . , jméno FO, tedy zprostředkoval jednotlivé smlouvy mezi žalobcem a 1. žalovaným tvořící zpětný leasing, a to smlouvu o převodu nemovitostí ze dne , datum, mezi žalobcem (zastoupeným insolvenčním správcem) a 1. žalovaným, smlouvu o nájmu nemovitosti ze dne , datum, mezi žalobcem a 1.žalovaným, smlouvu o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, mezi žalobcem a 1. žalovaným a smlouvu o poskytnutí úvěru k zaplacení nájemného mezi žalobcem a 1.žalovaným. Změna v katastru nemovitostí byla provedena , Anonymizováno, . října z žalobcovy dcery na 1. žalovaného. Po podepsání nájemní smlouvy se ozval , jméno FO, s tím, že finanční prostředky žalobce nedostane a úvěr mu byl zamítnut. V důsledku toho neměl žalobce na uhrazení prvních měsíců nájemného. V mezidobí, než bylo skončeno insolvenční řízení dcery a vrácen přeplatek již došlo k prodlení. V krátkém časovém úseku tak 1. žalovaný bez vyzvání k nápravě zaslal žalobci výpověď nájemní smlouvy a zvolil formu výpovědi dle § 2288 OZ, i když neplacení nájmu ve výši trojnásobku nájmu by mohlo naplnit § 2991 OZ, dokonce ve výpovědi výši dlužného nájemného zmiňuje. Učinil tak, protože výpověď podle § 2288 OZ nevyžaduje předchozí výzvu k nápravě. Výpovědí dle § 2288 tak předešel 1. žalovaný záchraně žalobce v pasti, kterou sám sestrojil, a vypověděl žalobci nájem s tříměsíční výpovědní lhůtou bez možnosti nápravy. Byť žalobce dlužné nájemné i veškeré jiné závazky s dlužným nájemným spojené okamžitě zaplatil, jakmile mohl, 1. žalovaný nadále trvá na výpovědi pro hrubé porušení smlouvy. Dne , datum, převedl 1. žalovaný vlastnické právo k předmětné nemovitosti na 2. žalovaného i přes existenci smlouvy o smlouvě budoucí. 1. žalovaný jednal ve zlé víře a s úmyslem nikdy nemovitost opětovně převést, čímž se dopustil porušení smlouvy o smlouvě budoucí, smlouvy nájemní i všeobecných zásad občanského práva a dobrých mravů. Žalobce neporušil ustanovení nájemní smlouvy hrubým způsobem, neboť porušení bylo s ohledem na skutečnosti předpokládáno 1. žalovaným. Žalobce navíc zhojil veškeré své prodlení způsobem, o kterém 1. žalovaného spravil před podpisem smlouvy, a prokázal dobrou víru. Žalobce má právní zájem na neplatnosti výpovědi, který spatřuje v neporušitelnosti kontraktačního procesu zpětného leasingu. Pakliže by výpověď byla platná a bez rozporu se zákonem či dobrými mravy, došlo by ke zrušení celého zpětného leasingu. Žalobce má za to, že jedině prohlášením neplatnosti výpovědi lze odstranit ohrožení vlastnického práva a práv ze smluvního zpětného leasingu žalobce na zpětný odkup nemovitostí a eliminovat právní nejistotu a současně dosáhnout nápravy a ochrany jeho práv jako poctivého účastníka právního vztahu a spotřebitele. Pakliže by výpověď byla neplatná, nájemní vztah tedy trval a skončil určitého dne, žalobce platně vyzval 1. žalovaného k uzavření nové smlouvy kupní a ten tuto povinnost nesplnil. Je to poslední možnost zvrátit celou věc.2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí v celém rozsahu. Uvedli, že 1. žalovaný nabyl předmětné nemovité věci v rámci insolvenčního řízení dlužníka , jméno FO, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi 1. žalovaným a insolvenčním správcem. Poté 1. žalovaný uzavřel dne , datum, s žalobcem nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti a dále smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve které bylo dohodnuto, za jakých podmínek může žalobce nemovitosti užívat a rovněž to, za jakých podmínek může nemovité věci od 1. žalovaného odkoupit. V rámci těchto smluv bylo transparentně a zcela jednoznačně sjednáno, za jakých podmínek může žalobce od 1. žalované nemovitosti koupit. Mezi žalobcem a 1. žalovaným nebylo nikdy jednáno o tom, že by 1.žalovaný měl poskytnout žalobci úvěr či zápůjčku, když ostatně ani 1. žalovaný nemá oprávnění k tomu, aby žalobci úvěr poskytl, když není držitelem licence k poskytování spotřebitelského úvěru. V rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo mezi žalobcem a 1. žalovaným sjednáno, že žalobce je oprávněn vyzvat 1. žalovaného k uzavření kupní smlouvy na převod nemovitostí kdykoli poté, co budou splněny podmínky pro učinění takové výzvy, nejpozději však do , datum, . Podmínky pro možnost učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy pak byly sjednány v čl. , Anonymizováno, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a to následovně: 1) bude uhrazena celá kupní cena za nemovité věci na účet budoucího prodávajícího označený v záhlaví této smlouvy, případně na jiný účet, který budoucí prodávající budoucímu kupujícímu písemně sdělí, 2) budoucí kupující bude mít ke dni zaslání výzvy splněny veškeré závazky plynoucí ze smlouvy o nájmu domu, zejména pak uhrazeno nájemné a úhrady s nájmem spojené, k jejichž úhradě se ve smlouvě o nájmu domu zavázal, 3) po dobu trvání nájemní smlouvy o nájmu domu se nedostane do prodlení s úhradou částky vyšší než dvojnásobek měsíčního nájemného, 4) do dne zaslání výzvy k uzavření budoucí kupní smlouvy nedojde k ukončení smlouvy o nájmu domu. V nájemní smlouvě ze dne , datum, se žalobce zavázal hradit nájemné ve výši , částka, měsíčně, když toto nájemné je splatné vždy k 15. dni v měsíci, za který se nájem hradí. Ke dni , datum, žalobce dlužil z titulu nezaplaceného nájemného částku , částka, , tj. částku představující čtyřnásobek měsíčního nájemného, čímž docházelo z jeho strany k hrubému porušování povinnosti vyplývající z nájmu předmětných nemovitých věcí, a to povinnosti hradit řádně a včas nájemné. V souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 občanského zákoníku v platném znění byla dne , datum, žalobci odeslána výpověď nájmu shora uvedených nemovitých věcí a vypovězena výše uvedená nájemní smlouvu ze dne , datum, , a to z důvodu dle § 2288 odst. 1 OZ, když jako nájemce hrubě porušoval své povinnosti vyplývající z nájmu tím, že nezaplatil nájemné za užívání nemovitých věcí ve výši převyšující trojnásobek měsíčního nájemného. Výpovědní doba činila tři měsíce a běžela od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Výpověď byla žalobci doručena , datum, . V rámci výpovědi byl žalob