9 C 245/2021-201 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 2. 7. 2021 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost uhradit žalobci částku 23 350 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce převedl do vlastnictví žalované kupní smlouvou [číslo] pozemky [parcelní číslo] – zastavená plocha a nádvoří a p. [číslo] – trvalý travní porost, obě v k. ú. a obci [obec]. Tato smlouva byla uzavřena podle § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb. ve znění účinném ke dni 31. 7. 2016. Kupní cena prodávaných pozemků byla stanovena v kupní smlouvě [číslo] na základě znaleckého posudku [číslo] znalce [jméno a příjmení znalce] [anonymizováno] ve výši 170 Kč za p. [číslo] 5 710 Kč za p. [číslo] celkem tak 5 880 Kč. Na základě následně zpracovaného znaleckého posudku č. [číslo] [anonymizováno] zpracovaného [znalecký ústav] [anonymizováno 12 slov] bylo zjištěno, že ocenění dle posudku [číslo] není správné a převáděné pozemky mají být správně oceněny v částce 850 Kč za p. [číslo] v částce 28 380 Kč za p. [číslo] celkem tak 29 230 Kč, rozdíl v neprospěch žalobce 23 350 Kč oproti zaplacené kupní ceně 5 880 Kč. Žalobce tvrdí, že ve vztazích vyplývajících z § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu, kdy je realizována povinnost převést pozemky zákonem stanovenému okruhu osob a za zákonem definovaných podmínek, nedisponuje žalobce autonomií vůle. V případě, že kupující nabyde pozemky za cenu nižší, než jaká měla být stanovena podle zákona, vzniká mu tím bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. K jeho vydání ve výši 23 350 Kč vyzval žalobce žalovanou výzvou ze dne 4. 1. 2021. Žalovaná reagovala tak, že úhradu odmítá, úhrada ze strany žalované neproběhla ani částečně. Vzhledem k tomu nezbývá žalobci, než se obrátit na soud. 2. Ve věci byl zdejším soudem vydán dne 8. 9. 2021 platební rozkaz, proti kterému podala dne 16. 9. 2021 žalovaná včas odpor, který odůvodnila tím, že údaje ohledně uzavření kupní smlouvy jsou pravdivé. Pokud však žalobce uvádí, že následně byl zpracován znalecký posudek a bylo zjištěno, že ocenění není správné, nelze to bez dalšího akceptovat. Mezi stranami byla uzavřena smlouva na konkrétní cenu a není důvodu se k této otázce vracet. Formulaci, že [název žalobkyně] nedisponuje autonomií vůle, převzal žalobce z judikatury, která se však týkala jiného problému, na danou věc je nepoužitelná a naopak podle judikatury nelze vůbec uvažovat o bezdůvodném obohacení tam, kde se jedná o platnou smlouvu. Žalovaná trvá na tom, že žaloba je nedůvodná a navrhuje proto, aby soud žalobu zamítl. 3. Při jednání dne 16. 12. 2021 účastníci učinili nesporným, že mezi účastníky byla dne [datum] na žádost žalované uzavřena kupní smlouva na pozemky p. [číslo] p. [číslo] v k. ú. [obec] za kupní cenu 170 Kč + 5 710 Kč, cena byla stanovena žalobcem na základě znaleckého posudku znalce [titul] [jméno] [příjmení]. V době uzavření předmětné kupní smlouvy ([datum]) byl žalobce oprávněný nakládat s uvedenými pozemky, byl zapsán v katastru nemovitostí jako organizační složka státu oprávněná k hospodaření s tímto majetkem státu. V době uzavření předmětné kupní smlouvy ([datum]) byla žalovaná oprávněnou uživatelkou nemovitostí v zahrádkářské kolonii, tj. oprávněnou osobou žádat odprodej předmětných pozemků. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení bezdůvodného obohacení výzvou ze dne 4. 1. 2021, tato doručena žalované dne 1. 2. 2021. Mezi účastníky tak zůstalo sporné, zda byla v době uzavření předmětné kupní smlouvy ([datum]) omezena autonomie vůle žalobce, případně čím byla omezena, a oprávněnost žalobce dodatečně změnit ujednanou kupní smlouvu (kupní cenu), a to na základě dodatečného revizního znaleckého posudku, tj. zda skutečně došlo k bezdůvodnému obohacení žalované či nikoliv. 4. Při tomto jednání dne 16. 12. 2021 žalobce na výslovný dotaz soudu ohledně uplatnění náhrady škody u znalce [příjmení] sdělil, že s tímto znalcem bylo komunikováno, on sdělil, že svůj posudek považuje za správný a závěry revizního posudku odmítá. Vzhledem k tomu, že tímto znalcem byly oceněny pozemky v celé předmětné zahrádkářské kolonii, jedná se cca o 260 zahrádek s chatami, tj. o 260 jednotlivě způsobených škod, které musí žalobce vyčíslit, když některé škody byly již saturovány tak, že zahrádkáři uhradili požadované bezdůvodné obohacení, čímž zanikl nárok na náhradu škody vůči znalci. Celková kvantifikace škody vůči znalci bude jasná až po uzavření a rekapitulaci, kteří zahrádkáři uhradili a kteří nikoliv, s tím, že po znalci je možné požadovat až škodu způsobenou a vypočtenou po odečtení zaplacených bezdůvodných obohacení zahrádkáři. Vzhledem k souběhu bezdůvodného obohacení vůči zahrádkářům a náhrady škody vůči znalci bylo paralelně jednáno s oběma stranami a byla snaha žalobce dosáhnout vyřešení věci smírnou cestou. V podání ze dne 12. 1. 2022 žalobce uvedl, že ke dni zpracování tohoto vyjádření nebyla dokončena kvantifikace nároku vůči znalci [příjmení]. 5. Z důkazů provedených při jednáních dospěl soud k následujícím závěrům ohledně skutkového stavu. 6. Z žádosti uživatele ze dne 15. 6. 2013 soud zjistil, že žalovaná zažádala u žalobce o úplatný převod pozemků p. [číslo] p. [číslo] v obci a k. ú. [obec], žalobci žádost doručena 11. 11. 2013 Kupní smlouva byla mezi účastníky uzavřena dne [datum] s ujednáním v čl. IV bodě 1) o kupní ceně ve výši 170 Kč za p. [číslo] ve výši 5 710 Kč za p. [číslo] v bodě 2) tak, že kupující cenu uhradil prodávajícímu před podpisem této smlouvy. Ze znaleckého posudku ev. [číslo] [jméno a příjmení znalce] [anonymizováno] a jeho doplňků [číslo] [číslo] jehož účelem bylo stanovení ceny pozemků podle zákona č. 503/2012 Sb. při prodeji, který bude realizován smlouvou uzavřenou v roce 2015, soud zjistil znalecký odhad tržní ceny ve výši 10 Kč/m2, tj. 170 Kč za p. [číslo] 5 710 Kč za p. [číslo] když cena měla být platná i v roce 2017 i 2018. Z revizního znaleckého posudku č. [číslo] [anonymizováno] vypracovaného [znalecký ústav] [anonymizováno 12 slov], jehož úkolem byla revize znaleckého posudku [jméno a příjmení znalce] [anonymizováno] [číslo] spočívající v posouzení, zda byl revidovaný znalecký posudek vypracován správně (ve shodě s definicí obvyklé ceny dle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.), zda byla určená obvyklá cena ve správné výši a pokud nebyl vypracován správně nebo nebyla správně stanovena obvyklá cena, bylo žádáno o určení obvyklé ceny k datu vypracování revidovaného posudku a jeho doplňků. Konkrétní pozemky p. [číslo] p. [číslo] v obci a k. ú. [obec] nebyly v revizním posudku zahrnuty, což žalobce stvrdil při jednání dne 16. 12. 2021 a ve svém vyjádření ze dne 12. 1. 2022 s odůvodněním spočívajícím v ekonomice řízení, ale domnívá se, že přesto lze z tohoto revizního znaleckého posudku a z jím určené ceny vycházet i ve vztahu k předmětným pozemkům, neboť se jedná o typově stejné pozemky. Z revizního znaleckého posudku (část F. Stanovisko znalce) soud zjistil, že revidovaný znalecký posudek [jméno a příjmení znalce] [anonymizováno] nebyl zpracován správně ani z metodického ani z věcného hlediska. Aplikace porovnávací metody je jednak nesprávná, jednak v ní chybí jakákoliv cenová argumentace, proto je také současně nepřezkoumatelná. Použitá metodika je nevhodně použitá pro indikaci obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti a takto zjištěné závěry nemohou správně indikovat zjištění ceny obvyklé. Výsledná indikace ceny obvyklé je od indikace revizním znaleckým posudkem odchýlená o 500 %, což je o 490 % více, než je přípustná deviace ve smyslu Mezinárodních norem pro oceňování majetku. Z revizního posudku vyplývá stanovená ceny obvyklá u typově obdobných pozemků na částku 49,71 Kč/m2 v roce 2015, na částku 51,70 Kč Kč/m2 v roce 2016, na částku 53,19 Kč Kč/m2 v roce 2017 a na částku 55,18 Kč Kč/m2 v roce 2018. ze sdělení [územní celek] ze dne [datum] soud zjistil, že kupní cena zahrádek s účinností od 5. 5. 2014 dle Zásad postupu při majetkoprávních úkonech k nemovitostem v majetku [územní celek] byla 5 Kč 1 m2, s účinností od 1. 8. 2018 pak nově činí 20 Kč 1 m2, za tato ceny prodávalo [územní celek] zahrady v zahrádkářských osadách i mimo kolonie, pokud se nejednalo o funkční celek k objektu bydlení, rekreace a podnikání. 7. Z rozsudků Krajského soudu v Plzni č. j. 13 Co 224/2021 – 130 z 18. 11. 2021, č. j. 18 Co 200/2021 – 146 ze dne 10. 11. 2021, č. j. 61 Co 236/2021 – 114 ze dne 6. 12. 2021, č. j. 10 Co 228/2021 – 119 ze dne 21. 10. 2021, č. j. 15 Co 221/2021 – 116 ze dne 27. 10. 2021, č. j. 11 Co 202/2021 – 145 ze dne 23. 11. 2021 soud zjistil, že obdobná věc stejného žalobce byla opakovaně rozhodována soudy, a to Okresním soudem v Tachově v prvním stupni a Krajským soudem v Plzni v druhém stupni, a žaloba žalobce byla vždy zamítnuta, proti čemuž podal žalobce odvolání, k němuž byl rozsudek soudu prvního stupně opakovaně potvrzován i soudem druhého stupně. 8. Žalobce dále navrhoval provedení řady dle žalobce porovnatelných kupních smluv a znaleckých posudků, jež měly být podkladem těchto kupních smluv, tyto důkaz