12 C 384/2023-16 — Okresní soud v Chebu

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali zaplacení částky 36 262,42 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobci a žalovanou dne [datum] žalovaná užívala byt č. 1 v bytovém domě na adrese [adresa žalované] (dále též„ předmětný byt“), náležející do společného jmění žalobců. Nájemní vztah skončil ke dni 28. 2. 2022, k předání předmětného bytu došlo s vědomím žalované v její nepřítomnosti dne 2. 3. 2022, přičemž žalovaná nesplnila svou povinnost z nájemní smlouvy, neboť nepředala předmětný byt v adekvátním stavu a žalobci byli nuceni předmětný byt vyklidit a opravit, čímž přišli o zisk po dobu, kdy nebylo možné předmětný byt z důvodu prováděných oprav znovu pronajmout. Žalovaná přes výzvu žalobců těmto dosud neuhradila částku 5 170 Kč na nedoplatku za nájemné v měsíci srpnu 2021, částku 2 x 9 170 Kč za nájemné v měsících září 2021 a lednu 2022, částku 900 Kč na zálohu za vodné a stočné v měsíci lednu 2022 a částku 2 204 Kč za vyúčtování vodného a stočného za rok 2021, celkem tedy částku 26 614 Kč. Žalovaná dne [datum] uznala shora uvedený dluh co do důvodu a výše a zavázala se na základě dohody o splátkách dlužnou částku splácet po 3 000 Kč měsíčně. Žalovaná však na uvedený dluh uhradila toliko čtyři splátky po 3 000 Kč ve dnech 1. 6. 2022, 1. 7. 2022, 1. 8. 2022 a 1. 9. 2022, a k úhradě tak po žalované na uvedené nároky žalobci nadále požadují částku 22 884 Kč zahrnující i nájemné za měsíc únor 2022 ve výši 9 170 Kč. Žalobci dále doručili žalované vyúčtování vodného a stočného za období od 1. 1. 2022 do 2. 3. 2022 s nedoplatkem ve výši 1 287 Kč, na něž žalovaná dosud ničeho neuhradila. Dále žalobci po žalované požadují též náhradu vynaložených nákladů na opravu předmětného bytu, a to částku 1 100 Kč na čištění kotle, částku 4 000 Kč na opravu a vybílení stěn, částku 1 585,14 Kč na potřebný materiál, částku 2 480 Kč na hotové výdaje, částku 1 800 Kč na úklid předmětného bytu, částku 396,64 Kč na spotřebovanou elektrickou energii po dobu oprav, částku 389,64 Kč na spotřebovaný plyn po dobu oprav a ušlý zisk za dobu prováděných oprav v měsících březnu a dubnu 2022 ve výši 18 340 Kč, to vše ponížené o peněžní jistotu žalované ve výši 18 000 Kč, celkem ve výši 12 091,42 Kč. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila. 3. Žalobci i žalovaná dali souhlas k tomu, aby soud ve věci rozhodl ve smyslu § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ OSŘ“), bez nařízení jednání. 4. Soud pak za situace, kdy žalovaná, kterou podle § 101 odst. 1 OSŘ tíží povinnost tvrzení a břemeno důkazní, nevyvracela žalobní tvrzení, ze žalobci předložených listinných důkazních prostředků zjistil, že žalobci jako pronajímatelé a vlastníci bytové jednotky číslo 1 v domě na adrese [adresa žalované], uzavřeli se žalovanou jako nájemcem dne [datum] nájemní smlouvu ve znění pozdějších dodatků, na jejímž základě žalobci jako vlastníci přenechali žalované k užívání předmětný byt (dále jen„ nájemní smlouva“). Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou do [datum], pozdějšími dodatky až do [datum]. Žalovaná se dle čl. III. nájemní smlouvy zavázala hradit měsíční nájemné ve výši 9 000 Kč, splatné 25. dne předcházejícího měsíce, dle čl. III. odst. 3. nájemní smlouvy se žalovaná zavázala společně s nájemným hradit za úklid společných prostor částku 170 Kč, a dále zálohu na vodné a stočné ve výši 300 Kč na osobu za měsíc. Nájemní vztah byl ukončen dohodou účastníku ze dne 26. 1. 2022, a to ke dni 28. 2. 2022. Ze záznamu o stavu bytu ke dni předání 2. 3. 2022 má soud za prokázané, že nebyla žalovanou vybílena žádná z místností, v bytě byl nepořádek, pomalované zdi, díry v omítce, poškozené dveře apod. Žalovaná dne [datum] uznala vůči žalobcům dluh co do částky 26 614 Kč sestávající z nedoplatku na nájemném a platbách za úklid za měsíc srpen 2021 ve výši 5 170 Kč, nájemného a plateb za úklid za měsíce září 2021 a leden 2022 ve výši 2 x 9 170 Kč, zálohy za vodné a stočné za měsíc leden 2022 ve výši 900 Kč a nedoplatku na vyúčtování vodného a stočného za rok 2021 ve výši 2 204 Kč. Uvedený dluh se žalovaná zavázala splatit v měsíčních splátkách po 3 000 Kč, kdy uhradila pouze čtyři splátky a žalobci tak nadále požadují k úhradě na výše uvedených nárocích částku 22 884 Kč (vyjma zálohy na vodné a stočné za leden 2022 vzhledem k vyúčtování těchto zálohově hrazených plateb), zahrnující i nájemné a platby za úklid za měsíc únor 2022 ve výši 9 170 Kč Náklady na vodné a stočné za období od 1. 1. 2022 do 2. 3. 2022 byly žalované vyúčtovány na nedoplatek ve výši 1 287 Kč, na který žalobcům dosud ničeho neuhradila. Vzhledem k tomu, že žalovaná nedostála své povinnosti uvedené v čl. II. odst. 4 nájemní smlouvy, kdy nepředala byt vyklizený a ve stavu v jakém jej přebírala, vznikly žalobcům náklady vynaložené na opravy vzniklých škod, a to ve výši 1 100 Kč na čištění kotle (účtenka ze dne [datum]), ve výši 4 000 Kč na opravu a vybílení stěn (faktura ze dne [datum]), ve výši 1 585,14 Kč na potřebný materiál (faktura ze dne [datum]), ve výši 2 480 Kč na hotové výdaje (daňové doklady ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum]), ve výši 1 800 Kč na úklid předmětného bytu (dohoda o slevě z nájemného s novým nájemcem ze dne [datum]), ve výši 396,64 Kč na spotřebovanou elektrickou energii po dobu oprav (vyúčtování [variabilní symbol] za období od [datum] do [datum]) a ve výši 389,64 Kč na spotřebovaný plyn po dobu oprav (vyúčtování [variabilní symbol] za období od [datum] do [datum]). Neboť žalobci nemohli vzhledem k provádění potřebných oprav zapříčiněných žalovanou předmětný byt pronajímat po dobu měsíců března a dubna 2022, vznikla žalobcům ztráta na ušlém zisku ve výši dvou měsíčních plateb nájemného a plateb za úklid v souhrnné výši 18 340 Kč. Na vzniklé náklady s úklidem bytu a ušlým ziskem žalobci v souladu s čl. III. odst. 1 nájemní smlouvy započetli žalovanou složenou peněžní jistotu ve výši 18 000 Kč a na uvedeném zbývá žalované uhradit částka 12 091,42 Kč. 5. Po právní stránce soud zjištěný skutkový stav zhodnotil v době uzavření nájemní smlouvy dle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“), dle něhož nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Žalovaná byla v rozhodném období povinna hradit nájemné, platby za úklid a nedoplatky vyúčtování služeb dle ust. § 2217 odst. 1 a § 2247 odst. 1 OZ, což v rozsahu uplatněném žalobou nečinila. Pokud se jedná o náhradu škody způsobenou žalobcům (způsobená škoda nesplněním smluvní povinnost předat byt v původním stavu) a ušlý zisk za dobu provádění potřebných oprav, posoudil soud nárok žalobců dle ust. § 2913 odst. 1 OZ a § 2952 OZ. Soud tak podané žalobě v celém rozsahu vyhověl, a to včetně úroků z prodlení ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb., za dobu prodlení žalované dle ust. § 1970 OZ. 6. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto ve smyslu § 142 odst. 1 OSŘ, podle něhož je kritériem pro přiznání náhrady nákladů řízení úspěch ve věci. Žalobci byli ve věci plně úspěšní, soud jim proto přiznal právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení spočívaly v zaplaceném soudním poplatku ve výši 1 451 Kč a v nákladech zastoupení žalobců advokátem, kde odměna zástupkyně žalobců činí 7 740 Kč dle vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen„ AT“), za tři úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, návrh ve věci samé, výzva k plnění) po 2 580 Kč za jeden úkon poskytnuté právní služby dle § 7 bod 5 AT a náhrada hotových výdajů zástupkyně žalobců představuje částku 900 Kč za tři úkony právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, celkem částky 10 091 Kč O místě splatnosti těchto nákladů bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 OSŘ.