12 C 424/2022-75 — Okresní soud v Chebu

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 332 832,54 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 332 832,54 Kč s odůvodněním, že na základě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum], ve znění ujednání čl. II. smlouvy (dále jen„ smlouva o nájmu“), přenechal pronajímatel [příjmení] [příjmení], žalovanému jako nájemci, prostory sloužící k podnikání jako sjednaný předmět nájmu, v budově s [adresa] na pozemku st. parc. [číslo] to místnost NP 2 [číslo] místnost NP 2 [číslo] místnost NP 2 [číslo] místnost NP 2 [číslo] místnost NP 2 [číslo] místnost NP 2 [číslo]. Na základě smlouvy o nájmu se žalovaný jako nájemce zavázal uhradit žalobkyni práce a materiál účelně vynaložené na úpravy předmětu nájmu z titulu smlouvy o nájmu. Žalobkyně podle pokynu žalovaného provedla veškeré stavební práce dle smlouvy o nájmu, ve znění přílohy [číslo] smlouvy a vystavila žalovanému fakturu ze dne [datum] číslo 2020, splatnou dne 28. 10. 2020, kterou vyúčtovala veškeré provedené práce a materiál účelně vynaložené na úpravu předmětu nájmu částkou 473 745 Kč. Vzhledem k platební neschopnosti žalovaného, uzavřela žalobkyně jako věřitel, žalovaný jako dlužník a nájemce a [příjmení] [příjmení] jako pronajímatel a věřitel dohodu o uznání závazku a jeho úhradě ze dne 14. 10. 2020, v níž žalovaný uznal svůj závazek vůči žalobkyni co do důvodu a výše 473 745 Kč, přičemž se zavázal tento uhradit ve splátkách nejpozději do 31. 10. 2021. V dohodě o uznání závazku se žalovaný zavázal uhradit jistinu ve výši 473 745 Kč ve dvanácti splátkách po 39 478,77 Kč měsíčně, počínaje 1. 11. 2020, splatných vždy nejpozději do 30. dne každého kalendářního měsíce, a dále úrok ve výši 25 % ročně z částky 473 745 Kč, tedy úrok v celkové výši 118 436 Kč, ve dvanácti splátkách po 9 869,69 Kč měsíčně, počínaje 1. 11. 2020, splatných vždy do 30. dne každého kalendářního měsíce. Žalovaný na závazek hradil pouze částečně, a to dne 1. 12. 2020 částku 39 478,77 Kč na jistinu, částku 9 869,69 Kč na úrok, dne 10. 2. 2021 částku 39 478,77 Kč na jistinu, částku 521,23 Kč na úrok, dne 3. 3. 2021 částku 39 478,77 Kč na jistinu, částku 9 348,46 na úrok, částku 1 172,77 Kč na úrok, dne 17. 3. 2021 částku 39 478,77 Kč na jistinu, částku 8 696,92 Kč na úrok, částku 1 824,31 Kč na úrok, dne 22. 4. 2021 částku 39 478,77 na jistinu, částku 8 045,38 Kč na úrok, částku 2 475,85 Kč na úrok, dne 14. 6. 2021 částku 20 000 Kč na jistinu. Žalovaný tak na jistinu dosud uhradil celkem částku 217 393,85 Kč, na úrok částku 41 954,61 Kč. Podanou žalobou se tak žalobkyně domáhala nedoplatku jistiny ve výši 256 351,15 Kč a nedoplatku úroku v částce 76 481,39 Kč, když žalovaný žalobkyni neplnil ani přes zaslanou předžalobní výzvu žalobkyně. 2. V doplnění žaloby, které soud hodnotil dle ust. § 41 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ OSŘ“), podle jeho obsahu, vzala žalobkyně podanou žalobu zpět co do úroku z prodlení z částky 76 481,39 Kč od 1. 11. 2021 do zaplacení. 3. Žalovaný ve vyjádření s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že pronajímatel mařil výkon podnikání žalovaného z důvodu nedodržení některých technických podmínek, kdy prostor nebyl plně způsobilý k užívání, na což pronajímatele spolu s ostatními nájemci upozorňovali. Z toho důvodu žalovaný ukončil nájemní vztah a od smlouvy odstoupil. Vyfakturované částky neodpovídají provedeným pracím. Žalovaný byl pod nátlakem nucen podepsat závazek uhradit částku za práce, z toho důvodu celý dluh žalovaný neuhradil. 4. Žalobkyně v replice uvedla, že žalobkyně provedla veškeré stavební práce na předmětu nájmu podle pokynu žalovaného tak, aby zde mohl žalovaný provozovat solární studio. Veškeré sjednané práce žalobkyně provedla a dokončila, přičemž žalovaný v průběhu provádění prací, ani poté, nevznesl žádné připomínky, ani námitky a reklamace, přestože v průběhu provádění prací se pravidelně dostavoval na místo provádění stavby buď sám, nebo jím pověřená osoba. Pro účely technické specifikace pro provedení prací elektroinstalace a vzduchotechniky k jednotlivým typům solárií určil žalovaný p. [jméno] [příjmení]. Provádění prací bylo zahájeno v dubnu 2020. Práce specifikované ve vyúčtování dodaných prací dle Přílohy [číslo] dohody k nájemní smlouvě byly dokončovány po jednotlivých etapách, první etapou bylo osazení překladů (zesílení nosné konstrukce pod solária), druhou etapou bylo zbudování nových sádrokartonových příček, třetí etapou byla elektroinstalace zajišťující napojení a provoz solárií a snížení stropů, včetně odvětrání solárií, přičemž veškeré práce byly dokončeny do 30. 8. 2020. Konstrukce podlah a finální podlahová krytina dle výběru žalovaného nebyla žalovanému účtována, přestože se jednalo o částku 201 206 Kč bez DPH. Žalovanému pak ze strany žalobkyně nebyly účtovány ani další práce provedené v nebytovém prostoru související se změnou užívání na provoz solárního studia, kdy se jednalo o částku 765 587 Kč. Žalobkyně se podrobně vyjádřila k vyúčtování dodaných prací včetně materiálu dle Přílohy [číslo] dohody k nájemní smlouvě ze dne 12. 6. 2020 o uznání závazku (dále také jen„ vyúčtování“), kdy částka 122 454 Kč v položce 6. sestávala z položek uvedených v jednotlivých bodech vyúčtování jako ceny bez DPH: tedy osazení překladů v částce 29 400 Kč, vzduchotechnika v částce 18 500 Kč, elektroinstalace zajišťující napojení a provoz solárií v částce 46 300 Kč, hliníkové dveře za částku 28 345 Kč, kdy součet těchto položek činí 122 545 Kč, přičemž v důsledku písařské chyby byla žalovanému vyúčtována částka 122 454 Kč (tedy o 91 Kč nižší). K částce 122 454 Kč byla připočtena DPH ve výši 21 %, kdy celková částka včetně DPH činí 148 169,34 Kč. Částka 374 725 Kč sestává z položek vyúčtování v jednotlivých bodech jako ceny s DPH, kdy se jedná o součet částek 42 406 Kč + 1 050 Kč + 131 898 Kč + 93 910 Kč + 28 220 Kč + 45 156 Kč + 2 000 Kč + 2 585 Kč + 5 204 Kč + 27 500 Kč, tedy celkem částku 379 929 Kč po odpočtu položky v bodě 5. pak tato činí částku 374 725 Kč Celkem tedy součet částky 374 725 Kč + 148 169,34 Kč činí částku 522 894,34 Kč po odpočtu žalovaným uhrazené zálohy ve výši 30 000 Kč a 19 149 Kč činí částku 473 745,34 Kč. Žalovanému bylo podáváno vysvětlení ohledně jednotlivých položek jak ústně, tak písemně, přičemž žalovaný k vyúčtování neměl připomínky. Poté, co byla zjištěna platební neschopnost žalovaného, byl se žalovaným konzultován i obsah dohody o uznání závazku uzavřené dne 14. 10. 2020, kdy sám žalovaný navrhl výši měsíčních splátek, přičemž žalovaný opakovaně ujišťoval žalobkyni, že dlužnou částku uhradí. Nebytový prostor byl žalovanému předán dne 20. 10. 2020 bez závad, kdy byla pořízena taktéž fotodokumentace, přičemž prostor byl způsobilý k jeho užívání za účelem provozu solárního studia provozovaného žalovaným. Následně žalovaný v nebytovém prostoru provozoval solární studio do doby, než musel prostor opustit z důvodu porušení nájemní smlouvy, kdy obdržel výpověď z nájmu předmětných nebytových prostor. Až po obdržení výpovědi začal žalovaný používat argumenty uvedené ve svém vyjádření. 5. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav věci. Z nájemní smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené mezi [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem dne [datum] včetně Přílohy [číslo] má soud za prokázané, že [příjmení] [příjmení] jako výlučný vlastník pozemku parc.č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa], stojící na pozemku parc.č. st. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], pronajal žalovanému nebytové prostory specifikované v čl. II., 2.1. smlouvy o nájmu (dále jen„ předmět nájmu“), za účelem využití k výkonu podnikatelské činnosti nájemce v souladu se zapsaným předmětem podnikání nájemce podle zápisu v obchodním rejstříku ke dni podpisu této smlouvy. V čl. IV., 4.1. smlouvy o nájmu, žalovaný jako nájemce prohlásil, že je mu znám stav ujednaného předmětu nájmu ke dni uzavřené této smlouvy, kdy nájemci si předmět nájmu prohlédl a prohlásil, že plně vyhovuje účelu jeho podnikání. Shodně v čl. IV, 4.2. smlouvy o nájmu, žalovaný prohlásil, že předmět nájmu odpovídá svým stavem všem ujednáním v nájemní smlouvě s tím, že tento stav považuje za dobrý. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou od 1. 7. 2020 do 30. 6. 2025, žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 28 000 Kč bez DPH měsíčně, vždy nejpozději do 5. dne každého kalendářního měsíce, žalovaný se dále zavázal hradit zálohy na cenu plnění spojených s užíváním předmětu nájmu a cenu služeb souvisejících s užíváním ujednaného předmětu nájmu. V čl. VII, 7.2. smlouvy o nájmu, bylo sjednáno, že v případě, že nájemce provede po dobu trvání nájmu z titulu této smlouvy změny na ujednaném předmětu nájmu se souhlasem pronajímatele, bude ujednaný předmět nájmu předán pronajímateli při skončení práva nájmu společně s těmito změnami. V čl. VIII., 8.2. smlouvy o nájmu, bylo sjednáno, že i přes souhlas pronajímatele bude nájemce provádět bez výjimky všechny pronajímatelem o