37 C 164/2021-133 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobou podanou dne 30.8.2021 se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovanými jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, kdy žalobkyně je vlastníkem spoluvlastnického podílu ideálních 9/8, vzhledem k celku a každá z žalovaných je vlastníkem spoluvlastnického podílu ideální 1/8, vzhledem k celku. Žalobkyně dále poukázala na to, že je vlastníkem dalších navazujících pozemků, a to p. [číslo] p. [číslo] které s nemovitostmi, které jsou předmětem žaloby, tvoří funkční celek. Žalovaným v rámci pokusu o smírné vyřešení věci navrhla vypořádací podíl, na což žalované nereagovaly. Skutečnost, aby soud předmětné nemovitosti přikázal do jejího vlastnictví za náhradu, odůvodnila zejména tím, že tyto nemovitosti užívali její rodiče, v současné době je užívá ona sama s přítelem, má k nemovitostem historicky vybudovaný vztah, vlastní další nemovitosti, které s předmětnými nemovitostmi tvoří funkční celek a s žalovanými není schopna se dohodnout na společné údržbě a opravách nemovitostí. 2. Žalované potvrdily, že s žalobkyní jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Nesouhlasily však s žalobkyním navrhovaným způsobem vypořádání, kdy nemají zájem se zbavit svých spoluvlastnických podílů a naopak mají zájem o přikázání většinového podílu žalobkyně do jejich vlastnictví. Potvrdily, že předmětné nemovitosti užívá žalobkyně. Zároveň sdělily, že dle jejich názoru lze předmětný objekt rozdělit, protože má dva samostatné vchody a přípojky energií. 3. Soud provedl následující důkazy: 4. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova] vyplývá, že žalobkyně a žalované jsou podílovými spoluvlastníky, s výší spoluvlastnického podílu žalobkyně ideální 9/12 a každá z žalovaných ideální 1/8, nemovitostí, které jsou předmětem žaloby o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Nabývacími tituly pro spoluvlastnický podíl žalobkyně jsou kupní smlouvy ze dne 7.12.2020 a ze dne 4.5.2021. Nabývacím titulem pro spoluvlastnický podíl žalovaných je darovací smlouva ze dne 30.12.2013. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí (internetový výstup) [list vlastnictví], k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova] vyplývá, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí pozemkové parcely [číslo] p. [číslo]. 6. Z přípisu právního zástupce žalobkyně ze dne 12.4.2021 vyplývá, že vyzývá žalované ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, před podáním žaloby, kdy na vypořádacím podílu nabízí každé z žalovaných částku 95 000 Kč. 7. Ze znaleckého posudku [číslo] zpracovaného dne 11.11.2020, Ing. [jméno] [příjmení], pro účely insolvenčního řízení, vyplývá obvyklá cena předmětných nemovitostí, jako celku, ve výši 1 300 000 Kč. 8. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok], zpracovaného dne 15.3.2022, soudem ustanoveným znalcem [celé jméno znalce], byla zjištěna obvyklá cena předmětných nemovitostí ve výši 2 800 000 Kč. Znalec zvolil k ocenění porovnávací metodu, kdy součástí znaleckého posudku jsou srovnávací materiály obchodované v dané lokalitě v letech 2021 a 2022. 9. Z žádosti insolvenčního správce JUDr. Ing. Mgr. [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M., ze dne 16.11.2020, vyplývá, že jako insolvenční správce úpadce [jméno] [příjmení], žádá insolvenční soud o vyslovení souhlasu s prodejem nemovitostí mimo dražbu, kdy se jedná o spoluvlastnický podíl ve výši [číslo], st.p. [číslo] jejíž součástí je objekt [anonymizováno], p. [číslo] p. [číslo] vše v k.ú. [obec] [anonymizována dvě slova]. Z rozhodnutí insolvenčního soudu ze dne 23.11.2020 vyplývá, že uděluje souhlas s prodejem mimo dražbu, a to formou přímého prodeje nejvyšší nabídce. 10. Z územně plánovací dokumentace [územní celek], jakož i ze sdělení Městského úřadu Česká Lípa, stavebního úřadu a úřadu územního plánování ze dne 18.5.2022, vyplývá zastavitelnost jednotlivých pozemkových parcel. 11. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] vyplynulo, že na závěrech znaleckého posudku si trvá. Uvedl, že i v případě, že by znalecký posudek zpracovával v současné době, došel bych ke stejným závěrům, tj. ke stejné tržní hodnotě. Uvedl, že v současné době je trh s nemovitostmi stabilizovaný, je možné, že v budoucnu bude mírný pokles cen, avšak to v současné době nelze přesně říci. Je nutné vycházet z realizovaných cen a z toho důvodu by i v současné době dospěl odhadem k ceně, která byla stanovena ve znaleckém posudku. Uvedl, že ze zkušeností se domnívám, že by případně neměl být problém s případným oddělením části pozemkové parcely [číslo] a případným sloučením této oddělené části s pozemkou parcelou [číslo] tak, aby zde mohl být reálně postaven rodinným dům. Parcely jsou dostatečně veliké a mají stejné vlastníky, takže by v tom problém neviděl. K rozdílu ceny stanovené v posudku Ing. [příjmení] a v posudku zpracovaném pro soudní řízení uvedl, že obvyklou cenu dostatečně zdůvodnil a cenu stanovil na základě cen prodaných nemovitostí v nejbližším okolí. 12. Ze smlouvy o úvěru a o stavebním spoření ze dne 5.10.2022 vyplývá, že žalobkyně má schválené čerpání úvěru ve výši 700 000 Kč, pro účely vypořádání spoluvlastnictví. 13. Z kupní smlouvy uzavřené dne 27.8.2021 vyplývá, že žalované převádějí své spoluvlastnické podíly k předmětným nemovitostem na pana [jméno] [příjmení], narozeného [datum] (kupní smlouva nebyla vložena do katastru nemovitostí, ani ke dni rozhodnutí soudu nebylo zahájeno vkladové řízení). 14. Na daný spor je nutné aplikovat příslušná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Podle § 1140 odst. 1 nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odst. 2 rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle § 1147 není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 15. Z provedených důkazů bylo zjištěno a mezi účastníky je současně nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky stavební pozemkové parcely [číslo] jejíž součástí je objekt [adresa]; pozemkové parcely [číslo]; pozemkové parcely [číslo] vše jak zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa, na [list vlastnictví], pro [územní celek] a [katastrální uzemí], kdy žalobkyně je vlastníkem ideálních 9/12 předmětných nemovitostí a každá z žalovaných je vlastníkem ideální 1/8 předmětných nemovitostí. 16. Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že žalobkyně je dále výlučným vlastníkem pozemkové parcely [číslo] p. [číslo] které s předmětnými nemovitostmi tvoří funkční celek. 17. Podle právní úpravy je primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví rozdělení společné věci. Není-li rozdělení společné věci dobře možné, přichází do úvahy druhý způsob vypořádání, a sice přikázat společnou věc za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nejsou-li dány předpoklady pro přikázání společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, je poslední variantou prodej společné věci ve veřejné dražbě. Lze přitom v zásadě vyjít z dosavadní judikatury ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a to včetně řešení otázky, zda nemovitosti ve spoluvlastnictví jsou dobře dělitelné (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3105/2014, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27.11.2019, sp.zn. 22 Cdo 3385/2019). 18. Vzhledem k tomu, že soud není vázán návrhem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastníků, zaměřil se nejprve na skutečnost, zda je možné spoluvlastnictví účastníků reálně rozdělit. Znalec Ing. [celé jméno znalce] uvedl, že v objektu jsou dva samostatné byty, každý s vlastním vstupem, avšak půdní prostor není rozdělen, a proto nelze bez vynaložení poměrně velkých finančních nákladů na oddělení půdního prostoru požární zdí a vybudování přístupu pro stranu žalovanou, nemovitosti reálně rozdělit na dvě stavebně oddělené čísti. Zároveň by bylo problematické vyřešit opravy společných částí domu. Dle ustálené rozhodovací praxe je při posuzování reálné dělitelnosti věci nutné přihlédnout rovněž k okolnostem možného soužití účastníků v jednom domě, či bezprostředním sousedství. Jsou-li m