12 C 6/2021-108 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobou soudu doručenou dne 7.1.2021 se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 850 000 Kč s úrokem z prodlení od 6.10.2020 ve výši 8,25% ročně do zaplacení a náhradu nákladů řízení, kdy tvrdil, že byl vlastníkem, resp. také spoluvlastníkem pozemků, mimo jiné také pozemků v k.ú. [část obce] u [obec], k.ú. [část obce], a k.ú. [část obce], přičemž jednotlivé pozemky jsou označeny ve výpisech z katastru nemovitostí přiložených k žalobě. Žalobce měl se žalovaným uzavřenou pachtovní smlouvu ze dne 5. 3. 2010, jejímž předmětem nájmu jsou pozemky, resp. také podíly na pozemcích shora označenýc. Smlouva byla měněna dodatkem č. 1, dodatkem č. 2 a dodatkem č. 3. Žalovaný od počátku požadoval uzavření pachtovní smlouvy na dobu neurčitou nekompromisně buď s jednoletou výpovědní lhůtou, nebo s desetiletou výpovědní lhůtou, žádnou jinou možnost nepřipouštěl. Pachtovní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s jednoletou výpovědní lhůtou. Dodatkem č. 2 k pachtovní smlouvě byla výpovědní doba změněna na desetiletou. Žalobce dopisem ze dne 27.5.2020 požádal o změnu výpovědní doby pachtovní smlouvy z desetileté na jednoroční. Na to žalovaný reagoval sepsáním a posláním návrhu dodatku č. 4 k pachtovní smlouvě s průvodním dopisem ze dne 8.6.2020 obsahujícím instrukci, aby žalobce zkontroloval sepsané znění a podepsaná obě vyhotovení vrátil na adresu žalovaného nejpozději do 30 dní od doručení s tím, že po podepsání bude žalobci jedno vyhotovení vráceno. Žalobce takto postupoval, ale namísto vrácení jednoho vyhotovení dodatku č. 4 dostal žalobce o žalovaného dopis ze dne 15.6.2020, že žalovaný trvá na desetileté výpovědní době. Žalobcem podepsaný dodatek č. 4 má být uložen k předložení žalovanému v rámci tzv. vysvětlovací povinnosti. Žalobce požádal žalovaného o uzavření dodatku ke smlouvě, kterým bude změněna výpovědní lhůta smlouvy z desetileté na jednoroční, tedy vlastně tak, jak byla smlouva původně uzavřena. Žalovaný na to jednal tak, že žalobce nepochyboval o jeho vůli dodatek č. 4 uzavřít, a to ve znění, které žalovaný sám připravil a doručil žalobci. Uzavření dodatku č. 4 k pachtovní smlouvě se jevilo jako vysoce pravděpodobné, k uzavření dodatku č. 4 již chyběl jen podpis žalovaného. Žalovaný neměl a nadále nemá spravedlivý důvod, aby dodatek č. 4 ke smlouvě neuzavřel. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření připraveného dodatku č. 4 ke smlouvě dopisem z 9.7.2020. V dopise byl žalovaný také informován o hrozícím vzniku škody na straně žalobce. Žalovaný na to reagoval negativně dopisem z 23.7.2020. Žalobce se rozhodl, že pozemky prodá. Jednání se zájemcem probíhalo od počátku roku 2020. Při vyjednávání kupní ceny vyšlo najevo, že koupěchtivý zájemce za pozemky zaplatí v součtu o 850 000 Kč vyšší kupní cenu, budou-li pozemky zatíženy pachtem s jednoletou výpovědní lhůtou, oproti stavu zatížení pachtem s desetiletou výpovědní lhůtou. Žalobce na základě jednání žalovaného o dodatku č. 4, jehož obsahem byla změna z desetileté na jednoroční výpovědní lhůtu, vyjednával se zájemcem o koupi s tím, že pozemky v době prodeje budou zatíženy pachtem s jednoletou výpovědní lhůtou. S ohledem na to, že žalovaný ukončil jednání o uzavření dodatku k pachtovní smlouvě – ve fázi, kdy již chyběl jen podpis žalovaného, žalobci nezbylo než prodat pozemky kupujícímu za nižší cenu. Žalobce nad rámec svých povinností podle § 1729 občanského zákoníku žalovaného informoval o rozdílu v kupní ceně podle délky výpovědní lhůty a o vzniku škody ve výši tohoto rozdílu a vyzval jej k přehodnocení jeho jednání a uzavření smluvního dodatku. Poté, co žalovaný odmítl, žalobce se jej ještě dotazoval na kompromisní protinávrh – který by znamenal vzdání se práva žalobce na náhradu škody z předsmluvní odpovědnosti. Tento dotaz již ze strany žalovaného zůstal bez odpovědi. Podle § 1729 odst. 2 občanského zákoníku strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 25 Cdo 337/2015, z hlediska definice skutečné škody je rozhodující, zda se snížil majetkový stav poškozeného. Uvedený závěr o náhradě škody podle § 1729 odst. 2 občanského zákoníku per analogiam platí také na projednávaný případ. Žalobci vznikla škoda ve výši rozdílu mezi kupní cenou, kterou by inkasoval v případě uzavření dodatku č. 4 se žalovaným, a kupní cenou, kterou skutečně inkasoval. K výzvě soudu ve smyslu § 118a občanského soudního řádu žalobce doplnil jeho důvodné očekávání uzavření dodatku č. 4 je založeno na tom, že on neměl důvod o tom pochybovat, navíc předchozí tři dodatky byly uzavřeny obdobným způsobem a mezi stranami došlo ke 100% shodě o obsahu dodatku, což se projevilo tím, že žalovaný dodatek 4 sepsal a doručil žalobci. Rovněž bylo důvodem, že dodatek 2 měnící výpovědní lhůtu z jednoleté na desetiletou byl vyjednán bez problémů obdobným způsobem, což podle žalobce vylučuje, že by žalovaný měl spravedlivý důvod pro neuzavření dodatku. Právnickou osobu, jíž žalovaný je, zastupují její zaměstnanci v rozsahu obvyklém vzhledem k jejich zařazení nebo funkci, přitom rozhoduje stav, jak se jeví veřejnosti, (§ 166 OZ). Žalobce nepochyboval a dosud nepochybuje o tom, že paní [příjmení] a předtím paní [příjmení] s ním mohly jednat ohledně dodatků k nájemní smlouvě. Bylo to tak od jednání o prvním dodatku až po čtvrtý dodatek. Je to sice věcí žalovaného, ale podle žalobce uvedené zaměstnankyně plnily své pracovní povinnosti řádně a včas – žalobce za celou dobu nájemního poměru neměl k jejich jednání za žalovaného žádné výhrady. Podle § 1729 odst. 2 OZ strana jednající nepoctivě, tj. v rozporu s ustanovením odstavce 1 téhož zákonného ustanovení, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Dospěje-li soud k tomu, že žalovaný jednal nepoctivě ve smyslu ust. § 1729 odst. 1 OZ, (čemuž se věnuje původní žaloba, jakož i předmětné vyjádření, viz výše), je to důvodem pro náhradu škody. V předmětné věci žalobce jednal s třetí osobou o prodeji svých pozemků. Zájemce o koupi žalobci učinil dvě nabídky, pokud jde o kupní cenu. Za pozemky zatížené nájemním právem s výpovědní lhůtou jeden rok nabídl žalobci kupní cenu o 850 000 Kč vyšší, než za tytéž pozemky zatížené nájemním právem s výpovědní lhůtou deset let. Žalobce uvedenou skutečnost prokazuje ve spise založeným potvrzením [právnická osoba] – [právnická osoba] (ze 7. 7. 2020) a kupní smlouvou s označenou společností, rovněž založenou ve spise. Žalobce se zájemcem o koupi jednal již od jara 2020 a právě na základě tohoto jednání a rozdílu v kupní ceně přímo se odvíjejícího od doby zatížení nájemním právem žalovaného žalobce žalovaného požádal o uzavření dodatku č. 4 se změnou výpovědní lhůty z desetileté na jednoroční. Podle žalobce bylo uzavření dodatku dokonce jisté ze strany žalovaného, nejen vysoce pravděpodobné. Žalobce nemohl legitimně očekávat, že ke změně výpovědní lhůty nedojde. Jeho očekávání je explicitně chráněno zákonem. Žalobce odkazuje na nedávné rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka Pardubice, sp. zn. 18 Co 17/2020, jako soudu odvolacího, jehož závěry jsou využitelné i v předmětném řízení, mimo jiné s tímto závěrem:„ Deliktem v tomto případě je, že taková strana připustila, aby se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné, ačkoliv potřebnou míru jistoty o jejím uzavření dosud neměla, což prokázala následným ukončením smluvních jednání. Tomuto přesvědčení druhé strany může první strana zabránit, např. včasnou informací o překážkách bránících na její straně uzavření smlouvy. Spravedlivým důvodem pro ukončení kontraktace může být jen důvod, který mohla druhá smluvní strana při náležité obezřetnosti předvídat nebo o němž byla informována“. 2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby, potvrdil, že zemědělsky užívá pozemky jmenovitě popsané v nájemní smlouvě v [katastrální uzemí], [část obce] a [část obce] ve výlučném vlastnictví, resp. podílovém spoluvlastnictví žalobce, a to na základě nájemní smlouvy [číslo] uzavřené se žalobcem dne 5.3.2010 na dobu neurčitou s 1letou výpovědní lhůtou a sjednaným nájemným ve výši 1,0% u orné půdy, 0,25% u ostatní zemědělské půdy a 2% u zastavěných pozemků z průměrné ceny zemědělských pozemků katastru dle obecně závazných právních předpisů, ve znění dodatku č. 1 ze dne 6.3.2010 (změny vlastnictví některých pozemků), dodatku č. 2 ze dne 29.7.2016 (změna na dobu neurčitou s 10tiletou výpovědní lhůtou a sjednaným nájemným ve výši 2,6% u orné půdy, 1,3% u ostatní zemědělské půdy a 2,6% u zastavěných pozemků z průměrné ceny zemědělských pozemků katastru dle obecně závazných právních předpisů), a dodatku č. 3 ze dne 8.10.2018 (změna sjednaného nájemného ve výši 3,3% u orné půdy, 1,7% u ostatní zemědělské půdy a 3,3% u zastavěných pozemků z průměrné ceny zemědělských pozemků katastru dle obecně závazných právních předpisů). Z uvedeného vyplývá, že podmínky sjednanéh