30 C 197/2019-26 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobkyně se podáním ke zdejšímu soudu domáhala zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že uzavřela se žalovanou dne [datum] kupní smlouvu, kterou od žalované chtěla koupit bytovou jednotku [číslo] včetně podílů ke společným částem budovy [adresa] [číslo] a pozemkům parc. [číslo] v katastrálním území Jirkov. Kupní cena byla sjednána ve výši 360 000 Kč. Dne 8. 8. 2018 byla vyplacena záloha ve výši 180 000 Kč v hotovosti k rukám žalované. V článku IV. kupní smlouvy si žalobkyně s žalovanou sjednaly smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč pro případ, že by se ukázalo nepravdivým tvrzení žalované, že na ni není vedeno soudní řízení, které by mohlo vést k omezení dispozice s prodávanou nemovitou věcí. Návrh na vklad byl podán dne [datum] ke Katastrálnímu úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov a byl veden pod [číslo jednací]. Dne 21. 8. 2018 obdržela žalobkyně a žalovaná výzvu – seznámení s podklady, kdy kvůli formální chybě ve vyplněném formuláři návrhu na vklad nebylo možné vklad povolit. Dne [datum] bylo vydáno usnesení o zastavení řízení, neboť návrh byl vzat zpět. Poté se žalobkyně se žalovanou snažila sejít za účelem vyřešení problému a následného ověření podpisů na kupní smlouvě a podání nového návrhu na vklad. K tomu však nedošlo a naopak se v katastru nemovitostí u předmětné bytové jednotky začaly objevovat omezení vlastnického práva z činnosti exekutorů. Zahájení exekuce [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] zabránilo převodu vlastnického práva. Vzhledem k tomu, že dne [datum] byla zahájena exekuce, musela již dne [datum] žalovaná vědět o pravomocném rozhodnutí, které by se mohlo stát podkladem pro zahájení exekuce a tím žalobkyni vznikl nárok na smluvní pokutu. Žalovaná odmítala jednat a situaci vyřešit, a proto žalobkyně přípisem ze dne 22. 2. 2019 odstoupila od kupní smlouvy a žádala vrácení složené zálohy kupní ceny ve výši 180 000 Kč. Zároveň požadovala po žalované zaplacení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč. Odstoupení od smlouvy s výzvou před podáním žaloby bylo žalované odesláno doporučeně dne 26. 2. 2019 a žalované bylo doručeno dne 11. 3. 2019. Žalovaná dlužnou částku žalobkyni nezaplatila. 2. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila. Omluva a žádost o odročení právního zástupce žalované byly soudu doručeny se zpožděním, v důsledku kterého soud na uvedenou žádost nemohl reagovat. 3. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Podle výdajového dokladu ze dne 8.8.2018 převzala žalovaná téhož dne v hotovosti částku ve výši 180 000Kč od žalobkyně. 4. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] z článku III. soud zjistil, že žalovaná na straně prodávající přijala od žalobkyně na straně kupující v hotovosti částku ve výši 180 000Kč jako první splátku kupní ceny před podpisem kupní smlouvy. 5. Dále soud z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] zjistil, že prodávající mimo jiné prohlásila, že na převáděné nemovitosti bytové jednotce [číslo] v [obec] kromě dluhu na fondu oprav a zálohách za služby ve výši cca 108 000Kč neváznou žádná omezení dispozičních práv a zavázala se, pokud by se uvedené prohlášení ukázalo nepravdivým, zaplatit žalobkyni-kupující smluvní pokutu ve výši 10 000Kč. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí pořízeného dne 20.3.2019 vyplynulo, že ke dni [datum] byla zahájena exekuce na základě vyrozumění soudního exekutora [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací] a dále byl téhož dne [datum] vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pod č.j. [číslo jednací]. 7. Z usnesení Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrálního pracoviště Chomutov o zastavení řízení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [spisová značka] soud zjistil, že [datum] v 10:5 9:20 hod. byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad změny vlastnictví do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne [datum], který byl podáním ze dne [datum] vzat zpět oběma navrhovatelkami (prodávající i kupující). 8. Z podacího lístku ze dne 26.2.2019 bylo zjištěno, že tohoto dne byla na adresu žalované odesílána doporučená pošta. 9. Z dopisu právní zástupkyně žalobkyně ze dne 22.2.2019 určeného pro žalovanou a nazvaného Odstoupení od kupní smlouvy a výzva k vrácení částky ve výši 180 000Kč a zaplacení smluvní pokuty ve výši 10 000Kč, soud zjistil, že žalovaná odstoupila od kupní smlouvy uzavřené dne [datum], neboť na převáděné bytové jednotce vázly exekuce. 10. Z dopisu žalované určeného pro žalobkyni soud zjistil, že žalovaná popřela skutečnost, že převzala částku ve výši 180 000Kč, ale zároveň potvrdila, že návrh na vklad, který byl podán katastrálnímu úřadu obsahoval nesrovnalosti ohledně pozemků. 11. Na základě shora uvedených zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalovaná chtěla prodat byt v osobním vlastnictví na adrese bytového domu [adresa] v [obec] a žalobkyně jej chtěla koupit za kupní cenu ve výši 360 000Kč. Žalobkyně žalované jako první splátku kupní ceny před podpisem kupní smlouvy odevzdala dne 8.8.2018 v hotovosti částku ve výši 180 000Kč. Žalovaná tuto částku na základě výdajového dokladu, který dne 8.8.2018 podepsala, převzala. V kupní smlouvě žalovaná prohlásila, že na převáděné nemovitosti- bytové jednotce [číslo] neváznou žádná omezení dispozičních práv. Dne [datum] soudní exekutor [titul]. [jméno] [příjmení] nechal v katastru nemovitostí vyznačit zahájení exekuce vedené pod sp. zn. [spisová značka]. Žalované muselo být zřejmé již v době podpisu kupní smlouvy ze dne [datum], že existuje exekuční titul, který byl pravomocný a vykonatelný a povinnosti v něm uložené nebyly z její strany dobrovolně splněny. Návrh na vklad změny vlastnického práva učiněný na základě kupní smlouvy ze dne [datum] byl vzat zpět a katastrální úřad řízení o vkladu změn zastavil. Žalobkyně a žalovaná se nedomluvily na dalším postupu ohledně převodu bytové jednotky [číslo] v [obec] a žalobkyně dopisem ze dne [datum] od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupila. Žalovaná v reakci na toto odstoupení uvedla, že peníze nepřijala a vracet je nebude. Předžalobní výzvu tím nesplnila. 12. Po právní stránce na uvedený skutkový stav dopadá ust. § 2079 odst. 1 o.z. o kupní smlouvě podle kterého se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. 13. Podle ust. § 2128 odst. 1 o.z. se pro kupní smlouvu ohledně nemovitostí vyžaduje písemná forma. 14. Podle ust. § 47 odst. 6, z.č. 120/2001 Sb. exekučního řádu, majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné. 15. Podle § 2001 odst. 1 o.z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. 16. Podle ust. § 2002 odst. 1 o.z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. 17. Podle ust. § 2002 odst. 2 o.z. strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu. Podle ust. § 2003 odst. 1 o.z. jakmile strana oprávněná odstoupit od smlouvy oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit. Podle ust. § 2004 odst. 1 o.z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Podle ust. § 2005 odst. 2 o.z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění. Podle ust. § 2048 odst. 1 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. V daném případě bylo zcela nepochybně prokázáno, že žalovaná převzala částku ve výši 180 000Kč, přesto, že to sama popřela, avšak z provedeného dokazování, zejména z písemné reakce žalované na odstoupení od smlouvy bylo zřejmé, že s žalobkyní uzavřela kupní smlouvu ohledně prodeje bytové jednotky [číslo] v [obec], když připustila, že vklad nebyl proveden pro chyby při vyplňování formuláře návrhu na vklad. Soud z tohoto jejího vyjádření uzavřel, že bylo vůlí žalované realizovat prode