31 C 189/2020-49 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se svou žalobou domáhal vyklizení nebytových prostor v budově na adrese [adresa žalovaného], že dne 21. 12. 2016 uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu k nebytovým prostorům o celkové výměře 1 702,12 m2 do 30. 6. 2025. V červenci 2019 dal žalobce žalovanému výpověď z nájmu pro neplacení nájemného s výpovědní dobou 6 měsíců, která uplynula dne 31. 1. 2020, žalovaný však na výzvu k předání prostor ze dne 1. 2. 2020 nereagoval. V únoru 2020 dal žalobce žalovanému výpověď z nájmu znovu, a to pro podnájem bez souhlasu pronajímatele, pro stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a pro nedostatky v kolaudaci objektu; výpovědní doba byla 3 měsíce a uplynula dne 31. 5. 2020, na výzvu k předání prostor ze dne 26. 5. 2020 však žalovaný opět nereagoval. Žalovaný nebytové prostory nevyklidil ani po předžalobní výzvě ze dne 8. 6. 2020. 2. Žalovaný uvedl, že s výpovědí nesouhlasí, neboť má platnou nájemní smlouvu až do roku 2025. Uvedl, že objekt má v nájmu už 25 let, když jej prakticky celý z vlastních zdrojů zrekonstruoval. Uznal, že krátkodobě na tři měsíce podnajal malou část objektu (asi 5 %), ale ihned poté, co byl žalobcem upozorněn na skutečnost, že takový podnájem není možný, podnájemní vztah ukončil. Ohledně stavebních úprav uvedl, že část prací provedl jinak, než bylo dohodnuto, nicméně počítal s tím, že provede dodatečnou změnu stavby. Žalovaný rovněž k soudu nepodával žádnou žalobu na neplatnost podaných výpovědí. 3. Dle výpisu z katastru nemovitostí je žalobce vlastníkem stavby [adresa] v [obec]. Dle nájemní smlouvy ze dne 21. 12. 2016 byly žalovanému přenechány prostory sloužící k podnikání na adrese [adresa žalovaného], která je v živnostenském rejstříku evidována jako provozovna žalovaného. Ve smlouvě bylo mimo jiné sjednáno i to, že žalovaný nebyl oprávněn provádět v pronajatém objektu stavební úpravy bez písemného souhlasu pronajímatele a bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele nesměl tyto prostory podnajmout (čl. IV odst. 4. a 5.). Smlouva byla sjednána na dobu určitou do 30. 6. 2025. Dle protokolů ze dne 13. 2. 2001, 30. 9. 2005 a 2. 1. 2006 byl žalovanému objekt postupně předán. Výpovědí z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 7. 2019 (odeslané dle podacího lístku dne 12. 7. 2019) vypověděl žalobce smlouvu ze dne 15. 12. 2016 s výpovědní dobou 6 měsíců kvůli hrubému porušení povinnosti nájemce vůči pronajímateli spočívajícím v nezaplacení na nájemného přesahujícího šestinásobek měsíčního nájmu. Dopisem ze dne 1. 2. 2020 byl žalovaný vyzván k předání prostor sloužících k podnikání dne 3. 2. 2020. Výpovědí z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 10. 2. 2020 (odeslané dle podacího lístku dne 13. 2. 2020 a dodané dle výpisu České pošty dne 26. 2. 2020) vypověděl žalobce smlouvu ze dne 15. 12. 2016 s výpovědní dobou 3 měsíce kvůli podnájmu části prostor bez souhlasu pronajímatele a kvůli provádění stavebních úprav bez souhlasu pronajímatele. V obou výpovědích byl žalovaný poučen o možnosti vznést proti výpovědi námitky. Dopisem ze dne 26. 5. 2020 byl žalovaný vyzván k předání prostor sloužících k podnikání ke dni 1. 6. 2020 E-mailem ze dne 31. 5. 2020 sdělil žalovaný žalobci, že pronajaté prostory nemůže vrátit, protože má platnou nájemní smlouvu. V rámci dopisu ze dne 8. 6. 2020 byla žalovanému žalobcem elektronickou poštou zaslána předžalobní výzva k vyklizení. 4. Na základě nesporných tvrzení účastníků a z provedených důkazů, které byly hodnoceny jak jednotlivě, tak i ve své vzájemné souvislosti, lze po skutkové stránce uzavřít, že žalovaný na základě nájemní smlouvy ze dne 21. 12. 2016 v rozhodné době užíval předmětné nebytové prostory. Z důvodu porušování nájemní smlouvy vypověděl žalobce nájemní smlouvy, v prvním případě dne 1. 7. 2019 s šestiměsíční výpovědní dobou a ve druhém případě dne 10. 2. 2020 s tříměsíční výpovědní lhůtou, přičemž v obou výpovědích poučil žalovaného o možnosti vznést proti výpovědi námitky. Žalovaný reagoval na dopis žalobce ze dne 26. 5. 2020 ohledně předání prostor e-mailem ze dne 31. 5. 2020 tak, že s předáním prostor nesouhlasí, nicméně žalobu na neplatnost výpovědí nepodával. 5. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“ nebo„ o. z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 6. Dle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. 7. Dle § 2309 písm. b) o. z. jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. 8. Dle § 2310 odst. 2 o. z. výpovědní doba je tříměsíční. 9. Dle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle odst. 2 téhož ustanovení, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. 10. Zjištěný skutkový stav posoudil soud po stránce právní a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi žalobcem a žalovaným byla dne 21. 12. 2016 uzavřena nájemní smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání. Žalovaný užíval předmětné prostory již v minulosti, nepřetržitě od roku 2001 (resp. 2005 a 2006). V nájemní smlouvě bylo ujednáno, že žalovaný není oprávněn podnajmout pronajaté prostory bez souhlasu žalobce, a že není oprávněn provádět v pronajatých prostorech stavební úpravy bez souhlasu žalobce. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaný pronajaté prostory bez souhlasu žalobce podnajal a že provedl stavební úpravy, aniž by k nim měl předchozí písemný souhlas žalobce. Výpověď z nájmu byla žalovanému odeslána (ve druhém případě) dne 13. 2. 2020 a dne 26. 2. 2020 byla žalovanému doručena. Dne 27. 3. 2020 tak uplynula lhůta pro vznesení námitek proti výpovědi dle § 2314 odst. 1 o. z. a dne 27. 5. 2020 uplynula výpovědní doba dle § 2310 odst. 2 o. z. Žalovaný zaslal žalobci dne 31. 5. 2020 e-mail, ve kterém sdělil, že s předáním prostor nesouhlasí; dle obsahu by bylo možné toto sdělení žalobce považovat za námitky proti výpovědi, nicméně byly žalobci doručeny až více než dva měsíce poté, co právo na vznesení námitek prekludovalo. Přenechání části pronajatých prostor do podnájmu bez souhlasu žalobce je v souladu s § 2276 o. z. hrubým porušením povinností žalovaného. Již jen z tohoto důvodu vyhodnotil soud (v rámci posouzení předběžné otázky) výpověď z nájmu jako oprávněnou. Žalovaný sice vznesl námitky proti výpovědi, ovšem až po uplynutí lhůty pro podání těchto námitek a v důsledku toho se připravil o možnost domáhat se neplatnosti výpovědi u soudu, o což se ostatně ani nepokoušel. Výpověď z nájmu je proto ze všech výše uvedených důvodů nutné považovat za platnou a v jejím důsledku byl žalovaný povinen vyklidit pronajaté prostory sloužící k podnikání nejpozději k posledními dni nájmu, tj. do 27. 5. 2020 (resp. do 31. 5. 2020, jak sdělil žalovanému žalobce ve výzvě k přední prostor). Vzhledem k tomu, že tak neučinil, soud podané žalobě s odkazem na shora uvedené skutečnosti vyhověl, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku. 11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”), tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 5 698 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 900 Kč představující 300 Kč za každý ze tří úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (předžalobní výzva k plnění, žaloba, účast na jednání). Žalobce dále požadoval náhradu hotových výdajů spočívajících v cestovném do místa konání soudu, přičemž za žalobce jednal před soudem člen představenstva [titul]. [jméno] [příjmení], [anonymizováno], bytem v [obec]. Hotové výdaje spojené s cestovným veřejným hromadným dopravním prostředkem činí 2 x 49 Kč (vlak Most – Chomutov – Mo