48 EC 143/2012-75 — Okresní soud v Chomutově

Právní předchůdkyně žalobkyně ([název původní účastnice], [IČO]) se žalobou ze dne [datum] domáhala zaplacení částky 98 400 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že s žalovanou uzavřely dne 10. 8. 2010 smlouvu o podpoře prodeje nemovitosti, kterou se právní předchůdkyně žalobkyně zavázala pro žalovanou vyvíjet podporu prodeje nemovitosti žalované směřující k tomu, aby měla žalovaná příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu o převodu vlastnického práva k těmto nemovitostem: nebytová jednotka [číslo] umístěná v budově [adresa] stojící na pozemku par. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Praha, katastrální území Stodůlky, obec Praha. Žalovaná se jako zájemce o převod zavázala uhradit žalobkyni za podporu prodeje její nemovitosti odměnu. Dle čl. III smlouvy o podpoře prodeje nemovitosti byla smlouva uzavřena na dobu určitou, a sice 12 měsíců ode dne počátku její platnosti s tím, že se automaticky prodlužuje vždy o dalších 12 měsíců, pokud jedna ze stran ve lhůtě minimálně 2 měsíce před uplynutím aktuální 12ti měsíční doby trvání neoznámí druhé straně prostřednictvím doporučeného dopisu, že trvá na neprodloužení smlouvy. Právní předchůdkyně žalobkyně pro žalovanou zajistila plný servis spočívající v podpoře prodeje její nemovitosti a své povinnosti uvedené ve smluvních ujednáních splnila, tzn., vyvíjela činnost směřující k podpoře prodeje předmětných nemovitostí, a to zejména umístěním nabídky jejich prodeje na internetové servery [webová adresa], [webová adresa], propagací těchto serverů a na nich umístěných nabídek v celostátním tisku médiích, nabízením předmětných nemovitostí klientům evidovaných ve vlastní databázi žalobkyně, stejně jako dalším osobám majícím zájem o koupi nemovitosti, kdy v souvislosti s touto činností vznikly žalobkyni náklady. Na serveru [webová adresa] bylo uskutečněno 487 virtuálních prohlídek nemovitosti, na serveru [webová adresa] bylo uskutečněno 488 virtuálních prohlídek. Následně právní předchůdkyně žalobkyně zjistila, že žalovaná převedla vlastnické právo k uvedeným nemovitostem na třetí osobu. Z kupní smlouvy vyplynulo, že byla uzavřena dne 31. 11. 2010 a kupní cena byla sjednána ve výši 1 640 000 Kč. Dle bodu 2 odst. 2 smlouvy o podpoře prodeje se žalovaná zavázala předchůdkyni žalobkyně zaplatit za podporu prodeje předmětných nemovitostí sjednanou odměnu ve výši 5% ze skutečné prodejní ceny předmětných nemovitostí. Předchůdkyni žalobkyně tak vznikl nárok na smluvní odměnu ve výši 82 000 Kč + DPH, a to v souvislosti s ust. čl. IV. odst. 1 smlouvy se splatností 14 dnů od vzniku nároku na ni. Z výše uvedeného předchůdkyně žalobkyně vyvozovala svůj nárok na úhradu odměny v celkové výši 98 400 Kč se splatností do 14. 12. 2010. Žalovaná svou povinnost vyplývající ze smlouvy o podpoře prodeje nesplnila a na odměnu předchůdkyně žalobkyně ničeho neuhradila a od 15. 12. 2010 je tak s úhradou svého závazku v prodlení. [ulice] [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] byla dne 11.9.2013 vymazána z obchodního rejstříku a téhož dne byla zapsána společnost [právnická osoba] Ve věci byl vydán dne 13.2.2012 pod č.j. 48EC 143/2012 - 8 platební rozkaz, proti kterému žalovaná podala odpor. V rámci odůvodnění odporu žalovaná vznesla námitku, týkající se pravomoci rozhodujícího orgánu. Kdy odkázala na čl. IV odst. 2 smlouvy o podpoře prodeje nemovitosti, který uvádí, že:„ Smluvní strany sjednávají, že veškeré majetkové spory, které mezi nimi vzniknou z této smlouvy nebo v souvislosti s ní, budou řešeny v rozhodčím řízení podle platného znění zákona č. 216/1994 Sb., o rozhodčím řízení a o výkonu rozhodčích nálezů, postupem podle Rozhodčího řádu a Poplatkového řádu vydanými [právnická osoba] [IČO], se sídlem v [obec], [ulice a číslo], a to jediným rozhodcem ze Seznamu rozhodců vedeného [právnická osoba] který bude jmenován podle Rozhodčího řádu.“ Na základě tohoto ustanovení se žalovaná domnívala, že o případném sporu je příslušný rozhodovat rozhodčí orgán, nikoliv soud. Žalovaná požadovala zamítnutí žaloby a přiznání náhrady nákladů řízení. Žalobkyně ve vyjádření k odporu žalované ze dne 25. 6. 2012 nesouhlasila s tím, že je dána pravomoc rozhodovat rozhodcem, kdy odkázala na usnesení Velkého senátu NS, který ve svém usnesení ze dne 11.5.2011, sp. zn. 31 Cdo 1945/2010 vyslovil právní názor, že„ Neobsahuje-li rozhodčí smlouva přímé určení rozhodce ad hoc, reps. konkrétní způsob jeho určení, a odkazuje na„ rozhodčí“ řád vydaný právnickou osobou, která není stálým rozhodčím soudem zřízeným na základě zákona, je taková rozhodčí smlouva neplatná podle § 39 obč. zák.“ § 56 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že„ spotřebitelské smlouvy nesmějí obsahovat ujednání, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnost v právech a povinnostech stran.“ Toto ustanovení, včetně odstavce 3, má svůj zdroj ve směrnici č. 13/93 EHS. Příloha této směrnice však, na rozdíl od její české implementace, obsahuje v příkladném výčtu v bodě 1 pod písmenem q) ustanovení, podle kterého je za nepřiměřenou a tedy nepřijatelnou, pokládán závazek spotřebitele, podle kterého by„ předkládal spory výlučně rozhodčímu soudu, na který se nevztahují ustanovení právních předpisů.“ V souladu s judikaturou ESD, ve které soud dospěl k závěru, že„ objeví-li (soud) ve spotřebitelské smlouvě rozhodčí doložku, (měl by) ji prohlásit z úřední moci za neplatnou a z toho vyvodit i další důsledky např. prohlásit rozhodčí nález za neplatný či nicotný.“ S ohledem na ustálenou judikaturu pak by skutečnost sjednání rozhodčí doložky mohla mít za následek, v případě, že by žalobce podal žalobu k příslušnému rozhodci, vydání rozhodčího nálezu, který by však žalovaná nepochybně napadla (s argumentací, že se jedná o spotřebitelskou smlouvu a směrnici ESD) u příslušného soudu. Obecný soud by pak právě s ohledem na judikaturu rozhodčí nález zrušil a žalobce by byl nucen opět podat žalobu k obecnému soudu. Aby se žalobkyně výše uvedenému postupu vyhnula, rozhodla se podat žalobu již hned k obecnému soudu. Žalobkyně navrhla, aby bylo v řízení před soudem pokračováno a žalobě vyhověno. Řízení bylo z důvodu insolvenčního řízení žalobkyně přerušeno. Po skončení insolvenčního řízení žalobkyně bylo v řízení opět pokračováno. Žalobkyně zaslala soudu vyjádření ze dne 18. 2. 2022, kde shrnula dosavadní stav věci a zopakovala skutečnosti uvedené v žalobě a ve svém vyjádření ze dne 25. 6. 2012. Přes poučení dle ust. § 118 a) odst. 1 a 3 o.s.ř., jakou vyvíjela konkrétní činnost vyvíjela žalobkyně k tomu, aby žalovaná měla příležitost uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem, zda žalovanou informovala o případných zájemcích a zda si byl z aktivity žalobkyně nemovitost někdo prohlédnout a kdy, uvedla, že umístila nabídku prodeje na internetové servery [webová adresa], [webová adresa], [webová adresa], [anonymizováno] a [webová adresa] propagací těchto serverů a na nich umístěných nabídek v celostátním tisku a médiích, nabízením nemovitosti klientům evidovaných ve vlastní databázi žalobkyně, jako i dalším osobám majícím zájem o koupi, kdy s touto činností vznikly žalobkyni náklady. Žalobkyně uvedla, že téměř po 12 letech nemá k dispozici e-maily či jiné zprávy, ve kterých informovala žalovanou o průběhu inzerce. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 18. 2. 2022, považuje nárok žalobkyně za neoprávněný, a to z níže uvedených důvodů. Žalobkyně prodej nemovitosti nezprostředkovala. Bez ohledu na otázku platnosti smlouvy o podpoře prodeje je ustanovení, podle kterého by mělo žalobkyni vzniknout právo na provizi bez jejího přičinění neplatné, protože k újmě spotřebitele znamená značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran a je v rozporu s dobrými mravy. Smlouva je neplatná rovněž z důvodu, že žalobkyně při jejím uzavření uvedla žalovanou v omyl, když záměrně neopravdivě opakovaně ujistila žalovanou, že smlouva je neexkluzivní, ačkoliv tomu bylo naopak. Jedná se o omyl podstatný, protože žalovaná před podpisem smlouvy výslovně upozornila zástupce žalobkyně (pana [jméno] [příjmení]), že si nepřeje poskytovat žalobkyni žádnou exkluzivitu a má zájem nemovitost prodávat i prostřednictvím jiných realitních kanceláří, případně sama. Námitku neplatnosti smlouvy žalovaná učinila dopisem ze dne 11. 8. 2010 (jen den po jejím podpisu). Od smlouvy žalovaná písemně odstoupila dopisem ze dne 11. 8. 2010 z důvodu ust. § 57 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v tehdy platné znění. Vymáhání nároku na provizi je v rozporu s dobrými mravy, které nemůže požívat právní ochrany a žalobou uplatněná pohledávka je promlčena. Žalovaná má za to, že žalobkyni nevzniklo právo na provizi za zprostředkování prodeje nemovitosti, protože žalobkyně žádný prodej nezprostředkovala. Zájemce o koupi nemovitosti, který si od žalované nemovitost koupil dle kupní smlouvy dne 30. 11. 2010, žalobkyně