24 C 317/2022-67 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne 17. 11. 2022 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému zaplatit mu 55 125 Kč spolu s úroky z prodlení tam blíže specifikovanými. Uvedl, že dne 1. 8. 2019 uzavřel spolu se svou manželkou se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec], ve vlastnictví žalovaného. Jako nájemce se zavázal žalovanému hradit nájemné a služby ve výši 6 914 Kč měsíčně s tím, že detailní měsíční rozpis nájemného a záloh na služby byl přílohou nájemní smlouvy. Dne 15. 7. 2022 bylo mezi účastníky dodatkem [číslo] ujednáno zvýšení nájmu o 500 Kč měsíčně dle nového evidenčního listu, kdy nájemné činilo 2 875 Kč měsíčně, zálohy na služby 2 782 Kč a fond oprav 1 575 Kč měsíčně. Žalobce od 1. 8. 2019 platil pravidelně každý měsíc částku 1 575 Kč do fondu oprav, a to až do 30. 7. 2022. Žalobce má za to, že ujednání na základě něhož hradil částku 1 575 Kč do fondu oprav je nicotné, neboť pronajímetel (žalovaný) nesmí po nájemci (žalobci) požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy na služby nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Žalobce žalovaného vyzval dopisem ze dne 30. 7. 2022, doručeným žalovanému téhož dne, k vrácení částky 55 125 Kč představující žalobcem neprávem zaplacené platby do fondu oprav za období od 1. 8. 2019 do 30. 7. 2022. 2. Žalovaný k věci uvedl, že je od 29. 5. 2019 výlučným vlastníkem budovy [adresa] (bytový dům) v níž se nachází byt [číslo]. Spolu s vlastnickým právem k bytovému domu vstoupil také do stávajících nájemních vztahů. Jelikož dům trpěl mnohými nedostatky spojenými se značnými náklady na opravy, dohodl se s nájemci na zvýšení nájemného a uzavření nových nájemních smluv. Část, o níž se původní nájemné navýšilo, byla uvedena v evidenčním listu jako položka„ fond oprav“ pouze pro přehlednost, aby nájemcům ilustrovala, jakou část z nájmu žalovaný bude investovat do renovace bytového domu. V daném případě se tedy jedná jen o složku nájemného. Služby, které žalovaný jako pronajímatel žalovanému jako nájemci zajišťoval, jsou taxativně uvedeny v evidenčním listu, kde jsou rovněž zřetelně odděleny od plateb za nájemné, a tedy i od složky nájemného označené jako„ fond oprav“. Hrazení příspěvku do fondu oprav by ani v tomto případě nebylo možné, neboť žalovaný je jediným vlastníkem bytového domu, v němž nejsou zřízeny bytové jednotky, nevzniklo společenství vlastníků jednotek, a tudíž nebyl nikdy založen fond oprav. Žalovaný tak po žalobci nepožadoval plnění navíc vedle nájemného a záloh na služby a část nájemného označená jako„ fond oprav“ nepředstavuje zakázané ujednání. Závěrem žalovaný namítl nedostatek aktivní legitimace žalobce, neboť nájemní smlouva nebyla uzavřena jen s ním, ale i s jeho manželkou. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí listu vlastnictví [číslo] vedeného Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, katastrálním pracovištěm Sokolov pro katastrální území a obec Kraslice ze dne 21. 11. 2021 soud zjistil, že žalovaný byl k tomuto datu vlastníkem mimo jiné pozemku p. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a to na základě kupní smlouvy ze dne 13. 5. 2019 s právními účinky zápisu ke dni 29. 5. 2019. 4. Z listiny nazvané smlouva o nájmu bytu a přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tuto dne 29. 12. 2018 uzavřeli Ing. [jméno] [příjmení] a žalobce společně s manželkou. Ing. [anonymizováno] se zde zavázal přenechat žalobci a jeho manželce k užívání byt [číslo] v domě [adresa] na dobu určitou do 31. 12. 2019 a žalobce spolu s manželkou se naproti tomu zavázali za toto užívání hradit nájemné ve výši 2 375 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 2 782 Kč. 5. Z listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto dne 1. 8. 2019 uzavřeli žalovaný a žalobce spolu s manželkou. Žalovaný přenechal žalobci a jeho manželce do užívání na dobu neurčitou„ bytovou jednotku [číslo]“ v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Žalobce spolu s manželokou se naproti tomu zavázal hradit nájemné (zahrnující i zálohy na služby) ve výši 6 914 Kč měsíčně. Z listiny nazvané protokol o fyzickém předání bytu [číslo] soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a zachycuje stav měřičů studené vody, teplé vody a RTN. Z přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a uvádí detailní měsíční rozpis nájemného a plateb za služby. Nájemné činilo 2 375 Kč, fond oprav 1 757 Kč a zálohy na služby 2 782 Kč, celkem tedy 6 914 Kč. 6. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 15. 7. 2022 [anonymizováno] žalovaný a žalobce spolu s manželkou s tím, že od 1. 9. 2022 dojde k navýšení nájemného o 500 Kč. Součástí této listiny je evidenční list, podle kterého činí nájemné 2 875 Kč, fond oprav 1 757 Kč a zálohy na služby 2 782 Kč, celkem tedy 7 414 Kč. 7. Z dopisu ze dne 30. 7. 2022 soud zjistil, že jím zástupce žalobce vyzval žalovaného k navrácení částky 55 125 Kč, představující platby do fondu oprav za 38 měsíců od srpna 2019, a to ve lhůtě sedmi dnů od doručení tohoto dopisu s tím, že pokud neučiní, vystavuje se riziku podání žaloby. Tento dopis byl dle přiložené doručenky žalovanému doručen do datové schránky dne 9. 8. 2022. 8. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu a přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 31. 12. 2018 Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ing. [anonymizováno] se zde zavázal přenechat [jméno] [příjmení] k užívání byt [číslo] v domě [adresa] na dobu určitou do 31. 12. 2019. [jméno] [příjmení] se naproti tomu zavázal za toto užívání hradit nájemné ve výši 3 002 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 3 800 Kč. 9. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto dne 1. 8. 2019 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] spolu s [jméno] [příjmení]. Žalovaný jmenovaným přenechal do užívání na dobu neurčitou„ bytovou jednotku [číslo]“ v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Jmenovaní se naproti tomu zavázali hradit nájemné (zahrnující i zálohy na služby) ve výši 9 112 Kč měsíčně. Z listiny nazvané protokol o fyzickém předání bytu [číslo] soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne [datum] a zachycuje stav měřičů studené vody, teplé vody a RTN. Z přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a uvádí detailní měsíční rozpis nájemného a plateb za služby. Nájmné činilo 3 002 Kč, fond oprav 2 310 Kč a zálohy na služby 3 800 Kč, celkem tedy 9 112 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 24. 4. 2022 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] spolu s [jméno] [příjmení] s tím, že od 1. 5. 2022 dojde k navýšení záloh na služby o 138 Kč. 10. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu a přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tuto dne 8. 7. 2018 uzavřeli Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ing. [anonymizováno] se zde zavázal přenechat [jméno] [příjmení] k užívání byt [číslo] v domě [adresa] na dobu určitou do 31. 12. 2019 a jmenovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit nájemné ve výši 2 698 Kč měsíčně a k tomu zálohy na služby ve výši 3 200 Kč. 11. Z další listiny nazvané smlouva o nájmu bytu soud zjistil, že tuto dne 1. 8. 2019 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení]. Žalovaný jmenované přenechal do užívání na dobu neurčitou„ bytovou jednotku [číslo]“ v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Jmenovaná se naproti tomu zavázala hradit nájemné (zahrnující i zálohy na služby) ve výši 7 260 Kč měsíčně. Z listiny nazvané protokol o fyzickém předání bytu [číslo] soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a zachycuje stav měřičů studené vody, teplé vody a RTN. Z přiloženého evidenčního listu soud zjistil, že tento je označen jako příloha [číslo] nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2019 a uvádí detailní měsíční rozpis nájemného a plateb za služby. Nájmné činilo 2 828 Kč, fond oprav 2 260 Kč a zálohy na služby 2 172 Kč, celkem tedy 7 260 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 10. 5. 2020 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] s tím, že od 1. 6. 2020 dojde k úpravě nájemného tak, že nájemné bude 2 828 Kč, fond oprav 2 260 Kč, a zálohy na služby 2 812 Kč tedy 7 900 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 15. 7. 2022 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] s tím, že od [datum] dojde k navýšení nájemného o 650 Kč tak, že nájemné bude 3 478 Kč, fond oprav 2 260 Kč a zálohy na služby 2 812 Kč, celkem tedy 8 550 Kč. Z listiny nazvané dodatek [číslo] soud zjistil, že tento dne 7. 1. 2023 uzavřeli žalovaný a [jméno] [příjmení] s tím, že od 1. 1. 2023 dojde k navýšení záloh na služby o 1 135 Kč tak, že nájemné bude 3 478 Kč, fond oprav 2 260 Kč, SV 652 Kč, TUV 910 Kč, topení 1 820 Kč, výtah 300 Kč, úklid 200 Kč, společné prostory 65 Kč, celkem tedy 9 985 Kč. 12. Z inzerátů o pronájmech by