20 C 104/2023-131 — Okresní soud v Domažlicích

1. Žalobci se návrhem ze dne , datum, domáhali toho, aby jim byla ze strany žalované zpřístupněna bytová jednotka blíže specifikovaná ve výroku I. tohoto rozhodnutí a dále, aby jim žalovaná k předmětné bytové jednotce vydala klíče a uhradila náhradu nákladů tohoto řízení. Uvedli, že se žalovanou dne , datum, uzavřeli ohledně dotčené bytové jednotky kupní smlouvu formou notářského zápisu, sepsaného , tituly před jménem, , jméno FO, , notářkou v Domažlicích pod sp. zn. , spisová značka, . Na základě této smlouvy se žalobci zavázali uhradit kupní cenu bytové jednotky ve výši 550 000 Kč formou pravidelných měsíčních splátek ve výši 15 000 Kč měsíčně, splatných vždy do 28. dne v měsíci, počínaje měsícem březen 2020 do zaplacení. Ve smlouvě bylo ujednáno, že k návrhu na vklad do katastru nemovitostí ohledně převodu vlastnického práva dojde až po zaplacení celé kupní ceny žalobci žalované. Účastníci si dále sjednali právo žalobců bytovou jednotku po dobu úhrady splátek užívat, kdy žalovaná jim současně s podpisem smlouvy předala klíče od bytové jednotky. V případě, kdyby došlo k řádnému odstoupení od kupní smlouvy, se měly žalobci uhrazené splátky považovat za nájemné spojené s užíváním bytu. Žalovaná ovšem od kupní smlouvy odstoupila, a to dopisem ze dne , datum, a následně podruhé dopisem ze dne , datum, . Žalobci proto podali žalobu na určení platnosti kupní smlouvy, kdy o tomto nároku bylo rozhodnuto rozsudkem Okresního soudu v Domažlicích ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , které nabyly právní moci dne , datum, . Soudy v těchto rozhodnutích potvrdily, že kupní smlouva je i nadále platná. Žalovaná od svého prvního odstoupení od smlouvy vyměnila u bytu zámky a žalobcům znemožnila a nadále znemožňuje užívání bytové jednotky, kdy byt ani po výzvě ze strany žalobců nezpřístupnila. Žalobci očekávali, že po právní moci výše uvedených rozsudků žalovaná byt zpřístupní a vyzývali ji k tomu i prostřednictvím předžalobní výzvy právního zástupce žalobců ze dne , datum, . Žalovaná si výzvu vyzvedla dne , datum, , nikterak na ni ovšem nereagovala.2. Žalovaná ve svém písemném vyjádření z , datum, uvedla, že výzvu žalobců ke zpřístupnění bytové jednotky ze dne , datum, si skutečně převzala a reagovala na ni přípisem právnímu zástupci žalobců ze dne , datum, . V něm uvedla, že žalobci ji uvedli v omyl, kdy v rozporu s kupní smlouvou v bytě nebydleli a místo toho byt pronajali rodině , jméno FO, . , jméno FO, její byt zdevastovali a poté, co byt vyklidili, se žalobci pokoušeli tento byt prodat a kupujícímu tajili, že nejsou skutečnými vlastníky. Dále uvedla, že žalobci mají na úhradě měsíčních splátek dluh ve výši 15 000 Kč a dále žalované dluží 72 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení a dalších 123 625 Kč na náhradě vzniklé škody. Žalovaná má proto obavu, že zpřístupněním bytu by došlo k jeho další devastaci. Co se týče pravomocného rozsudku, kterým byla určena platnost kupní smlouvy, pak žalovaná vůči němu podala dovolání, o kterém dosud nebylo rozhodnuto. Má za to, že tu jsou i další důvody pro zamítnutí žaloby – žalobci jsou zjevně zadlužení, skrývají se před svými věřiteli, protože proti žalobci a jeho firmě byla nařízena exekuce. Tato skutečnost brání žalobcům hradit splátky kupní smlouvy, a pokud tak činí, postupují v rozporu se zákonem. Právní zástupkyně žalobců navíc odmítla sdělit žalované jejich aktuální doručovací adresu, zjevně za účelem vyhnout se exekutorům, což znemožnilo žalované započíst vůči žalobcům její pohledávky. I v tomto vidí žalovaná ohrožení vůči bytu, který je dosud v jejím vlastnictví. Žalovaná dále vyzývala žalobce, aby jí žalobci její výše uvedené pohledávky v celkové výši 213 255 Kč uhradili do 7 dnů. Pokud tak neučiní, bude jejich chování považovat za podstatné porušení jejich smluvní povinnosti dle § 2002 o.z. Tato výzva se považuje za doručenou dne , datum, . Žalobci na její výzvu nereagovali. Žalovaná proto dne , datum, opětovně odstoupila od kupní smlouvy, přičemž dopis byl zaslaný na adresu trvalého bydliště žalovaných, kdy toto odstoupení se považuje za účinné dne , datum, (více k tomuto odstoupení níže v sekci čtených listinných důkazů). Kupní smlouva proto zanikla nejpozději ke dni , datum, , ale ani předtím neměli žalobci nárok na zpřístupnění bytu. Žaloba je proto nedůvodná a žalovaná navrhla, aby jí soud zamítl a přiznal žalované nárok na náhradu nákladů řízení.3. Zástupkyně žalobců na písemné vyjádření žalované reagovala při jednání dne , datum, , kdy uvedla, že žalobci s novým odstoupením od smlouvy nesouhlasí a považují ho za neplatné. Práva i povinnosti stran nadále trvají a soud by měl posoudit platnost či neplatnost tohoto odstoupení, které bylo žalobcům doručeno teprve den předcházející tomuto jednání v rámci jeho doručení právní zástupkyni žalobců. Žalovaná se ve svém odstoupení odkazuje na částku 213 255 Kč, se kterou žalobci zásadně nesouhlasí a zcela ji odmítají. I kdyby částka byla oprávněná, pak ji mohla žalovaná vymáhat a jako důvod pro odstoupení uvést i ve svých dřívějších odstoupeních od kupní smlouvy, neboť pohledávka uváděná žalovanou by měla vzniknout v roce 2021 nebo i dříve, protože žalovaná jim od srpna 2021 znemožňuje přístup do bytu. Další skutečnosti, které žalovaná ve svém vyjádření uvedla, již byly řešeny v řízení o určení platnosti kupní smlouvy a žalobci je považují za irelevantní. Jedná se o to, že žalobci dali byt k užívání paní , jméno FO, a že byt měli zdevastovat a nebydlet v něm. Krom toho podle žalobců již uplynula doba pro odstoupení od smlouvy. Co se týče tvrzení žalované, že jsou oba žalobci v exekuci a nemohou plnit své závazky, pak uvádí, že exekuci má na sebe vedenou pouze žalobce a jedná se o dluh z podnikání, který je veden na jeho společnost i fyzickou osobu. Tento dluh je řádně splácen dle splátkového kalendáře. Žalobci splátky z kupní smlouvy platí řádně a včas, nicméně uznávají aktuální nedoplatek ve výši 15 000 Kč, jak tvrdí žalovaná. Před věřiteli se neskrývají, pokud je chtěla žalovaná skutečně obeslat, mohla užít adresu, na kterou zasílala i svá předchozí dvě odstoupení od kupní smlouvy v předchozím soudním řízení. Předmětný byt zakoupili tzv. před „rekonstrukcí“. Na poměry žalobců byl v době předání neobyvatelný. Žalobci měli původně v úmyslu se do něj nastěhovat a po doplacení kupní ceny a převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí jej zrekonstruovat. Nechtěli však své prostředky investovat do cizího majetku, což se ukázalo jako správné rozhodnutí. Žalobci chtějí také poukázat na to, že žalovaná ze své vůle v srpnu 2021 svévolně odejmula právo žalobců byt užívat, zatímco žalobci i přesto nadále kupní cenu bytu dosud splácí. Žalovaná se domáhá ochrany svého práva, nicméně je třeba pamatovat na to, že uzavřela smlouvu, na základě které v budoucnu pozbyde vlastnického práva k bytu, může jí tedy být v současné době jedno, co se s bytovou jednotkou v rámci jejího užívání žalobci v současné době má dít. Žalovaná svým jednáním porušuje zásadu pacta sunt servanda, kdy smlouva byla uzavřena a je platná, jak bylo uzavřeno soudem zdejším i odvolacím. Žalovaná tak nerespektuje smlouvu ani rozhodnutí soudu. Je to právě sama žalovaná, kdo se pokoušel bytovou jednotu již prodat, což se žalobcům podařilo zamezit v průběhu předchozího řízení. Zároveň navrhují, aby soud vyslovil předběžnou vykonatelnost rozhodnutí, neboť žalovaná má zjevně v úmyslu pokračovat v soudních řízeních, aby oddálila splnění své povinnosti, čímž může žalobcům hrozit nebezpečí značné újmy v podobě dalších nákladů.4. Zástupce žalované k tomuto vyjádření uvedl, že co se týče námitky zástupkyně žalobců, že žalovaná při svém třetím odstoupení od kupní smlouvy vznáší nové argumenty, které již mohla namítnout při předchozích dvou odstoupeních, pak má za to, že by bylo protismyslné, aby za probíhajícího řízení, kde byla přezkoumávána platnost předchozích dvou odstoupení od smlouvy, odstupovala potřetí. Předpokladem odstoupení od smlouvy byla formální výzva a teprve po jejím učinění a uplynutí lhůty v ní stanovené bylo možné odstoupit. Námitka, že neoprávněné užívání bytu a jeho devastace již byla projednána v předchozím řízení, je nepravdivá a účelová, neboť tyto skutečnosti projednány nebyly a důkazy navržené k jejich prokázání byly odmítnuty jako nadbytečné, protože žalovaná tyto důvody neuvedla ve svém původním odstoupení od smlouvy. Co se týče exekucí vedených proti žalobcům, pak žalobci jsou manželé a nemá informace, že by došlo k zúžení jejich společného jmění, které by zabránilo exekuci na jejich společný majetek. Proti žalobci jsou podle výpisu v CEE vedeny dvě exekuce, nikoli jedna a i kdyby to byla jen jedna exekuce, pak samotná skutečnost, že žalobce hradí splátky kupní ceny převodem ze svého účtu, představuje rozpor se zákonem. Není také pravda, že žalobci dluží na splátkách kupní ceny pouze 15 000 Kč, protože ještě dluží asi 6 000 Kč na nedoplatku za služby – voda a top