41 C 17/2021-51 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Podanou žalobou se žalobci domáhají vůči žalované určení, že výpověď z nájmu, kterou jim dala dne 20. 11. 2020 žalovaná je neoprávněná. Tento návrh odůvodnili tak, že žalobci jsou na základě smlouvy o nájmu uzavřené mezi žalobcem a) a žalovanou dne 24. 1. 2020 společnými nájemci pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] v k.ú. [obec], když k uzavření této nájemní smlouvy došlo za trvání manželství žalobců (manželství žalobců uzavřeno dne 10. 5. 2019) a ke dni účinnosti smlouvy o nájmu (tj. ke dni 24. 1. 2020) vzniklo oběma žalobcům jako manželům ve smyslu ust. § 745 odst. 1 občanského zákoníku v platném znění společné nájemní právo k těmto pozemkům, když v domě [adresa], který je součástí výše uvedeného pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], mají žalobci jako manželé obydlí ve smyslu ust. § 743 odst. 1 občanského zákoníku v platném znění a v tomto domě vedou rodinnou domácnost. Nájem bytu byl sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2020 do 1. 2. 2025 Nájemní smlouva se řídila českým právním řádem. Výpovědí smlouvy o nájmu ze dne 20. 11. 2020 adresovanou pouze žalobci a) a doručenou žalobci a) na adresu jeho trvalého bydliště v Německu dne 25. 11. 2020 (k tomuto dni žalobce pobýval přechodně v Německu), žalovaná vypověděla výše uvedenou smlouvu o nájmu dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku v platném znění pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu, které v předmětné výpovědi žalovaná skutkově popsala tak, že žalobce a) po celou dobu trvání smlouvy o nájmu nehradil nájemné řádně a včas, především, že neuhradil včas na nájemném za měsíc říjen 2020 částku 12.500 Kč a za měsíc listopad 2020 částku 26.200 Kč. Žalobce a) poté, co mu byla doručena výše uvedená výpověď smlouvy o nájmu, vznesl proti této výpovědi prostřednictvím své právní zástupkyně námitky ze dne 8. 12. 2020, odeslané doporučenou poštou na adresu žalované dne 9. 12. 2020. V těchto námitkách žalobce a) rozporoval, že skutkový popis výpovědního důvodu uvedený ve výše uvedené výpovědi neodpovídá skutečnému stavu věci, když žalobce ad a) ke dni doručení výpovědi smlouvy o nájmu neměl vůči žalované dluh na nájemném ve výši 12.500 Kč za měsíc říjen a za listopad ve výši 26.200 Kč, nýbrž pouze dluh na části nájemného za měsíc říjen a listopad ve výši 2 x 12.500 Kč, tedy ve výši pouze jednoho nájemného. Žalobce ad a) v těchto námitkách také upozornil, že žalovaná byla opakovaně ze strany žalobce ad a) informována o tom, že dojde v důsledku omezení podnikání žalobce ad a) v SRN z důvodu pandemie COVID-19 k prodlení s placením jednotlivých splátek nájemného. Naposledy byla žalovaná takto informována dopisem ze dne 16. 10. 2020, odeslaným žalované doporučeně dne 19. 10. 2020, ve kterém žalobce ad a) žalované sděluje, že termín placení nájmu k 26. dni měsíce předešlého nebude moci dodržet z důvodu pandemie, díky které musel žalobce ad a) přerušit své podnikání v SRN s tím, že nájem za měsíc listopad 2020 bude uhrazen do 6. 11. 2020. Ze všech těchto důvodů považoval žalobce ad a) předmětnou výpověď za neplatnou a žalovaná byla v rámci mimosoudního řešení věci vyzvána, aby z její strany došlo k uzavření dohody o zpětvzetí výpovědi a narovnání. Žalovaná na tyto námitky prostřednictvím své právní zástupkyně sdělila, že stále eviduje jednu rozhodnou platbu za neuhrazenou (aniž by tuto platbu blíže specifikovala), z čehož žalobci usoudili, že žalovaná nehodlá vyřešit celou věc mimosmluvně. Žalobci ke dni doručení výpovědi smlouvy o nájmu dlužili žalované na nájemném pouze polovinu nájemného za měsíce říjen a listopad 2020 v celkové výši 25.000 Kč (zasílanou na účet úschovy) a nikoliv polovinu nájemného za měsíc říjen 2020 a celé nájemné spolu se zálohami ve výši 26.200 Kč za měsíc listopad 2020, jak uvádí žalovaná ve své výpovědi. Dluh žalobců na nájemném v celkové výši jednoho měsíčního nájmu, který byl zapříčiněn omezením podnikatelské činnosti žalobce ad a) v SRN z důvodu pandemie COVID-19, přitom žalobci nepovažují za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Žalobcům nezbývá než se s touto žalobou obrátit na soud, aby tento přezkoumal oprávněnost výpovědi smlouvy o nájmu. Žalobci považují výše uvedenou výpověď smlouvy o nájmu za neplatnou rovněž z toho důvodu, že tato výpověď byla adresována a doručena pouze žalobci ad a), ačkoliv na základě smlouvy o nájmu ze dne 24. 1. 2020 vzniklo žalobcům společné nájemní právo k pozemkům parc. [číslo] parc. [číslo] v k.ú. [obec], které byly předmětem nájmu. Žalované přitom bylo známo, že žalobce ad a) je ženatý, když osoba spolužijící se žalobcem ad a) v pronajatém domě byla označena žalobkyně b) jako manželka. 2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Namítala, že výpověď považuje za oprávněnou a navrhuje zamítnutí dané žaloby. Žalobce ad a) skutečně nehradil nájemné po téměř celou dobu nájmu řádně a včas, a to přes skutečnost, že byl opakovaně na uvedené upozorňován ze strany žalované, minimálně co se týká příchozích plateb na její účet. Ke skutečnosti, že žalovaná dlouhou dobu nevěděla o tom, v jak velkém rozsahu není ze strany žalobce ad a) nájemné hrazeno, přispělo také to, že úhrada nájemného je z části hrazena do advokátní úschovy právního zástupce žalobců. Žádný s žalobců se však neobtěžoval skutečnost, že nájemné do advokátní úschovy není hrazeno, sdělit žalobkyni, případně se s ní dohodnout například na splátkovém kalendáři, či jiném vyřešení celé věci. Žalobci dále argumentují společným nájemním právem ve smyslu ust. § 745 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů. K tomuto žalovaná uvádí, že nemohla ani předpokládat, že by žalobcům vzniklo společné nájemní právo. Pokud by žalobci chtěli, aby jim vzniklo společné právo nájmu, jistě by chtěli být nájemní smlouvou zavázáni oba dva a v rámci uzavírání smlouvy by tito vystupovali na straně nájemců společně. Z jednání žalobců, když žalobkyně ad b) od počátku stranou smlouvy nebyla, je nutno usuzovat na to, že si žalobci mezi s sebou ujednali něco jiného ve smyslu ust. § 745 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů a společné nájemní právo jim tedy nevzniklo. Žalovaná tak usuzuje také ze skutečnosti, že dodatečně zjistila, že proti žalobkyni b) je vedeno několik exekučních řízení a z tohoto důvodu se s největší pravděpodobností zavazovat nechtěla. K uvedenému také žalovaná sděluje, že v případě, že by věděla o finanční situaci žalobkyně ad b), tak by nájemní smlouvu s žalobci neuzavřela. Žalobkyně se nyní domnívá, že jí žalobci tuto skutečnost zcela záměrně nesdělili. Pokud by žalobkyně touto informací disponovala před uzavřením nájemní smlouvy, neuzavřela by ji ani s žalobcem ad a). Argumentaci pandemií COVID-19 považuje žalovaná za bezpředmětnou a nezakládající se na pravdě, když žalobce ad a) skutečnost, že by měl problémy s podnikáním v důsledku pandemie, řádně žalované neoznámil. Pokud by problémy měl, jistě by tyto nepřišly až ke konci roku, a žalobce ad a) by své problémy s žalovanou řešil včas, nejpozději od dubna 2020, kdy přestal nájemné řádně hradit a s žalovanou by se pokusil celou záležitost řešit, což se však nestalo. Intenzita zásahu do práv pronajímatele a do majetkové sféry pronajímatele byla značná, když v podstatě od března 2020 nebylo ze strany nájemce ad a) hrazeno nájemné v plné výši a v termínech splatnosti a to až téměř do konce roku 2020. Z uvedeného důvodu a vzhledem ke shora popsaným skutečnostem má žalovaná za to, že výpověď z nájmu byla z její strany důvodná a zcela oprávněná. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že byla uzavřena smlouva o nájmu ke shora uvedeným nemovitostem, že byla dána výpověď z nájmu, která se dostala do sféry nájemce žalobce ad a) a proti této výpovědi byly podány námitky ze strany žalobce ad a). 4. Předmětem dokazování tak především bylo, zda žalobci hrubě porušili nájemní smlouvu a byl tak dán důvod k výpovědi z nájmu a dále to, zda platby, které chodily do advokátní úschovy, lze považovat za splnění závazku a zda existoval společný nájem manželů. Soud provedl důkazy navržené mu stranami sporu. 5. Výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], dcery žalobkyně, bylo prokázáno, že hradila nájemné z prostředků, které ji na její účet zasílal žalobce, a to prostřednictvím svého účtu na účet pronajímatele i na účet úschovy advokáta. Ve dvou případech poslala omylem platbu na jiný účet advokáta, zřejmě z důvodu, že měla číslo účtu advokáta z předchozího zastupování ve věci péče o syna. Peníze zasílala na základě dohody se svou matkou, která neměla zřízen účet. Platby uvedené v transakční historii účtů jako platby z účtu [jméno] [příjmení] identifikovala jako platby, které skutečně prováděla. 6. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení], známé žalobců, bylo zjištěno, že za ně ve dvou případech uhradila nájemné, a to v listopadu 2020 a v březnu 2021. Platbu prováděla na dva účty v souladu s pokynem žalobců. Požádali ji, aby za ně nájem uhradila s tím, že jí peníze do 14 dnů vrátí, což také učinili. Platby uvedené