3 C 53/2022-73 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] zapsaného v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“). V žalobě tvrdil, že dne 20. 8. 2020 uzavřel jako prodávající se žalovaným jako kupujícím kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku. V kupní smlouvě byla v odst. 5.2. stanovena podmínka, že žalovaný se zavazuje do 12 měsíců od uzavření této smlouvy obstarat souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru nebo pravomocné stavební povolení, pravomocné společné povolení či platnou veřejnoprávní smlouvu ke stavbě pro bydlení (rodinného domu) na předmětném pozemku o minimální zastavěné ploše 70 m2, přičemž žalovaný byl dle odst. 5.4. kupní smlouvy povinen bez zbytečného odkladu prokázat žalobci splnění této povinnosti. V odst. 5.5. věta první kupní smlouvy bylo dále ujednáno, že nesplní-li kupující svoji povinnost uvedenou v odst. 5.2., ruší se tato smlouva od počátku a smluvní strany jsou si povinny vrátit již poskytnuté plnění. Žalovaný svoji povinnost uvedenou v odst. 5.2. kupní smlouvy ve lhůtě, která marně uplynula dne 20. 8. 2021, nesplnil, čímž došlo k naplnění rozvazovací podmínky dle odst. 5.5. kupní smlouvy, a žalobce se tak stal ke dni 21. 8. 2021 opět vlastníkem pozemku. Žalovaný sice na výzvu žalobce požádal o prodloužení lhůty ke splnění své povinnosti, avšak teprve 15. 12. 2021, tedy v době, kdy již byla naplněna rozvazovací podmínka. Žalobce následně opakovaně vyzval žalovaného k sepsání souhlasného prohlášení, na základě něhož by bylo možno provést vklad vlastnického práva žalobce k pozemku, žalovaný však na výzvy nereagoval. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Bránil se tím, že: žalobce jednal vůči žalovanému v postavení podnikatele a žalovanému jako spotřebiteli svědčí příslušná zákonná ochrana; výklad a důsledky vyplývající z čl. 5 ve spojení s čl. 5 kupní smlouvy jsou nejasné a nesrozumitelné jak pro žalovaného, tak zřejmě i pro žalobce; kupní smlouva byla uzavřena adhezním způsobem a čl. 5 ve spojení s čl. 5 kupní smlouvy jsou v neprospěch slabší strany; čl. 5 a čl. 5 kupní smlouvy jsou každý zvlášť i ve vzájemné souvislosti zneužívající povahy v neprospěch žalovaného jako spotřebitele; žalobce vyvolal u žalovaného omyl o rozhodující okolnosti. Z těchto důvodů pak dovozoval neplatnost čl. 5 a čl. 5 kupní smlouvy. Pokud by se soud neztotožnil s touto argumentací, pak se žalovaný domáhal práva výkladu pro něho nejpříznivějšího. Dále tvrdil následující skutečnosti. Žalovaný se za účelem splnění své smluvní povinnosti dohodl s projektantem Ing. [jméno] [příjmení] na vyhotovení projektové dokumentace a následném podání nezbytných žádostí a podkladů příslušným správním orgánům. Z důvodu vážných zdravotních komplikací (těžkého průběhu nemoci COVID-19 a dvou mozkových příhod), následného neplánovaného chirurgického zákroku (operace srdce) a související hospitalizace však projektant nebyl schopen projektovou dokumentaci vztahující se k předmětnému pozemku včas dokončit. Z důvodu vytíženosti a strmého nástupu pandemie během podzimu 2020 a souvisejících„ lockdownů“ (včetně zákazu cestování mezi okresy) nebylo ani možné započatou práci předat jinému projektantovi. Projektant telefonicky informoval žalobce o své indispozici na konci léta 2021, následně žalobce informoval i žalovaný e-mailem ze dne 13. 9. 2021. Ze strany žalobce (prostřednictvím starosty) bylo jak žalovanému, tak projektantovi sděleno, že případné prodloužení termínu pro obstarání stavebního povolení nebude problematické. Žalovaný odkázal na přístup žalobce ohledně prodloužení lhůty pro splnění obdobné podmínky u pozemku parc. [číslo] v témže katastrálním území, kdy lhůta pro získání stavebního povolení byla manželům [příjmení] opakovaně prodlužována celkem o 15 měsíců. Žalovaný byl přesvědčen, že žalobce bude v i jeho případě postupovat stejně a neobával se, že by kupní smlouva pozbyla platnosti a přišel by o vlastnické právo k pozemku. Proto byla pro něho výzva žalobce k plnění kupní smlouvy ze dne 30. 11. 2021 překvapivá. Dne 15. 12. 2021 zaslal žalobci žádost o prodloužení lhůty ke splnění povinnosti, v níž podrobně popsal a doložil důvody prodlení, a dne 10. 12. 2021 pak bylo ke stavebnímu úřadu podáno ohlášení stavebního záměru. Žalovaný se domníval, že stavební povolení bude mít k dispozici do konce ledna 2022. Na zasedání zastupitelstva žalobce dne 3. 2. 2022 byla odmítnuta žádost žalovaného o prodloužení lhůty k obstarání stavebního povolení. Následně žalobce odmítl vydat souhlas s výstavbou a s napojením předmětného pozemku na inženýrské sítě, čímž zahájené ohlašovací řízení bylo změněno na„ plnohodnotné“ stavební řízení. Dne 1. 4. 2022 byly stavebnímu úřadu doručeny námitky žalobce proti vydání stavebního povolení ve prospěch pozemku a z tohoto důvodu bylo stavební řízení přerušeno. Žalobce nevysvětlil, proč v případě žalovaného postupoval odlišně od jiných podobných případů. Jelikož žalobce dosud neoznámil, že od kupní smlouvy odstoupil, přičemž odstoupení od smlouvy měl podle zákonné úpravy učinit bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení žalovaného dozvěděl, je kupní smlouva nadále platná a účinná. 3. V replice na vyjádření žalovaného žalobce uvedl, že žalovaný si byl vědom toho, k jakému účelu žalobce pozemek prodává a jaké konkrétní povinnosti a v jakých lhůtách je jako kupující povinen splnit. Žalobce nevystupoval jako podnikatel a žalovaný jako spotřebitel, neboť v případě prodeje pozemku šlo o správu vlastního majetku. Proto se žalovaný nemůže odkazovat na zákonná ustanovení týkající se ochrany spotřebitele. Ujednání kupní smlouvy obsahující rozvazovací podmínku je formulováno zcela jasně a jednoznačně a je nepochybně srozumitelné i pro laika, byť připustil, že v určité době představitelé obce si nebyli vědomi přesného znění kupní smlouvy a mohli sami být v omylu, že by se mohlo jevit vhodnějším od smlouvy odstoupit v případě nesplnění povinnosti kupujícím. Kupní smlouva je však formulována v tomto směru zcela jednoznačně. Také odmítl tvrzení žalovaného, že ujednání odst. 5.2. a 5.5. byla do smlouvy vepsána účelově. Cílem žalobce bylo prodat pozemky kupujícím, kteří na nich v krátké době postaví rodinné domy a tím zabránit tomu, aby pozemky skoupili spekulanti. Kupní smlouvy byly uzavírány dle shodného vzoru, aby všichni kupující měli rovné podmínky, individuálním jednáním se žalobce nebránil, avšak žalovaný žádné jednání o změně či jiném znění smlouvy neinicioval. Právo od smlouvy odstoupit nebo automatický zánik smlouvy při nesplnění smluvní povinnosti není neobvyklým ujednáním ve smluvních vztazích. Zánik smlouvy nepředstavuje sám o sobě žádnou újmu na majetku žalovaného, neboť smluvní strany jsou si povinny vrátit již poskytnuté plnění. Žalobce také popřel, že by jakýmkoli způsobem blokoval zahájení stavebního řízení. 4. Na to žalovaný reagoval podáním, v němž uvedl, že měl v úmyslu se přestěhovat do [obec]. Odmítl tvrzení žalobce, že započal s přípravou stavebního projektu„ naoko“ až poté, co žalobce učinil vůči němu právní kroky, když žalobce záměrně opomíjí okolnost dané zejména pandemií onemocnění Covid-19 a s tím související lockdowny v roce 2020 a 2021. Ve stejném období žalobce prodal tři obdobné stavební pozemky, přičemž dva ze tří nabyvatelů si stavební povolení do jednoho roku od podpisu smlouvy obstarat nedokázali, navíc žalobce na začátku roku 2021 souhlasil s předprodejem všech tří pozemků jiným osobám a současně s prodloužením lhůty pro vyřízení stavebního povolení o další rok pro nové nabyvatele. Žalobce jako právnickou osobu, která hospodaří s vlastním majetkem a vede účetnictví podle zákona o účetnictví, lze považovat za podnikatele. Dále žalovaný opětovně zopakoval svoji argumentaci o nepřiměřeném ujednání, nejednoznačnému výkladu a omylu předmětného ujednání kupní smlouvy a ohledně ochrany slabší strany. 5. Provedeným dokazování soud zjistil následující skutečnosti: - z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Havlíčkův Brod, listu vlastnictví [číslo] pro obec a katastrální území Úsobí, že jako vlastník pozemku č. parc. [číslo] je zapsán žalovaný, - z kupní smlouvy, že dne 20. 8. 2020 byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě pozemku žalovaným za kupní cenu 519 888,60 Kč, přičemž kromě jiného v odst. 5.2. se kupující zavázal, že si do 12 měsíců od uzavření této smlouvy obstará souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášeného stavebního záměru nebo pravomocné stavební povolení, pravomocné společné povolení či platnou veřejnoprávní smlouvu ke stavbě pro bydlení (rodinnému domu) na předmětném pozemku o minimální zastavěné ploše 70 m2. V odst. 5.5. je pak ujednání, že nesplní-li kupující svou povinnost uvedenou v odst. 5.2., ruší se tato smlouva od počátku a smluvní strany jsou povinny vrátit