5 C 51/2021-143 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobce domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku č. parc. st. [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům [adresa], včetně příslušenství, a pozemku č. parc. [číslo], vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], s tím, aby byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví. Vylíčil, že vlastní id. 1/8 uvedených nemovitostí, žalovaný id. 7/8. Vylíčil, že dále nechce setrvávat v podílovém spoluvlastnictví, a to především proto, že žalovaný neprojevuje o nemovitosti reálný zájem, nehodlá se podílet na správě společné věci a hodlá je zobchodovat. Žalobce má naproti tomu k rodinnému domu osobní vazbu, jelikož v domě žili jeho prarodiče, narodil se tam jeho otec a sám tam trávil o prázdninách dětství. Nyní by chtěl nemovitost pro svého syna, který by si v místě nemovitosti postavil při respektování půdorysu původního domu rodinný dům. Žalobce měl zájem spoluvlastnický podíl od žalovaného odkoupit za cenu určenou znaleckým posudkem. Žalovaný toto odmítl, požadoval cenu vyšší, případně žalobci nabídl částku 100.000 Kč za jeho spoluvlastnický podíl. Nemovitost tvoří jedna budova, jejíž rozdělení není bez snížení její hodnoty, možné. 2. Žalovaný se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, avšak navrhl, aby nemovitosti byly přikázány do jeho vlastnictví. Ve shodě s žalobcem konstatoval nedělitelnost nemovitých věcí. Ohradil se však vůči žalobnímu tvrzení, že o nemovitosti neprojevuje zájem. Naopak ihned po nabytí poslední části svého spoluvlastnického podílu se snažil s žalobcem jednat. Vyjádřil zájem nemovitosti zrekonstruovat a užívat jako rekreační domek. Poukázal na to, že žalobce nechce nemovitost přímo pro sebe, ale pro svého syna. Žalobce jako mnoholetý spoluvlastník nechal nemovitosti zpustnout. Ohradil se vůči ceně nemovitostí určené ve znaleckém posudku, který předložil žalobce. 3. Soud na základě provedeného dokazování učinil dále uvedená skutková zjištění: 4. Výpisem z katastru nemovitostí – listem vlastnictví [číslo] vzal soud za prokázané, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky pozemku č. parc. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba ve [adresa], a pozemku č. parc. [číslo], trvalý travní porost, v obci [obec] a [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitosti“). Žalobce je spoluvlastníkem id. 1/8 ve vztahu k celku uvedených nemovitostí a nabyl je na základě usnesení Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 24. 6. 2013 č. j. [číslo jednací]. Žalovaný je spoluvlastníkem id. 7/8 ve vztahu k celku uvedených nemovitostí a nabyl je na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorského úřadu Brno – město ze dne 22. 10. 2019 č. j. [číslo jednací] (dle předmětného rozhodnutí žalovaný nabyl id. 1/8 na nemovitých věcech za nejvyšší podání 52.103 Kč), na základě kupní smlouvy ze dne [datum] (na základě kupní smlouvy nabyl žalovaný celkem ½ nemovitostí za celkovou kupní cenu 400.000 Kč) a na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu Exekutorského úřadu Jihlava ze dne 20. 10. 2020 č. j. [číslo jednací] (dle předmětného rozhodnutí žalovaný nabyl id. ¼ na nemovitých věcech za nejvyšší podání 163.000 Kč; dle záznamu o dražbě se dražebního jednání účastnil syn žalobce). 5. Dopisem datovaným [datum] oslovil žalovaný žalobce s návrhem na odkoupení jeho (žalobcova) spoluvlastnického podílu za 100.000 Kč, event. žalobci nabídl svůj spoluvlastnický podíl za částku 700.000 Kč. Dopisem ze dne [datum] sdělil žalovaný žalobci, že má zájem na vypořádání spoluvlastnictví a navrhl žalobci odkoupení jeho podílu ve výši id. 1/8 za částku 100.000 Kč s tím, že je ochoten nést náklady spojené s vypracováním kupní smlouvy a vkladem do katastru nemovitostí. Na posledně uvedený dopis reagoval žalobce prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne [datum] tak, že nemá zájem svůj spoluvlastnický podíl prodávat a nabídl odkoupení spoluvlastnického podílu žalovaného za 323.750 Kč. Dopisy účastníků ze dne [datum] a [datum] byly současně vzájemnými předžalobními výzvami ve smyslu § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). 6. Znaleckým posudkem [číslo] 2021 ze dne [datum] znalkyně [jméno] [příjmení] stanovila obvyklou cenu nemovitostí na částku 370.000 Kč. Znalecký posudek byl přezkoumán soudem ustanoveným znalcem [celé jméno znalce], který vypracoval dne [datum] znalecký posudek a stanovil obvyklou cenu nemovitostí ve stavu ke dni místního šetření ([datum]) částkou 446.000 Kč. Bylo totiž nutné zjistit současnou obvyklou cenu, neboť ve sporu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je pro určení přiměřené náhrady rozhodující cena nemovitosti v době jejího vypořádání (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1927/2004 dostupný na [webová adresa]). Znalec při jednání vypověděl, že trvá na závěrech znaleckého posudku. Ocenění provedl porovnávacím způsobem. Porovnal stav nemovitostí s podobnými nemovitostmi v tomto stavu, které se prodaly nebo nabízejí k prodeji. Vyjádřil názor, že spoluvlastnické podíly a celek se nedají srovnávat. Stav rodinného domu znalec popsal jako výrazně zhoršený, bez stavebních úprav či modernizací, se silně podstandardním konstrukčním provedením i vybavením, dlouhodobě zanedbanou údržbou; střecha má poškozenou krytinu, do stavby dlouhodobě zatéká, konstrukce krovu je napadena hnilobou, dřevěné stropy jsou poškozené a místy propadlé, ve zdivu se místně vyskytují trhliny, venkovní omítka je místy opadaná. Pozemek č. parc. st. [anonymizováno] je zcela zastavěný stavbou [adresa], pozemek č. parc. [číslo] tvoří funkční celek před domem. 7. Objekt domu [adresa] byl posuzován autorizovaným inženýrem pro pozemní stavby, který popsal, že v posledních letech nebyl rodinný dům obýván ani nebyla prováděna pravidelná údržba. Do objektu zatéká a dochází k poměrně velké destrukci konstrukcí. Vyčetl zásadní stavební úpravy, ke kterým by bylo vhodné co nejdříve přistoupit. 8. Autorizovaný inženýr pro statiku a dynamiku staveb [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dům [adresa] zhodnotil s ohledem na dlouholetou zanedbanou údržbu neopravitelný, v havarijním stavu. Střecha domu má poškozenou krytinu, krov napadený hnilobou, poškozené dřevěné stropy, z výplní otvorů zůstaly jen poškozené rámy. Vlivem dlouhodobého zatékání je zcela uhnilý obvodový ztužující rám vazby. Zdivo je rozvolněné. 9. Žalobce jako účastník řízení vypověděl, že o domě moc neví, řídí si to jeho syn. Podíl na nemovitostech získal po rodičích někdy v roce 2013. Od té doby s nemovitostí nijak nenakládal, nic tam nedělal. Nikdo nemovitosti neudržuje, naposledy se syny posekal trávu a vysekal roští. Jeho záměrem je dům zbourat, neboť tam není co rekonstruovat. Se synem jsou schopni složit částku 450.000 Kč, sám má k dispozici 300.000 Kč. Na demolici a výstavbu by si vzal hypotéku jeho syn, chce mu finančně pomáhat. Dražby podílů se nikdy neúčastnil, všech dražeb se účastnil jeho syn. 10. Žalovaný jako účastník řízení vypověděl, že má v úmyslu nemovitost opravit. Při nabytí prvního podílu uvažoval obchodně, nicméně po návštěvě místa se s manželkou rozhodli objekt užívat pro vlastní rekreaci. 11. Svědek [příjmení] [celé jméno žalobce] (syn žalobce) vypověděl, že se celá věc začala řešit k jeho záměru, aby dům získal pro sebe. Má od otce přislíbeno, že by nemovitost od něj dostal. Účastnil se v říjnu 2019 dražby v rámci exekuce jeho strýce, ale nemohl složit tak vysokou částku jako žalovaný. V červenci 2019 obeslal paní [příjmení] a paní [příjmení] s návrhem na odkoupení jejich podílů, ty ale koupil žalovaný. Účastnil se dražby v exekuci, kterou vyhrál žalovaný. Nechal si vypracovat statický posudek, podle kterého je dům neopravitelný. Hodlá stavět na místě dům za účelem celoročního bydlení. 12. Žalovaný dle potvrzení Finančního úřadu pro kraj [obec], Územní pracoviště ve [obec], přiznal a uhradil za zdaňovací období roku 2021 daň z nemovitých věcí za předmětné nemovité věci. 13. Dle prohlášení [anonymizováno] [celé jméno žalobce] a výpisy z jeho účtu je syn žalobce připraven poskytnout žalobci formou daru či bezúročné zápůjčky finanční prostředky ve výši 390.250 Kč za účelem úhrady vypořádacího podílu z titulu vypořádání podílového spoluvlastnictví; výše finančních prostředků na účtech syna žalobce tuto částku převyšuje. Žalovaný dle náhledu do internetového bankovnictví disponuje vlastními prostředky ve výši 484.354,59 Kč (včetně kontokorentu disponuje částkou 509.354,59 Kč). 14. S ohledem na zjištěný skutkový stav a právní hodnocení věci soud další dokazování neprováděl, resp. zamítl další návrhy na provedení dokazování. 15. Z hlediska práva hmotného soud věc posoudil dne níže uvedených ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění (dále jen„ o. z.“). 16. Dle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. 17. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozděl