17 C 424/2022-37 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 30. 11. 2022 domáhal vůči žalovanému vyklizení bytové jednotky [číslo] nacházející se ve 3. patře budovy na adrese [ulice] [adresa] v [obec]. Tvrdil, že jako vlastník pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] s předmětnou bytovou jednotkou, uzavřel s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu, dle které žalovaný užíval výše uvedený byt/bytovou jednotku počínaje dnem 1. 9. 2019. Ve smyslu § 2285 občanského zákoníku došlo ke konkludentnímu prodloužení nájemního vztahu do 31. 8. 2022. Od měsíce září 2019 se žalovaný začal dostávat do prodlení s hrazením nájemného a záloh na služby spojených s užíváním bytových prostor a na těchto platbách dluží 60 837 Kč. Z důvodu porušování povinností vyplývajících ze shora uvedené nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, kterého se žalovaný dopustil neplacením nájemného a služeb za užívání výše uvedené bytové jednotky, byla žalovanému dána okamžitá výpověď z nájmu bytu ve smyslu čl. II. odst. 2) B nájemní smlouvy a § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku. Výpověď byla žalovanému zaslána dne 27. 1. 2022 a následně 21. 7. 2022. Žalovaný měl bytovou jednotku vyklidit a vyklizenou ji předat pronajímateli, a to ve lhůtě, která mu byla žalobcem stanovena, tedy do 15. 2. 2022. Žalovaný tak neučinil a neučinil tak ani následně. 2. Žalovaný ve svém vyjádření uvedl, že finanční nárok (patrně dluh na nájemném a službách) uvedený v žalobě uznává jen částečně. Celou částku neuhradil z toho důvodu, že mu žalobce nepředložil vyúčtování za celou dobu využívání bytu do 31. 1. 2023. Uvedl, že nesouhlasí s placením úklidu na chodbách, a že má výhrady i vůči nefunkčnímu osvětlení schodiště a společných prostor, nefunkčnímu uzamykání vchodových dveří a nepořádku kolem popelnic. V bytě provedl některé nutné opravy na vlastní náklady a žádal žalobce o zohlednění ve vyúčtování, což se nestalo. Dále uvedl, že je překvapen podáním žaloby, neboť nedostal žádnou výpověď o vyklizení předmětného bytu. Navíc v daném období vážně a těžce onemocněl a od června 2020 je v plném invalidním důchodu pro invaliditu III. stupně s nutnou pomocí druhého (ZTP/P). 3. Ve věci bylo na den 13. 4. 2023 nařízeno jednání, předvolání k jednání bylo žalovanému doručeno vhozením do schránky dne 27. 3. 2023. Zprávou ze dne 5. 4. 2023 se žalovaný z jednání omluvil s odůvodněním, že dne 11. 3. 2023 nastupuje do nemocnice. Nástup do nemocnice z důvodu plánové operace doložil lékařskou zprávou. Jelikož žalovaný nepožádal o odročení jednání, soud věc projednal v jeho nepřítomnosti za podmínek § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“). Z provedených listinných důkazů zjistil soud následující právně významné skutečnosti: 4. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí osvědčujícího stav ke dni 30. 11. 2022 soud zjistil, že na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí] je v katastru nemovitostí vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], zapsáno ve prospěch žalobce vlastnické právo k pozemku st. [parcelní číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba – bytový dům [adresa], kde se nachází předmětná bytová jednotka. 5. Z listiny označené jako„ nájemní smlouva“, podepsané žalobcem (jako pronajímatelem) a žalovaným (jako nájemcem) dne 27. 8. 2019, soud zjistil, že žalobce se smlouvou zavázal přenechat žalovanému předmět nájmu – bytovou jednotku [číslo] o vel. 3+1 situovanou v 3. patře bytového domu na adrese [ulice] [adresa] v [obec] – do dočasného užívání a žalovaný se smlouvou zavázal platit za to nájemné. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 9. 2019 do 31. 3. 2021 s tím, že v případě řádného užívání bytu ze strany nájemce bude byt nájemci nabídnut k dalšímu užívání. Výše nájemného za užívání bytu byla sjednána ve výši 14 500 Kč/měsíčn. Úhrada za služby spojené s užíváním bytu (osvětlení společných prostor, studená a teplá voda, topení) byla sjednána ve výši 3 100 Kč/měsíčn. Nájemné a úhrada za služby spojené s užíváním bytu, tj. částka v souhrnu 17 600 Kč/měsíčn, byla splatná vždy k 25. dni měsíce předcházejícího měsíci, za nějž je nájemné a úhrada za služby hrazena. 6. Z protokolu o předání nemovitosti soud zjistil, že dne 2. 9. 2019 byla předmětná bytová jednotka předána nájemci do užívání. 7. Z listiny označené jako„ výpověď z nájmu bytu“, datované dnem 27. 1. 2022, a přiloženého podacího lístku soud zjistil, že žalobce odeslal žalovanému okamžitou výpověď z nájmu bytové jednotky vyplývajícího ze smlouvy uzavřené dne 27. 8. 2019. Z obsahu listiny soud dále zjistil, že důvodem výpovědi je zvlášť závažné porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, neboť žalovaný dluží žalobci na nájemném a na službách spojených s užíváním bytu za více jak 3 měsíce, dohromady 60 457 Kč. Z podacího lístku bylo dále zjištěno, že výpověď byla odeslána na adresu označenou ve smlouvě ([ulice a číslo], [PSČ] [obec]) a rovněž na adresu bytu, který je předmětem nájemní smlouvy ([ulice a číslo], [PSČ] [obec]). 8. Ze shodně označené listiny nazvané„ výpověď z nájmu bytu“ datované dnem 21. 7. 2022, a přiloženého podacího lístku soud zjistil, že zástupce žalobce na základě plné moci odeslal žalovanému další okamžitou výpověď z nájmu předmětné bytové jednotky s tím, že dluh na nájemném a na službách spojených s užíváním bytu k datu výpovědi vyčíslil na částku 60 837 Kč. Součástí výpovědi byla výzva k vyklizení a předání bytu ve lhůtě do 15. 8. 2022. Z podacího lístku bylo dále zjištěno, že výpověď byla odeslána opětovně na obě shora uvedené adresy. 9. O skutkovém stavu věci soud učinil závěr, že žalovaný po skončení nájmu dobrovolně nevyklidil a nepředal žalobci bytovou jednotku [číslo] o vel. 3+1 situovanou v 3. patře bytového domu na adrese [ulice] [adresa] v [obec]. 10. Při právním posouzení věci vyšel soud z příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“), zejm. § 2235 a násl. o. z., kterými jsou upraveny vzájemná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při pronájmu bytu. 11. Podle § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. 12. Podle § 2291 odst. 2 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. 13. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že mezi účastníky řízení byl dne 27. 8. 2019 sjednán nájem dle § 2201 o. z., jehož předmětem bylo užívání bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] na [anonymizována dvě slova] v [obec]. Žalovanému byl byt předán do užívání dne 2. 9. 2019. Nájem neskončil dne 31. 3. 2021, jak předvídala smlouva v čl. II bodě 1, neboť žalovaný i po tomto datu pokračoval v užívání bytu. Dle § 2285 o. z. došlo k automatickému prodloužení nájmu na dobu dalších 19 měsíců, a nájem měl tedy skončit dne 31. 10. 2022. Žalovaný porušoval smluvní ujednání, neboť nehradil řádně a včas měsíční platby nájemného a úhrad za služby spojené s užíváním bytu. Jelikož se žalovaný dostal do prodlení s těmito platbami po dobu delší jak 3 měsíce, naplnil tím skutkovou podstatu zvlášť závažného porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu (§ 2291 odst. 1, 2 o. z.; shodně upraveno i v čl. II bod 2 písm. B/ nájemní smlouvy). Žalobce ve výpovědi ze dne 21. 7. 2022 řádně vymezil, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinností žalovaného vyplývajících z nájmu, a proto soud považuje tuto výpověď za platnou. V pořadí první výpověď odeslanou žalobcem dne 27. 1. 2022 posoudil soud jako výzvu k odstranění závadného chování žalovaného, a to s ohledem na dikci § 2291 odst. 3 o. z., který přikazuje pronajímateli vyzvat nájemce k nápravě ještě před vypovězením nájmu bez výpovědní doby. Soud tak uzavřel, že na základě výpovědi ze dne 21. 7. 2022 skončil nájem ještě před uplynutím doby určité (31. 10. 2022). Žalovaný však v rozporu s § 2291 odst. 1 o. z. neodevzdal byt ve lhůtě určené žalobcem, tj. do 15. 8. 2022, a toto dobrovolně neučinil ani ke dni rozhodnutí soudu. 14. Obrana žalovaného směřovala k otázce posouzení důvodnosti okamžité výpovědi bez výpovědní doby a jejího doručení žalovanému. Nebyla však dostatečně konkretizována, přičemž z důvodu neúčasti žalovaného u jednání nebylo možné žalovaného poučit o jeho procesních povinnostech ve smyslu § 118a o. s. ř., tj. skutečnosti rozhodné pro posouzení věci řádně tvrdit a prokázat. Námitka týkající se nedoručení výpovědi byla vyvrácena žalobcem, který doložil, že jak výzvu, tak výpověď ze dne 21. 7. 2022 řádně doručoval na obě známé adresy žalovaného. Zásilky však zůstaly nevyzvednuté. Žádné další důkazy nenavrhl žalovaný a