13 C 113/2024-218 — Okresní soud v Hradci Králové

1 Původní žalobkyně , jméno FO, a , jméno FO, se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhaly zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ve kterém setrvávaly se žalovaným, tak, že žalobkyně byly spoluvlastnicemi každá jednou čtvrtinou k celku a žalovaný byl spoluvlastníkem jednou polovinou k celku, a to k nemovitostem - pozemku parcelní číslo stavební , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova s číslem popisným , Anonymizováno, – rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zahrada, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, na listu vlastnictví číslo , hodnota, , když tvrdily, že předmětné nemovitosti užívá výlučně žalovaný, který v domě č. p. , Anonymizováno, bydlí. Žalovaný sám rozhoduje o veškerých záležitostech týkajících se správy předmětných nemovitostí a mezi účastníky panují již delší dobu napjaté vztahy. Žalobkyně navrhovaly zrušit spoluvlastnictví a přikázat nemovitost do výlučného vlastnictví žalovaného s tím, že tento by byl povinen zaplatit žalobkyním vypořádací podíl. V průběhu řízení o zrušení podílového spoluvlastnictví soud usnesením ze dne 17. 1. 2022, č. j. 13 C 183/2021–89 rozhodl tak, že na místo dosavadních žalobkyň , jméno FO, a , jméno FO, vstoupila společnost , Jméno žalobkyně, ., identifikační číslo , IČO žalobkyně, , sídlem , adresa, v souladu s ust. § 107a odst. 1, 2 o. s. ř., když následně po podání žaloby došlo k prodeji spoluvlastnických podílů původních žalobkyň na , právnická osoba, na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2021, právní účinky zápisu nastaly k okamžiku 29. 11. 2021. K odvolání žalovaného Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 28. 2. 2022 toto usnesení okresního soudu ze dne 17. 1. 2022, č. j. 13 C 183/2021–89 jako správné potvrdil. Usnesení nabylo právní moci dne 22. 3. 2022. Žalovaný přesto setrvával na svém názoru, že společnost , Jméno žalobkyně, . není spoluvlastníkem předmětných nemovitostí.2 Žalobkyně uplatnila náhradu za užívání nemovitosti žalovaným nad rámec jeho spoluvlastnického podílu, když žalovaný jí neumožnil užívání této nemovitosti v rozsahu jejího spoluvlastnického podílu, a soud o tomto návrhu rozhodl a změnu petitu v tomto směru opakovaně připustil. Usnesením Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 13. 2. 2024, č. j. 13 C 183/2021-413 byla připuštěna změna žaloby, kdy žalobkyně požadovala po žalovaném zaplacení další částky ve výši 163 000 Kč spolu s příslušenstvím za užívání předmětných nemovitostí žalovaným nad rámec jeho spoluvlastnického podílu a zároveň soud řízení o zaplacení částky 369 200 Kč s příslušenstvím za užívání nemovitosti žalovaným nad rámec jeho spoluvlastnického podílu vyloučil k samostatnému řízení.3 Rozsudkem Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 13. 2. 2024, č. j. 13 C 183/2021–414 bylo podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného zrušeno a byl nařízen prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek bude rozdělen mezi spoluvlastníky podle jejich spoluvlastnických podílů a bylo rozhodnuto o nákladech řízení a nákladech státu.4 Usnesením Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 5. 3. 2025 byla opakovaně připuštěna změna žaloby spočívající v rozšíření žalobního návrhu o zaplacení další částky ve výši 85 200 Kč s příslušenstvím v souladu s ust. § 95 odst. 2 o. s. ř., takže předmětem žaloby bylo zaplacení částky 454 400 Kč s příslušenstvím za nadužívání nemovitosti žalovaným nad rámec jeho spoluvlastnického podílu.5 Žalovaný s žalobou nesouhlasil, když tvrdil, že dosud není vyřešeno spoluvlastnictví a trval na svém postoji, že žalobkyně není spoluvlastníkem předmětných nemovitostí.6 Z důkazů provedených v řízení (a též z důkazů provedených v řízení vedeném pod sp. zn. 13 C 183/2021, které se vztahují k projednávanému nároku a které byly provedeny do doby vyloučení předmětné věci k samostatnému řízení), soud zjistil následující skutečnosti:7 zrušení spoluvlastnictví a nařízení prodeje nemovité věci ve veřejné dražbě rozhodl okresní soud rozsudkem Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 13. 2. 2024, č. j. 13 C 183/2021–414. Před rozhodnutím ve věci vypořádání spoluvlastnictví okresní soud vyloučil k samostatnému řízení žalobcův nárok na vydání bezdůvodného obohacení, který byl následně projednáván pod sp. zn. 13 C 343/2018.8 Z výpisu z katastru nemovitostí (ve spisu na č. l. 80) bylo zjištěno, že pozemek parcelní číslo stavební , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s číslem popisným , Anonymizováno, – rodinný dům, v části obce , adresa, , pozemek parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - zahrada, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, na listu vlastnictví číslo , hodnota, , je v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného, a to každý vše výši jedné poloviny k celku. Žalobkyně se stala spoluvlastnicí na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2021 s právnímu účinky zápisu k okamžiku 29. 11. 2021.9 Ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, soud zjistil, že ke dni 9. 6. 2024 určil dle požadavku soudu výši obvyklého měsíčního nájemného ze stavební parcely číslo , hodnota, , jejíž součástí je objekt rodinného domu, číslo popisné , Anonymizováno, , s objektem zděné stavby garáže, s venkovními úpravami, s příslušenstvím a pozemkovou parcelou číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, s trvalými porosty v k. ú. , adresa, , obci , adresa, , vše zapsáno na LV číslo , hodnota, , vedeném u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , za období od 29. 11. 2021 do současné doby, kdy ocenění znalec provedl cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Znalecký posudek obsahuje mj. i fotografie II. nadzemního podlaží v rozsahu obývacího pokoje, dětského pokoje, stavebně nedokončeného prostoru koupelny a WC (na čísle listu 21 – 22 znaleckého posudku). Předmětem ocenění byl i zděný objekt garáže, kde jsou dvě stání za sebou stojících osobních vozidel. Dále předmětem ocenění byl i skleník na pozemkové parcele, zahradní altán a zahrada s porosty. Posouzena byla i vybavenost, kdy se jedná o úplnou vybavenost obchodnímu středisky i specializovanými obchody, a pokud se jedná o životní prostředí, jde o klidnou lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Znalec stanovil výši obvyklého nájemného rodinného domu pro rok 2021 na částku 25 380 Kč měsíčně, pro rok 2022 na částku 26 400 Kč měsíčně, pro rok 2023 na částku 28 250 Kč měsíčně a pro rok 2024 na částku 28 800 Kč měsíčně.10 Ze znaleckého posudku znalce , jméno FO, vypracovaného v řízení vedeném pod sp. zn. 13 C 183/2021 bylo zjištěno, že znalec za období od 29. 11. 2021 stanovil výši obvyklého nájemného rodinného domu na částku 28 240 Kč měsíčně. Posouzení bylo provedeno k datu 29. 11. 2021 a znalec pořídil fotodokumentaci, kdy je vidět, že je užíváno jak 1. nadzemní podlaží, kde je předsíň, chodba, kuchyňský kout, jídelna, ložnice a koupelna + WC – výměra užitné plochy je 71,76 m2, tak i 2. nadzemní podlaží, kde je předsíň, ložnice, pokoj 1 a 2, WC spíž a šatna - výměra užitné plochy je 64,82 m2. Z fotodokumentace ze dne 29. 11. 2021 pořízené znalcem při jeho návštěvě (na čísle listu 14 –18 ve spisu 13 C 183/2021) soud zjistil, že na fotografiích je zachycen stav, kdy žádná z místností není vyklizena. Místnosti jeví známky užívání (např. v pokoji je domeček pro děti, povlečené ložní prádlo, dětské prkénko na WC).11 Z výslechu znalce , jméno FO, soud zjistil, že pokud nejdříve stanovil v posudku cenu obvyklého nájemného od 29. 11. 2021 ve výši 28 242 Kč a v pozdějším posudku ve výši 25 380 Kč, bylo to z důvodu, že ČNB stanovila přísnější podmínky v rámci stanovení hypoték. Na základě toho stoupaly ceny nájemních bytů a byl pokles nájmů rodinného domu. V r. 2021 došlo ke snížení nájmu a od r. 2022 dochází již ke zvýšení ceny nájmu. Jedná se o nájem celé nemovitosti. Od r. 2022 ten nájem šel nahoru z důvodu, že hypotéky již byly méně dostupné. Ve všech případech byl na místním šetření osobně. Při tom prvním místním šetření v r. 2022, kdy prováděl i ocenění nemovitosti, tam byl žalovaný s manželkou, a domnívá se, že i dcera s vnukem. Při dalším místním šetření, kdy stanovoval výši nájmu, byl přítomen žalovaný s manželkou. Procházel celou nemovitost a pořizoval fotodokumentaci. Domnívá se, že přízemí užívá žalovaný s manželkou. Část toho 2. nadzemního podlaží užívá jeho dcera s vnukem. V tom 2. nadzemním podlaží je jeden pokoj nevyužívaný a je tam nedokončená koupelna. Na toto uspořádání užívání nemovitosti usoudil jednak dle oblečení a jednak dle viditelného užívání. Objekt je v katastru ne