22 C 157/2020-46 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobce se na žalované domáhal zaplacení celkové částky 109 391 Kč s příslušenstvím z titulu nájemní smlouvy k bytu [číslo] v budově [adresa] umístěné na pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] ze dne [datum] ve znění dodatku ze dne [datum], která byla ze strany žalobce ukončena výpovědí ke dni 16. 5. 2019, jejímž důvodem bylo porušování povinností z této smlouvy ze strany žalované zvlášť závažným způsobem. Požadovaná částka pak představuje co do výše 43 805 Kč neuhrazené nájemné za měsíc srpen 2017 (po započtení částečné úhrady ze strany žalované ve výši 2 479 Kč), dále za měsíce říjen 2017 až květen 2018 a konečně za měsíce leden 2019 až květen 2019, co do výše 11 348 Kč představuje náhradu za užívání bytu bez právního důvodu po ukončení nájemní smlouvy za měsíce červen 2019 až srpen 2019 a za část měsíce září 2019, co výše 10 623 Kč představuje nedoplatek za vyúčtování nákladů za služby za rok 2017, co do výše 16 045 Kč představuje nedoplatek za vyúčtování nákladů za služby za rok 2018 a konečně co do výše 27 570 Kč představuje náklady na opravu bytu, který žalovaná žalobci předala v nevyhovujícím stavu. S ohledem na prodlení žalované s úhradou nájemného požadoval žalobce rovněž zaplacení zákonného úroku z prodlení. Tento úrok žalobce požadoval z dlužného nájemného vždy ode dne následujícího po splatnosti konkrétní splátky nájemného do zaplacení, dále z předepsaných záloh na služby opět vždy ode dne následujícího po splatnosti konkrétní splátky záloh do splatnosti vyúčtování nedoplatků za služby, z nedoplatků za služby vždy ode dne následujícího po splatnosti vyúčtování nákladů do zaplacení a konečně z nákladů na opravu bytu od dne následujícího po dni splatnosti vystavené faktury do zaplacení. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila. Za splnění podmínek uvedených v § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), soud rozhodl bez nařízení jednání. 3. Z listinných důkazů předložených žalobcem soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl byt [číslo] v budově [adresa] umístěné na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] [číslo] v katastrálním území a obci [obec], který je dle výpisu z katastru nemovitostí ve vlastnictví žalobce. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 12. 2011 do 31. 12. 2012. K této smlouvě byl dne [datum] uzavřen dodatek, na základě něhož byla doba trvání nájemní smlouvy nově sjednána na dobu neurčitou. V článku IV. smlouvy bylo mezi účastníky ujednáno, že nájemné je stanoveno dle zákona č. 107/2006 Sb. a jeho výše je specifikována v evidenčním listu, který žalobce doložil a dle kterého činila výše nájemného a poplatků 2 652 Kč a výše záloh na služby činila 1 568 Kč. Dále zde bylo výslovně ujednáno, že v případě změny právních a cenových předpisů může dojít i k jednostrannému zvýšení nájemného ze strany pronajímatele, jakož i ke změně dalších podmínek smlouvy a úhrad za poskytování plnění a služeb spojených s užíváním bytu, kdy toto zvýšení mělo být žalované ze strany žalobce oznámeno zasláním výpisu nájemného, záloh na služby a dalších poplatků za byt. Z doložených předpisů pak plyne, že počínaje měsícem srpnem činila výše nájemného 3 306 Kč měsíčně a výše záloh na služby činila 2 602 Kč měsíčně. Podle článku V. smlouvy byly nájemné a úhrada nebo zálohy za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu splatné měsíčně pozadu do posledního dne měsíce. V článku VII. smlouvy byla sjednána povinnost žalované předat byt žalobci v řádném stavu odpovídajícímu běžnému užívání a opotřebení. Dále bylo dohodnuto, že dojde-li k poškození nebo nadměrnému opotřebení, odpovídá žalovaná za takto vzniklou škodu a je povinna odstranit na své náklady vzniklé závady a poškození, přičemž v opačném případě žalobce závady odstraní a bude po žalované požadovat jejich úhradu. Dopisem ze dne 13. 5. 2019 došlo ze strany žalobce k výpovědi nájemní smlouvy pro zvlášť závažné porušování povinností vyplývajících z nájmu spočívající konkrétně v nehrazení nájemného. Z doloženého protokolu je dále zřejmé, že k převzetí předmětného bytu ze strany žalobce došlo dne 13. 9. 2019. Z doloženého vyúčtování nákladů na služby spojené s bydlením či jiným užíváním jednotky za období roku 2017 plyne, že výše nedoplatku za služby činila v tomto roce 10 623 Kč a z doloženého vyúčtování nákladů na služby spojené s bydlením či jiným užíváním jednotky za období roku 2018 plyne, že výše nedoplatku za služby činila v tomto roce 16 045 Kč. Fakturou [číslo] ze dne 27. 11. 2019 byla ze strany žalobce žalované vyúčtována za výměnu celkem pěti kusů dveří, za vyklizení bytu, za dodání rozvaděče a demontáž svítidel a za opravu schránky vyúčtována celková částka 27 569,82 Kč splatná ke dni 11. 12. 2019. K úhradě dlužné částky byla žalovaná vyzvána předžalobní upomínkou ze dne 13. 5. 2020. 4. Podle § 685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (účinného do 31. 12. 2013), nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. 5. Podle § 3047 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 6. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku, strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. 7. Podle § 2217 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. 8. Podle § 2247 odst. 2 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. 9. Podle § 2251 odst. 1 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně. 10. Podle § 2295 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. 11. Podle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. 12. Podle § 2913 odst. 1 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. 13. Podle § 1970 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. 14. Na základě shora uvedených důkazů má soud za prokázané, že mezi žalobcem na straně pronajímatele a žalovanou na straně nájemkyně byla platně uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl shora specifikovaný byt, kdy nájemné a zálohy na služby byly sjednány dohodou účastníků odkazem na evidenční list s tím, že toto nájemné a zálohy na služby mohly být ze strany žalobce následně jednostranně zvýšeny, k čemuž následně došlo a žalovaná byla povinna počínaje srpnem 2017 hradit nájemné v částce 3 306 Kč měsíčně a zálohy na služby v částce 2 602 Kč měsíčně. Žalobce v souladu se smlouvou žalované umožnil byt užívat, avšak žalovaná řádně neplnila svou povinnost řádně hradit nájemné, v důsledku čehož došlo ze strany žalobce k ukončení nájmu ke dni 16. 5. 2019, přičemž žalovaná i po tomto datu byt bez právního důvodu užívala a k převzetí bytu ze strany žalobce došlo až ke dni 13. 9. 2019. Žalobci tak vzniklo vůči žalované právo na zaplacení nájemného za shora uvedené období v celkové výši 43 805 Kč a rovněž právo na náhradu za užívání bytu bez právního důvodu ve výši 11 348 Kč. Dále vzniklo žalobci