22 C 202/2020-173 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně (původně žalobkyně a)) se s [celé jméno původního účastníka] (původně žalobcem b)) domáhali po žalované každý zaplacení 14 000 Kč s příslušenstvím. Požadované částky představují dlužné nájemné za II. čtvrtletí roku 2020, k jejichž úhradě byla žalovaná povinna na základě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 1. 1. 2020. Žalovaná v průběhu trvání nájemního vztahu oznámila žalobcům námitky týkající se kvality pronajatého prostoru s tím, že žalobci zvlášť závažným způsobem porušili své povinnosti. Žalobci část nároků akceptovali a s žalovanou se dohodli na tom, že dluh na nájemném nadále činí 14 000 Kč pro každého z nich. Zbylé námitky neuznali. Prostory užívala matka žalované od 1. 1. 2019, která nevznesla žádné výhrady k pronajatým prostorám. Závady na elektroinstalaci se netýkaly dlužného období, neboť žalobkyně zajistila opravu již dne 23. 3. 2020. Za závadu na dveřích žalovaná obdržela slevu 14 000 Kč. Co se týče údajného vytápění bytu žalobců, tato námitka je neurčitá. 2. Žalovaná nárok ani zčásti neuznala. Žalobcům oznámila několik vad na předmětu nájmu a upozorňovala je na nezpůsobilost užívání pronajatých prostor. Rozvody elektřiny byly v havarijním stavu, nedbalostí žalobců byla ohrožena na životě a není podstatné, že následně došlo k opravě. Neprosto nevyhovujícími vstupními dveřmi docházelo k úniku tepla, což mělo za následek vysoký nedoplatek na plynu. Žalovaná dále musela provést investice do předmětu nájmu, vyklízela sutiny ze dvora, vystavěla zeď za účelem zabránění vstupu osob nebo psů. Tyto investice přesahují sjednané nájemné a zvelebením prostor se žalobci se na její úkor obohatili. Žalobci tedy hrubě porušovali své povinnosti vůči žalované, která tak měla právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Vedle toho žalované vznikl nárok na slevu z nájmu a žalobcům tak ničeho nedluží. Navíc byla v rozhodném období omezena ve své podnikatelské činnosti opatřeními souvisejícími s pandemickou situací. Žalovaná rovněž odmítla, že by se s žalobci dohodla na tom, že dluh na nájemném za dobu od 1. 1. 2020 do 30. 6. 2020 nadále činí 14 000 Kč pro každého žalobce. 3. Žalobce b) dne 13. 12. 2020, tj. po podání žaloby, zemřel. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] byla žaloba o jeho nároku vyloučena k samostatnému projednání pod sp. zn. [spisová značka]. V rámci dědického řízení bylo určeno, že dědictví po něm nabývá žalobkyně. Soud proto usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] jednak určil, že na straně žalobce b) bude nadále pokračováno s žalobkyní a jednak řízení vedené pod sp. zn. [spisová značka] spojil ke společnému řízení s řízením vedeným pod sp. zn. [spisová značka]. Na straně žalující proto soud nadále jednal o celém nároku pouze s žalobkyní. 4. Soud ve věci nařídil jednání, na kterém provedl dokazování listinami, a sice nájemními smlouvami, výpisem z katastru nemovitostí, komunikací účastníků, včetně podacích lístků, návrhem dohody o skončení nájmu a výpovědí z nájemní smlouvy včetně podacích lístků, návrhem dohody o narovnání, předávacím protokolem, pracovním příkazem E-MO [číslo] zprávou o revizi elektrického zařízení, potvrzením o provedení platby na účet č. [bankovní účet], výpisem z účtu č. [bankovní účet] za březen 2020 a fotografiemi. 5. Na základě takto provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav. 6. Žalobkyně a žalobce b) coby pronajímatelé uzavřeli dne 1. 1. 2020 nájemní smlouvu s žalovanou coby nájemkyní, jejímž předmětem byly nebytové prostory budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec]. Žalobci byli v posuzované době spoluvlastníky předmětných nebytových prostor, kdy každý vlastnil podíl o velikosti id. polovina vzhledem k celku. Účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti, zejména zahradnictví, prodej květin, dřevin, ovoce, dárkových předmětu atd. Bylo ujednáno, že zalévání bude probíhat na přilehlém nádvoří, které se nájemkyně zavázala na vlastní náklady vyklidit od stavebních sutin. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Účastníci se dohodli na nájemném ve výši 208 000 Kč ročně, s tím že bude hrazeno s čtvrtletní splatností po 52 000 Kč, a to k 15. dni posledního měsíce daného čtvrtletí. Cena nájmu dle čl. IV smlouvy nezahrnovala užívání přilehlého nádvoří s tím, že toto nájemné bude nájemcem kompenzováno vyklizením a odvozením stavební suti a přípravou pozemku pro jeho podnikatelskou činnost. 7. Této smlouvě předcházelo sjednání nájemní smlouvy ze dne 1. 10. 2019 mezi týmiž účastníky na dobu od 1. 10. 2019 do 31. 12. 2019 a předtím nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2019 mezi žalobci a [jméno] [celé jméno žalované], matkou žalované. Účel i cena nájmu byly ve všech smlouvách koncipovány shodně. 8. Mezi účastníky probíhala četná komunikace ohledně žalovanou uplatňovaných závad na předmětu nájmu. Žalobci v e-mailu ze dne 20. 4. 2020 odmítli poukazované vady a vyzvali žalovanou, aby doložila náklady za práce na dvorku, které po nich požaduje. Současně ji upozornili, že ve smlouvě bylo sjednáno nepeněžité plněné za užívání dvorku. Dne 19. 5. 2020 nechala matka žalované ukončit přívod plynu. Žalobci v e-mailu ze dne 23. 6. 2020 vyzvali žalovanou, aby nezasahovala do jejich nemovitosti a neodpojovala elektřinu ani plyn. 9. Dopisy ze dne 14. 5. 2020, odeslanými následujícího dne, žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě částky 2 000 Kč za únik tepla a 5 000 Kč za ztrátu zákazníků a času z důvodu vady na vstupních dveřích s odůvodněním, že oprava brana uvedené nevyřešila, a to ani přes urgence žalované ze dne 5. 6. 2019, 16. 12. 2019, 20. 1. 2020 a 29. 1. 2020. Dále vyzvala žalobkyni a) ke slevě na nájmu ve výši 26 000 Kč za každé čtvrtletí v období od 1. 1. 2019 do 23. 3. 2020 z důvodu havarijního stavu elektřiny. Z důvodu poklesu příjmu během pandemie koronaviru požádala o slevu z nájmu ve výši 13 000 Kč za měsíc březen 2020 a vždy ve výši 5 778 Kč za měsíc duben a květen 2020. Z důvodu nezákonného odběru elektřiny, zjištěného v březnu 2020, požádala o úhradu částky 2 575,73 Kč za období od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2020. Nedatovaným dopisem, odeslaným dne 15. 5. 2020, žalovaná vyzvala žalobkyni a) k úhradě za odběr plynu v období od 1. 1. 2019 do 30. 4. 2020, jelikož zjistila, že stupačky vytápí byt žalobců, nikoliv jí pronajaté prostory. 10. V dopisu ze dne 15. 6. 2020 žalobci informovali žalovanou, že jim na nájemném dluží 52 000 Kč, celkem tedy 104 000 Kč. Na tuto částku započetli slevu na nájemném ve výši 2 x 7 000 Kč za závady na dveřích, 2 x 2 000 Kč z důvodu spotřeby elektrické energie (současně však odmítli, že by docházelo k nezákonnému odběru) a slevu 2 x 2 900 Kč z důvodu nouzového stavu, celkem tedy 2 x 11 900 Kč. Žalobci odmítli žalované poskytnout slevu na nájemném za odběr tepla a z důvodu vadných elektrorozvodů. Proto žalovanou vyzvali, aby jim každému uhradila 40 100 Kč. K témuž ji vyzvali rovněž v dopise ze dne 29. 6. 2020, v němž žalované současně sdělili, že na ukončení nájmu nepřistupují a nájem nepovažují za vypovězený. 11. Žalovaná dne 20. 6. 2020 koncipovala dohodu o ukončení nájmu prostor sloužících k podnikání ke dni 30. 6. 2020, a to z důvodu nedoléhání dveří, černého odběru elektřiny po instalaci nových rozvodů, vytápění stropních podhledů, kdy podlahové trubky sloužily jako podlahové topení v bytových prostorách žalobců a živé zásuvky. Žalovaná dále dne 25. 6. 2020 koncipovala výpověď z nájemní smlouvy ke dni 30. 6. 2020 z důvodu nedoléhání dveří a jejich neustálého otevírání, pro černý odběr elektřiny po instalaci nových rozvodů, vytápění stropních podhledů, kdy podlahové trubky sloužily jako podlahové topení v bytových prostorách žalobců. Žalovaná žalobce vyzvala, aby prostory převzali dne 30. 6. 2020. Obě listiny nebyly žádným z účastníků podepsány. 12. Dle předávacího protokolu ze dne 30. 6. 2020 žalobci převzali klíče od předmětu nájmu, nicméně současně uvedli, že nájem podle nich nadále trvá. Žalovaná odmítla protokol podepsat. 13. Dne 17. 7. 2020 žalobci uznali, že jim žalovaná dne 14. 1. 2020 uhradila nájemné za I. čtvrtletí 2020 ve výši 52 000 Kč, pročež ji vyzvali k zaplacení zbylého dlužného nájemného ve výši 2 x 14 100 Kč. Odmítli žalované hradit náklady za vyklizení zahrady s odkazem na čl. IV nájemní smlouvy. Na to žalovaná reagovala dne 29. 7.2020 tak, že je ochotna akceptovat, že uhradí 14 000 Kč a obě strany vůči sobě nebudou do budoucna uplatňovat další nároky. V dopisu ze dne 6. 8. 2020 žalobci uvedli, že bylo dosaženo dohody a požadují doplacení nájemného v celkové výši 28 000 Kč. Dne 11. 8. 2020 žalovaná vyzvala žalobce k podepsání dohody o narovnání s tím, že si vzájemně nebudou ničeho dlužit. Žalovaná dále dne 30. 9. 2020 předložila soudu další návrh dohody o narovnání, obdobného obsahu. 14. V e-mailu ze dne 24. 3. 2020 žalovaná upozornila žalobkyni a) na vadnou elektřinu. Dle pracovního příkazu [anonymizováno] [číslo] vystaveného [právnická osoba], byla matka žalované upozorněna na špatný technický stav, došl