27 C 75/2025-87 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali určení, že mají ve svém společném jmění manželů pozemek par. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, , obojí v k. ú. , adresa, . Žalobci se účelem obstarání prostředků pro splácení svých závazků oslovili , jméno FO, , jednajícího jménem společnosti , právnická osoba, , který jim nabídnul odprodej jejich nemovitostí s tím, že z kupní ceny uhradí svůj dluh a rovněž v nemovitosti zůstanou bydlet v nájmu. Žalobci následně dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu s , jméno FO, . Tato je však absolutně neplatná, neboť je tzv. smlouvou lichevní. Kupní cena 2 000 000 Kč je v hrubém nepoměru s hodnotou nemovitostí, která v roce 2015 činila 3 500 000 Kč až 4 000 000 Kč. Kupní smlouva nevznikla ani de iure z důvodu, že byla uzavřena mezi nepřítomnými účastníky. Žalobcům coby oferentům nedošlo přijetí akceptace návrhu ze strany , jméno FO, , pročež smlouva nemohla být způsobilým pokladem pro vklad do katastru nemovitostí. Žalobci podanou žalobou současně realizovali své právo na odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, , neboť jim dosud nebyla plně zaplacena kupní cena. Jak bylo zjištěno orgány činnými v trestním řízení, bankovní účty v kupní smlouvě přichystané , jméno FO, patří třetím osobám. Žalobci obdrželi jen 80 000 Kč a dále 220 000 Kč na pokrytí dluhů. Z policejního šetření plyne, že minimálně částka 550 000 Kč žalobcům uhrazena nebyla. , jméno FO, nemovité věci v roce 2024 prodal žalovaným. Nejednalo se ale o platné právní jednání, jelikož nikdo nemůže převést více práv, než má. Žalovaným nesvědčí dobrá víra vztahující se k ochraně jejich vlastnického práva. Dobrou víru nelze dovodit jen z toho, že nabyvatel spoléhal na zápis v katastru nemovitostí. Důvodné pochybnosti u žalovaných mělo vzbudit zjištění, že žalobci mají v nájmu nemovitosti, které dříve vlastnili 26 let, což bylo zjistitelné z katastru nemovitostí. Žalovaní věděli či mohli vědět, že žalobci nemovitost stále užívají, a je tak nepravdivé prohlášení v oddíle 3 bodě 3 kupní smlouvy z roku 2024. Měli se více zajímat o to, z jakého důvodu žalobci neopustili dům a také o historický řetězec dřívějších převodů. Kdyby žalovaní kontaktovali žalobce, zjistili by, že se stále považují za vlastníky. , jméno FO, i , jméno FO, žalobce utvrzovali v tom, že nabydou nemovitosti zpět, nebo byli ujišťováni, že jsou stále vlastníky nezávisle na obsah katastru nemovitostí. Pravdivé není ani prohlášení žalovaných, že si před podpisem kupní smlouvy nemovitosti řádně prohlédli a že je jim znám jejich faktický i technický stav.2. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Vlastnictví nabyli v dobré víře na základě kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené s , jméno FO, . Před uzavřením smlouvy ověřili stav zapsaný v katastru nemovitostí ke dni , datum, . , jméno FO, byl jako vlastník nemovitých věcí zapsán od , datum, , v části D listu vlastnictví nebyl žádný zápis. V části C bylo zapsáno zástavní právo ve prospěch , právnická osoba, ., které mělo dle , jméno FO, sloužit k zajištění jeho úvěru a mělo být vyplaceno z kupní ceny od žalovaných. Žalovaným bylo před podpisem smlouvy sděleno, že nemovité věci jsou pronajaty společnosti , právnická osoba, , která je několik let podnajímá žalobcům. Nájemní smlouva byla formálně ukončena ke dni , datum, . Se žalovanými bylo ještě před uzavřením kupní smlouvy předjednáno, že si po koupi sami sjednají novou nájemní smlouvu s žalobci. Žalovaný 2) vypracoval návrh nájemní smlouvy, aby došlo k vyřešení poměrů s žalobci, k jejímu podpisu ovšem nedošlo. Žalovaní z ničeho nemohli nabýt podezření, že by , jméno FO, nesvědčilo vlastnické právo a že by nebyl oprávněn nemovité věci prodat žalovaným. Z katastru nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy nebylo zjistitelné, kdo byl vlastníkem před , jméno FO, . Žalovaní neměli důvod zkoumat okolnosti, za jakých žalobci uzavřeli kupní a nájemní smlouvu ani zjišťovat, zda byli v minulosti vlastníky nemovitosti a zda uplatňují nějaký nárok vůči stávajícímu vlastníkovi. Žalovaný 1) je podnikatelem – developerem, běžně jej oslovují makléři za účelem koupi nemovitostí. Žalovaný 2) podniká v oblasti financí. Dlouhodobě spolupracují, obdobné transakce uskutečňují několikrát ročně. Daná kupní smlouva byla sjednána poté, co žalovaného 1) oslovil jeho známý , adresa, , který se zabývá obchodováním s realitami a s nímž takto spolupracují. Ani z jeho strany nikdy nezaznělo nic, co by zpochybňovalo vlastnické právo , jméno FO, . Pokud by měli nějaké pochybnosti o vlastnictví, ke koupi by nepřistoupili. Žalovaní osobně neznají , jméno FO, , , jméno FO, ani žalobce. Nemovitosti zakoupili za investičním účelem, dům nebyl v dobrém stavu, jejich záměrem bylo nemovitost zrekonstruovat a následně prodat. Žalovaní zdůraznili, že na jejich právním postavení by nemohlo ničeho změnit ani to, kdyby kupní smlouva sjednaná s žalobci byla shledána neplatnou, neúčinnou či zdánlivou. Stejně tak na věc nemá vliv trestní řízení, ve fázi prověřování, vedené proti , jméno FO, ve věci podezření spáchání podvodu. Žalobci neuvedli ničeho, z čeho lze dovodit zlou víru žalovaných a co by mohlo znevěrohodnit stav zapsaný v katastru nemovitostí po dobu téměř deseti let před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaní současně poukázali, že žalobci se začali aktivně domáhat svých práv až po deseti letech, a to po žalovaných, nikoli po tom, komu nemovitosti prodali za údajně nemravných podmínek, a o kterých museli vědět již po uzavření kupní smlouvy v roce 2015. Stejně tak museli vědět, že jim nebyla vyplacena celá kupní cena. Proto jim v době podání žaloby nesvědčilo právo odstoupit od kupní smlouvy z roku 2015, neboť tak neučinili bez zbytečného odkladu. Žalobci museli být srozuměni, co je obsahem a podstatou jimi uzavírané kupní i nájemní smlouvy a rovněž, že s nimi bylo sjednáno předkupní právo.3. Soud na jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy a svědeckými výslechy a na jejich základě zjistil následující skutkový stav.4. Dle výpisu z katastru nemovitostí ke dni 5. 5. 2025 pro LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, jsou žalovaní podílovými spoluvlastníky pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, jehož součástí je stavba rodinného domu a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , kdy každý vlastní id. polovinu vzhledem k celku. Jako nabývací vlastnický titul je uvedena kupní smlouva ze dne , datum, s právními účinky zápisu ke dni , datum, . Ve výpisu nejsou k uvedeným stavbám evidovány žádné poznámky, plomby ani jiné zatížení nemovitostí. Dle výpisu ke dni 1. 10. 2024 byl výlučným vlastníkem poukazovaných nemovitostí , jméno FO, . Bylo zde evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky zástavního věřitele , Anonymizováno, s. na splacení hypotečního úvěru ve výši , částka, . Jako nabývací vlastnický titul pro , jméno FO, je uvedena kupní smlouva ze dne , datum, s právními účinky zápisu ke dni , datum, . Ve výpisu nebyla v oddílech D a E evidována žádná poznámka, plomby či upozornění.5. Na základě smlouvy o převodu nemovitostí ze dne , datum, žalobci coby prodávající převedli vlastnické právo ke shora specifikovaným nemovitým věcem na kupujícího , jméno FO, , a to za kupní cenu 2 000 000 Kč. Kupní smlouva obsahuje ujednání, že část kupní ceny 220 000 Kč zaplatí kupující na účet věřitele žalobců společnosti , Anonymizováno, částku 80 000 Kč žalobci obdrželi v hotovosti před uzavřením smlouvy, částka 230 000 Kč měla být uhrazena na účet uvedený ve smlouvě a částku 1 1470 000 Kč měl kupující zaplatit prostřednictvím úvěru u , Anonymizováno, na další účet uvedený ve smlouvě. Kupní smlouva obsahuje úředně ověřené podpisy žalobců ze dne 10. 8. 2015 a , jméno FO, ze dne 11. 8. 2015.6. Žalobci dne , datum, sjednali se společností , Anonymizováno, . smlouvu o úvěru, na základě kterého obdrželi spotřebitelský úvěr ve výši 540 000 Kč. Bližší zjištění z této listiny soud neučinil.7. Na základě kupní smlouvy ze dne , datum, , jméno FO, coby prodávající převedl vlastnické právo ke shora specifikovaným nemovitým věcem na žalované za kupní cenu 3 150 0000 Kč, která měla být uhrazena do 10 dnů od podpisu smlouvy prostřednictvím advokátní úschovy u , tituly před jménem, , jméno FO, . Každý z žalovaných nabyl vlastnictví k ideální polovině vzhledem k celku. V oddílu 3 smlouvy je obsaženo prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou žádné právní vady ani zatížení, se kterými by kupující nebyli v této smlouvě seznámeni. Kupující vzali na vědomí, že nájemní smlouva k nemovitostem uzavřená mezi prodávajícím coby pronajímatelem a společností , právnická osoba, byla ukončena ke dni , datum, a dále, že na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní zapsané ve prospěch , Anonymizováno, pro zajištění dluhu z úvěru. Kupní smlouva obsahuje úředně ověřené podpisy obou žalovaných ze dne , datum, a , datum, a , jméno FO, ze dne , datum, .8. Dále byl předložen návrh nájemní smlouvy ze dne , datum, , kterou se žalovaní měli zavázat k pronájmu nemovitých v