3 C 234/2019-60 — Okresní soud v Jeseníku

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky 10.800 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tak, že mezi žalobcem a žalovaným byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu bytu [číslo] o ploše [výměra] v ulici [ulice a číslo], [obec]. Dle čl. II. nájemní smlouvy byl sjednán nájem na dobu určitou od [datum] do [datum]. Dle čl. III. nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné ve výši 6.000 Kč měsíčně. Dále bylo ujednáno, že spolu s nájemným bude žalovaný hradit zálohy za služby spojené s užíváním bytu ve výši 3.000 Kč měsíčně. Žalovaný se zavázal nájemné i zálohy hradit měsíčně hotově, a to vždy předem, nejpozději do 20. dne měsíce předcházejícího. Mezi smluvními stranami bylo ujednáno, že za vytápění prostor bude účtováno 2.000 Kč měsíčně po celý rok. Součástí nájemní smlouvy bylo i uvedení stavu elektroměru a vodoměru ke dni uzavření nájemní smlouvy. Žalovaný neplnil smluvní povinnosti, když opakovaně nedodržel termín uhrazení nájmu, na tuto skutečnost byl vždy žalobcem upozorňován. Žalobce vypověděl nájem bez výpovědní doby ve smyslu ust. § 2991 zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník dále jen o.z.), a to dopisem ze dne 20. 9. 2018. Výpověď byla žalovanému doručena dne 24. 9. 2018 Lhůta k vyklizení bytu uplynula marně dne 24. 10. 2018. K předání klíčů žalobcem žalovanému došlo dne 1. 11. 2018 (viz ust. § 2295 o.z.). Žalovaný žalobci neuhradil dlužné nájemné a zálohu na úhradu za služby za měsíc říjen 2018. V návaznosti na ukončení nájmu a předání klíčů žalovaným provedl žalobce vyúčtování poskytnutých služeb za období od [datum] do [datum]. Zatímco byly poskytnuty služby v částce 41.800 Kč, na zálohách na úhradu za služby bylo uhrazeno jen 27.000 Kč. Vznikl proto nedoplatek na úhradách za služby ve výši 14.800 Kč. Po započtení uhrazené kauce pro tyto případy (čl. III. nájemní smlouvy) ve výši 10.000 Kč zbývá žalovanému dluh na úhradách za služby spojené s užíváním bytu ve výši 4.800 Kč. Žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu ze dne 6. 12. 2018 se stanovenou lhůtou k plnění do 15. 12. 2018 Ani na základě této předžalobní výzvy nebylo žalovaným plněno ničeho. S ohledem na shora uvedené se žalobce domáhá proti žalovanému zaplacení dlužné částky ve výši 6.000 Kč na nájemném za měsíc říjen 2018 a částky 4.800 Kč na nedoplatku na úhradách za služby spojené s užívání bytu v období od [datum] do [datum]. 2. Žalovaný v písemném podání ze dne 18. 12. 2019 navrhl žalobu zamítnout. Vzájemným návrhem se domáhal po žalobci zaplacení částky ve výši 17.100 Kč, v písemném podání ze dne 9. 2. 2021 vzájemný návrh navýšil na částku 38.000 Kč. Žalovaný namítal, že žalobce vůči němu nemá žádnou splatnou pohledávku. Doklad, který žalobce vydává za vyúčtování není řádným vyúčtováním, jiné, řádné vyúčtování žalobce žalovanému nedoručil, a proto dosud nemohla nastat a nenastala splatnost vyúčtování záloh na služby. V tomto směru existuje poměrně bohatá a konstantní judikatura Nejvyššího soudu, na kterou žalovaný odkazuje. Konkrétně žalovaný namítá, že doklad, který žalobce označuje za vyúčtování má následující vady: a) neobsahuje uvedení celkové výše zaplacených záloh v členění podle jednotlivých služeb. b) spotřeba elektřiny byla měřena podružnými měřidly, které neměla potřebný certifikát. c) spotřeba vody byla měřena podružným měřidlem, které nemělo potřebný certifikát. d) vyúčtovaný poplatek za jistič nebyl účastníky dohodnut, žalobce na něj nemá nárok a žalovaný tak není povinen jej hradit. e) nejsou v něm uvedeny náklady na topení a výše záloh přijatých na topení. Není pravdou, že platba za teplo byla dohodnuta jako paušální a proto je nutné i tuto službu řádně vyúčtovat. V nájemní smlouvě je to sice vyjádřeno poněkud neobratně, nicméně i tak je srozumitelné, že žalovaný měl platit zálohu na služby v celkové výši 3.000 Kč a že součástí této zálohy je i částka 2.000 Kč za dodávku tepla. Dohoda o tom, že za vytápění bude účtováno 2.000 Kč po celý rok znamená, že žalovaný byl povinen tuto zálohu platit i v době, kdy se netopilo. Rozhodně se nejedná o ujednání o paušální platbě. Žalovaný považuje za nesporné, že na zálohách zaplatil, tak jak uvádí žalobce částku ve výši 27.000 Kč. Protože však vyúčtování není vyúčtování řádným, není schopen se vyjádřit k tomu, kolik za služby, na které platil zálohy, měl ve skutečnosti zaplatit. Protože žalobce služby řádně nevyúčtoval, nemůže žalovaný na těchto službách mít splatný dluh. Žaloba na zaplacení služeb poskytovaných s užíváním bytu je tedy zcela nedůvodná. Pokud jde o nájemné za měsíc říjen 2018, to žalovaný žalobci skutečně neuhradil, ovšem ani na tuto částku žalobce nemá nárok, protože nárok na něj žalobci zaniká v důsledku zápočtu, který žalovaný činí dále v tomto podání. Při započetí nájmu žalovaný zaplatil žalobci jistotu ve výši 10.000 Kč. Tu byl žalobce povinen při skončení nájmu vrátit žalovanému; mohl si přitom započíst, co mu nájemce případně z nájmu dlužil. Protože žalobce dosud nemá vůči žalovanému jinou splatnou pohledávku, než pohledávku za nájemným za měsíc říjen 2018, mohl na jistotu započíst pouze tuto svou pohledávku (6.000 Kč). Žalovaný z opatrnosti činí tento zápočet sám, tzn. započítává svou pohledávku za vrácením jistoty ve výši 10.000 Kč, proti pohledávce žalobce za nájemným za měsíc říjen 2018 ve výši 6.000 Kč. V důsledku takového zápočtu žalovaný žalobci nedluží nic, naopak žalobce žalovanému zůstává dlužen 4.000 Kč z jistoty, kterou byl povinen vrátit při skončení nájmu. Podle článku III. nájemní smlouvy byl žalobce povinen provést vyúčtování ve 3. měsíci kalendářního roku, tzn. že vyúčtování měl žalobce provést nejpozději 31. 3. 2019. Řádné vyúčtování však dosud žalovanému nedoručil a je tak povinen zaplatit žalovanému pokutu podle ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. za dobu od 1. 4. 2019 do 9. 2. 2021, tj. 680 dní, za každý z nich 50 Kč, tj. celkem 34.000 Kč (680 dní x 50 Kč). Ze shora uvedeného vyplývá, že žalobce vůči žalovanému nemá žádnou splatnou pohledávku, naopak žalovaný má vůči žalobci nárok na vrácení částky 4.000 Kč jako zbytku jistoty a na částku 34.000 Kč jako pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. za neprovedené vyúčtování. Celkem tedy žalobce žalovanému dluží 38.000 Kč (4.000 + 34.000) a úhrady této částky se žalovaný domáhá vzájemným návrhem. 3. Soud po provedeném dokazování dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu, kterou žalobce pronajal žalovanému bytový prostor v prvním patře rodinného domu, byt [číslo] o ploše [výměra] na ulici [ulice a číslo], [obec]. Byt [číslo] se nachází v rodinném domě na pozemku p. [číslo] k.ú. [obec], na listu vlastnictví [číslo]. Dle článku II. nájemní smlouvy byl nájem sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2019. Dle čl. III. nájemní smlouvy se žalovaný zavázal platit žalobci nájemné ve výši 6.000 Kč měsíčně. Žalovaný byl dále povinen hradit elektrickou energii, vodu a vytápění bytu. Strany se dohodly, že za vytápění prostor bude účtováno 2.000 Kč měsíčně po celý rok. Zálohy budou placeny pronajímatelovi společně s nájemným ve výši 3.000 Kč Celkem nájemné včetně záloh činí 9.000 Kč měsíčně. Stav energií ke dni 1. 1. 2018 činil - elektroměr v. č. [anonymizováno 6 slov] kwh, vodoměr v. [číslo], stav 0,5 m3 (zjištěno ze smlouvy o nájmu). Žalovaný uhradil žalobci kauci ve výši 10.000 Kč (zjištěno ze shodného tvrzení účastníků). Na pozemku p. [číslo] se nachází budova s [adresa], rodinný dům. Vlastníkem nemovitostí je zapsán žalobce, a to na [list vlastnictví], obec a k.ú. [obec] (zjištěno z informace o pozemku na č.l. 17 spisu). Pronajímatel okamžitě vypověděl nájem bytu [číslo] o ploše [výměra] na ulici [ulice a číslo], [obec] z důvodu hrubého porušení nájemcem nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem, a to opakované nedodržení termínu uhrazení nájmu, neuhrazené nedoplatky a nájmy, nedodržování elementárních pravidel používání bytu. Pronajímatel vyzval nájemce o uvolnění a předání bytu a klíčů do 30 dnů od doručení písemné výpovědi. Zásilka byla žalovanému zaslána na adresu [obec] [anonymizováno] [adresa] a převzala ji babička žalovaného dne 24. 9. 2018 (zjištěno z oznámení o jednostranné okamžité výpovědi z nájmu bytu a poštovní zásilky na č.l. 30 a 31 spisu). Dne 1. 11. 2018 předal žalovaný žalobci klíče od bytu [číslo] dle smlouvy, fyzicky dle označení na dveřích byt [číslo] (zjištěno z předávacího protokolu na č.l. 32 spisu). Žalobce provedl ke dni 1. 11. 2018 vyúčtování služeb. Za elektroměr T1 účtoval při spotřebě [číslo] kwh částku 6.278 Kč. Za elektroměr T2 účtoval při spotřebě [číslo] kwh částku 7.722 Kč. Za 10 měsíců topení účtoval 20.000 Kč. Za 51 m3 vody účtoval 5.100 Kč. Dále účtoval poplatek za jistič ve výši 2.700 Kč. Celkem vyúčtoval služby ve výši 41.800 Kč (zjištěno z vyúčtování na č.l. 33). Žalovaný neuhradil žalobci nájem ve výši 6.000 Kč za měsíc říjen 2018. Žalovaný uhradil žalobci za služby částku 27.000 Kč (zjištěno ze shodného tvrzení účastníků). Žalobce vyúčtoval nedoplatek na službách ve výši 14.800 K