104 C 42/2019-184 — Okresní soud v Jeseníku

1. Žalobce se návrhem doručený soudu dne [datum] domáhá po žalovaném zaplacení částky ve výši 71 441 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,50 % ročně z částky 71 441 Kč za dobu od [datum] do zaplacení s tím, že návrh žalobce odůvodnil tím, že má ve společném jmění manželů společně se svojí manželkou [jméno] [příjmení] ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ z celku na nemovitostech, a sice na pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 353 m2, jehož součástí je stavba [adresa] stavba občanského vybavení (dále též jako stavba), dále pozemek p. [číslo] ostatní plocha, manipulační plocha o velikosti 748 m2 a pozemek p. [číslo] ostatní plocha, manipulační plocha o velikosti 109 m2. Spoluvlastníky ideálního podílu o velikosti ½ z celku je žalovaný, když ideální spoluvlastnický podíl je součástí společného jmění manželů žalovaného a jeho manželky paní [jméno] [příjmení], nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] pro obec a [katastrální uzemí]. Na základě dohody o zastoupení mezi podílovými spoluvlastníky ze dne [datum], vykonával do [datum] správu nemovitostí žalovaný, přičemž dílčí části stavby jsou předmětem pronájmu, kterým podíloví spoluvlastníci stavby přenechávají na základě samostatných nájemních smluv vymezené části stavby do užívání za sjednané nájemné třetí straně. Na základě obvyklé praxe prováděl správce nemovitostí rozúčtování výnosu z nájmu tak, že za každý kalendářní měsíc vyplatil oprávněnému spoluvlastníku částku odpovídající ½ vybraného nájemného, když proti podílu na nájmu započetl správce náklady vynaložené na údržbu nemovitosti, správu prováděl za období roku 2015 a první poloviny roku 2016 žalobce. Žalovaný odmítá poskytnout žalobci součinnost k seznámení se s podklady pro výběr nájemného a výpočet podílu žalobce na nájemném, vyhotovil žalobce tabulku s předpokládanou výší sjednaného nájmu podle informací, které žalobce zjistil od nájemců a na základě informací stanovil žalobce celkovou výši vybraného nájemného a zjistil rozdíl mezi výši podílu žalobce na nájemném a celkovou sumou vyplacenou žalobci jako podíl na nájemném takto: Podle sjednaných nájemních smluv činila výše čistého nájemného, tj. bez zálohy na služby spojené s užíváním části stavby za dobu [datum] až [datum] částku 558 358 Kč, podíl o velikosti ½ na nájemném činil částku 279 179 Kč. Fakticky žalovaný uhradil žalobci částku 195 776 Kč. Žalovaný započetl na povinnost vyplatit podíl na nájemném dle přehledu září 2017 za pořízení Bojleru/sporák částku 2 096 Kč. Dále žalovaný započetl na povinnost vyplatit podíl na nájemném dle přehledu listopad 2017 částku 16 957,50 Kč. Po započtení zbývá uhradit za podíl na nájemném za období [datum] až [datum] částku 63 539,50 Kč. Podle sjednaných nájemních smluv činila výše čistého nájemného, tj. bez zálohy na služby spojené s užíváním části stavby za dobu [datum] až [datum] částku 375 942 Kč. Podíl o velikosti ½ na nájemném činil částku 187 971 Kč. Fakticky žalovaný uhradil žalobci částku 178 992 Kč. Žalovaný započetl na povinnost vyplatit podíl na nájemném dle přehledu leden 2018 fa. Potes částku 706 Kč. Dále žalovaný započetl na povinnost vyplatit podíl na nájemném dle přehledu červen 2018 za pořízení bojleru 2 870,50 Kč. Po započtení zbývá uhradit za podíl na nájemném za období [datum] až [datum] částku 5 401,50 Kč. Žalovaný dluží žalobci z podílu na nájemném za období [datum] až [datum] částku v celkové výši 71 441 Kč, když nájemné žalovaný, který přijal celou výši nájmu od nájemců do své dispozice, ovšem podíl na nájemném žalobci nevyplatil. Pokud jde o úrok z prodlení, tak ten žalobce požaduje za dobu od [datum], kdy skončilo oprávnění žalovaného provádět správu nemovitostí a žalovaný měl tak povinnost dle ustanovení § 1135 občanského zákoníku vyúčtovat správu nemovitosti. 2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě ze dne [datum] navrhl prvně, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta, když žalobci žalovaný poskytuje informace ohledně vybraného nájemného, žalobce má nárok na podíl z vybraného nájemného, je však povinen se podílet ve stejném poměru ½ na nákladech spojených s vlastnictvím společné věci a na dalších výdajích. Žalovaný uvedl, že uvedených souvislostech pak žalovaný konkrétně uvádí, že za období od [datum] do [datum] měl žalobce nárok na podíl na nájemném ve výši 262 675 Kč a žalobce mu z této částky vyplatil 195 766 Kč. Nevyplacený rozdíl tedy činí 66 909 Kč. Za dobu od [datum] do [datum] (tak žalobce omezil období, které je předmětem řízení) měl žalobce nárok na podíl na nájemném ve výši 178 992 Kč a žalobce mu vyplatil 182 292 Kč, celkový rozdíl mezi nájemným, vybraným žalovaným v období od [datum] do [datum] a za toho období vyplaceným žalobci tedy činí 63 609 Kč v neprospěch žalobce, žalobce by tedy měl nárok na vyplacení 63 609 Kč. V roce 2014 vykonával správu budovy žalobce, v tomto roce někteří nájemci prostor v budově nezaplatili nájemné a protože žalobce v postavení správce nepodnikl žádné kroky k vymáhání nájemného, dluží je dodnes a s ohledem na promlčení jsou již prakticky nevymahatelné. Nájemce bytu [číslo] dluží 5 000 Kč, nájemce bytu [číslo] dluží 5 200 Kč a nájemce bytu [číslo] dluží 5 000 Kč, když žalobce jakožto správce je řádně nevymáhal, odpovídá za škodu tím způsobenou, žalovaný na něm uplatňuje pouze polovinu, tzn. částku 7 600 Kč. V roce 2015 prováděl správu budovy žalobce. Žalovanému sdělil, že za rok 2015 bylo na nájemném vybráno 691 300 Kč a z této částky vypočetl vyrovnání. Žalovaný však zjistil, že ve skutečnosti žalobce na nájemném za rok 2015 vybral 706 500 Kč. Na nájemném tedy ve skutečnosti vybral o 15 200 Kč více a na polovinu z této částky, tedy na 7 600 Kč má žalovaný nárok. V roce 2016 prováděl správu budovy žalobce. Žalovanému sdělil, že za rok 2016 bylo na nájemném vybráno 621 600 Kč a z této částky vypočetl vyrovnání. Žalovaný však zjistil, že ve skutečnosti žalobce na nájemném za rok 2016 vybral 714 400 Kč. Na nájemném tedy ve skutečnosti vybral o 92 800 Kč více a na polovinu z této částky, tedy na 46 400 Kč má žalovaný nárok. V době, kdy vykonával správu žalovaný, uhradil žalovaný některé náklady, související se správou budovy, a to úhradu faktury [číslo] na částku 644 Kč, na níž se žalobce má podílet částkou 322 Kč a úhradu odměny účetní za roky 2015 a 2016, na níž se žalobce má podílet částkou ve výši ve výši 3 300 Kč. Ke dne [datum] si účastníci vzájemně dlužili z dalších důvodů tak, že žalovaný žalobci dlužil 13 429 Kč a žalobce žalovanému 15 106 Kč. Dluh žalobce vůči žalovanému tedy činí celkem 66 899 Kč a tato částka sestává z částek ve výši 7 600 Kč, 7 600 Kč, 46 400 Kč, 3 622 Kč a 1 677 Kč. Žalovaný tyto své nároky započetl proti nárokům žalobce na vyplacení podílu na nájemném, za toto období měl žalovaný žalobci vyplatit z nájemného vybraného v lednu 2017 částku 25 200 Kč, nevyplatil nic, v únoru 2017 částku 21 350 Kč, nevyplatil nic, v březnu 2017 částku 25 600 Kč, nevyplatil nic a v dubnu 2017 částku 26 000 Kč, vyplatil 31 251 Kč. Provedeným zápočtem tedy nároky žalovaného zanikly v celém rozsahu a současně zanikl nárok žalobce na výplatu podílu na nájemném za měsíce leden, únor, březen a duben 2017. 3. Žalovaný v rámci svého závěrečného návrhu při jednání soudu dne [datum] pak výslovně uvedl, že žalobce prokázal existenci svého nároku, ovšem tento zanikl v důsledku zápočtu provedeného žalovaným. 4. Žalovaný u jednání soudu dne [datum] vznesl tuto kompenzační námitku, když tvrdí, že žalobce dluží částku ve výši 542 575 Kč, a to jako jejich podíl na nájemném vybraném žalobcem od nájemců bytů a nebytových prostor v budově [adresa] v [ulice] ulici v [obec] za roky 2014 a 2015, přičemž v řízení pod sp. zn. 103 C 102/2017 žalobce v rámci své účastnické výpovědi uvedl, že zmíněný podíl sám vypočetl a že právě ta částka, kterou měl žalovaný zaplatit, činí 542 575 Kč. Tvrdil také, že tuto částku žalovaný zaplatil, oni to ovšem popřeli a popírají a žalobce zaplacení této částky neprokázal. Žalovaný tedy tvrdí, že tato pohledávka jim nadále svědčí a započítává ji proti pohledávce žalobce uplatněné v tomto řízení. K výzvě soudu pak žalovaný doplnil, že výše pohledávky, kterou žalovaný namítá k započtení činí částku ve výši 542 575 Kč a co do právního důvodu se jedná o podíl žalovaného na nájemném za rok 2014 a rok 2015, zaplaceném žalobci nájemci za nájem nebytových prostor v budově [adresa] v [ulice] ulici v [obec] v letech 2014 a 2015. Žalobce (s manželkou) a žalovaný (s manželkou) byli v letech 2014 a 2015 rovno podílovými spoluvlastníky budovy [adresa] v [ulice] ulici v [obec]. V letech 2014 a 2015 vykonával správu domu žalobce a jako takový vybíral nájemné od nájemců bytů a nebytových prostor a ½ vybraného nájemného byl podle dohody účastníků povinen žalovanému (s manželkou) předávat, přičemž výše i právní důvod této pohledávky jsou mezi účastníky nesporné – nespornost vyplývá z tvrzení žalobce, učiněných při jeho účastnické výpovědi před Okresním soudem v Jeseníku ve věci sp. zn. 103 C 102/2017, učiněné dne 17. 5. 2021. Žalobce výs