24 C 119/2021-175 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali zrušení a vypořádání spoluvlastnictví žalobců a žalované k pozemku [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a k pozemku [číslo] v obci [obec], [katastrální uzemí], zapsaných na listu vlastnictví [číslo] Katastrálním úřadem pro [anonymizováno], [stát. instituce] (dále též„ předmětné nemovité věci“). V odůvodnění žaloby uvedli, že od roku 2014 nebyly předmětné nemovité věci využívány, rodinný dům chátral, žalobce a) řešil havarijní stav vody, platil nutné náklady na opravu a údržbu, pojištění domu i daň z nemovitosti. Rovněž svépomocí prováděl péči o pozemky a drobné opravy, zatímco žalovaná se o stav nemovitých věcí nezajímala. V rámci dědického řízení po zůstaviteli [celé jméno žalobce], otci žalobce a) a žalované, byl vypracován [anonymizováno] [jméno] [příjmení] znalecký posudek k ocenění hodnoty podílu jedné šestiny na předmětných nemovitých věcech, a to částkou 466 792 Kč, kterou žalobce a) nabízel žalované vyplatit za její podíl; žalovaná to však odmítla. Žalobce a) má zájem předmětné nemovité věci dále využívat a dům opravit, má zpracovanou projektovou dokumentaci na jeho celkovou rekonstrukci, aby byl k dispozici zejména žalobkyni c), která má zájem v domě bydlet a řešit tím svou bytovou potřebu. Naopak žalovaná nemá zájem předmětné nemovité věci sama využívat a opakovaně navrhuje jejich prodej. Inzerát na jejich prodej, který zadala žalovaná na serveru [webová adresa], neodpovídal realitě, neboť žalovaná v inzerátu uvedla, že dispozice domu je 6+kk, přičemž podle znaleckého posudku vypracovaného v dědickém řízení je tato dispozice 5+1, plochu domu uvedla v rozsahu 200 m², přičemž znalec uvádí plochu 119,54 m², stav domu popsala jako dobrý, přičemž podle fotografií přiložených ke znaleckému posudku dům vyžaduje evidentně rekonstrukci, a rovněž dům nemá střešní terasu, jak žalovaná v inzerátu uvedla. Podle žalobců nelze předmětné nemovité věci fyzicky rozdělit tak, aby mohly být jednotlivé části přikázány každému ze spoluvlastníků v rámci vypořádání spoluvlastnictví. 2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že má k domu hluboké citové pouto, a tudíž chce předmětné nemovité věci nabýt do výlučného vlastnictví, aby mohlo dojít k investování a k jejich lepšímu využití. Již od roku 2014 hradí poplatek za komunální odpad, dům chce restaurovat do podoby prvorepublikové vily, přičemž projekt má finančně zabezpečit syn žalované, který jej chce užívat. Žalovaná soudu rovněž ve svých podáních sdělila, že se rozhodla uplatnit předkupní právo podle § 1124 občanského zákoníku. Ke znaleckému posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení], vypracovaného pro dědické řízení, žalovaná uvedla, že s navrhovanou cenou svého podílu nesouhlasí, neboť poté, co nabídla předmětné nemovité věci k prodeji na serveru [anonymizováno], zjistila, že za cenu 6 000 000 Kč projevili o koupi uvedených věcí zájem čtyři kupující. Podáním ze dne [datum] žalovaná soudu sdělila, že řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je bezpředmětné, neboť svůj podíl na předmětných nemovitých věcech prodala třetí osobě s tím, že jméno nového majitele sdělí žalobcům po zápisu do katastru nemovitostí; v podání ze dne [datum] žalovaná uvedla, že nevyužitý dům spoluvlastníků nabídla pro ubytování ukrajinských uprchlíků. Následně žalovaná podáním ze dne [datum] navrhla soudu, aby spoluvlastnictví účastníků řízení zrušil a vypořádal formou prodeje ve veřejné dražbě a rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky, neboť rozdělení předmětných nemovitých věcí není možné a nelze tyto věci přikázat některému ze spoluvlastníků. K odhadu aktuální obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí, který pro toto řízení na základě zadání soudu zpracoval znalec [celé jméno znalce], žalovaná uvedla, že si žádný odhad neobjednala, nesouhlasí s ním, považuje jej za zbytečný a že tento odhad nevypovídá nic o aktuální tržní ceně předmětných nemovitých věcí. 3. Mezi účastníky jsou nesporné tyto skutečnosti: účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí, všichni chtějí své spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem zrušit a vypořádat a předmětné nemovité věci nelze fyzicky rozdělit. 4. Z výpisů z katastru nemovitostí ze dne 16. 4. 2021, 18. 1. 2022 a 29. 11. 2022 soud zjistil, že vlastnické právo k předmětným nemovitým věcem svědčí žalované v rozsahu 1/6, žalobkyni b) v rozsahu 1/12, žalobci a) v rozsahu 4/6 a žalobkyni c) v rozsahu 1/12; na výpisech nebyla evidována žádná omezení vlastnického práva a v části Jiné zápisy bylo na posledním z uvedených výpisů uvedeno„ podaná žaloba“. Ze sdělení Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce], ze dne 19. 1. 2022 a 21. 2. 2022 soud zjistil, že k předmětným nemovitým věcem evidovaným na listu vlastnictví [číslo] v k.ú. [obec] neprobíhá vkladové řízení. 5. Z dopisu ze dne 1. 3. 2019 zaslaného advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pro žalobce a) je s ohledem na déletrvající soudní spor neúnosné, aby se staral o předmětné nemovité věci, které jsou předmětem dědictví, a nesl náklady s tím spojené výlučně on, a navrhl, aby došlo ke společnému prodeji uvedených věcí. Z e-mailové komunikace mezi [jméno] [příjmení], žalovanou a žalobcem a) soud zjistil, že dne 27. 7. 2020 zaslala [jméno] [příjmení], ředitelka [právnická osoba] [příjmení], e-mail žalované, v němž navrhla způsob prodeje předmětných nemovitých věcí včetně jednotlivých kroků s tím souvisejících; tento e-mail žalovaná téhož dne přeposlala žalobci s doplněním, že se jí tato nabídka zdá zajímavá, neboť používá formu dražby. Z dopisu ze dne 4. 8. 2020 zaslaného advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že na základě pokynu žalované je navrhováno uzavření smlouvy o vzájemné spolupráci při prodeji předmětných nemovitých věcí, ve které bude stanovena minimální cena za prodej a společnost, která by prodej zprostředkovala. Z dopisu ze dne 21. 2. 2021 zaslaného advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] žalované soud zjistil, že žalobce a) má zájem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem s tím, že navrhuje, že se stane výlučným vlastníkem těchto věcí a žalované vyplatí adekvátní částku za její spoluvlastnický podíl. Z nedatované e-mailové zprávy odeslané žalovanou na e-mailovou adresu [email] soud zjistil, že předmětem této zprávy je odhad nemovitosti [adresa], a jeho obsahem je sdělení, že odhad nemovitosti v roce 2020 není potřeba a že se soudním komisařem [anonymizováno] [příjmení] byl domluven pouze odhad nemovitosti v roce 2014. 6. Z předloženého plánu půdorysu rodinného domu, který je součástí předmětných nemovitých věcí, soud zjistil dispozice a rozměry jednotlivých podlaží tohoto domu. Z nedatovaného inzerátu na serveru [anonymizováno] soud zjistil, že je zde inzerován prodej domu 6+kk v [obec] na ulici [ulice] za cenu 6 500 000 Kč; stav je uveden jako dobrý, plocha činí 200 m2 s pozemkem o rozloze 208 m2, součástí domu je terasa, sklep a garáž. 7. Ze znaleckého posudku č. [číslo] ze dne 1. 4. 2022 vypracovaného [celé jméno znalce], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a z jeho příloh soud zjistil, že znalec mj. po trojí osobní prohlídce předmětných nemovitých věcí stanovil jejich cenu v čase a místě obvyklou ve výši 3 300 000 Kč s platností této ceny do 31. 12. 2022. Znalec při stanovení ceny vzal v potaz dispoziční řešení rodinného domu, jeho technický stav, zastavěnou plochu i obestavěný prostor domu, popsal použité oceňovací metody (nákladového ohodnocení, výnosová a srovnávací) a zohlednil kladné i záporné aspekty oceňovaných věcí. Konkrétně znalec mimo jiné uvedl, že v domě se nalézá pět pokojů a kuchyň a že dům je od roku 2014 neobydlený. V přílohách znaleckého posudku je zahrnuta příslušná fotodokumentace a jsou zde přiloženy inzeráty na prodej čtyř rodinných domů pro srovnání. 8. Ze spisu Okresního soudu v Jihlavě sp. zn. [spisová značka] soud provedl tyto listinné důkazy: z notářského zápisu sepsaného dne [datum] notářkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že [celé jméno žalobce], [datum narození], sepsal formou notářského zápisu svou závěť a listinu o vydědění, v nichž dědicem veškerého majetku ustanovil svého syna [celé jméno žalobce], narozeného [datum], a vydědil svou dceru [celé jméno žalované], narozenou [datum], a to z důvodů jejího alkoholizmu, neschopnosti vychovávat nezletilého syna a obav, aby majetek, který by zdědila, neutratila za alkohol; dcera [anonymizováno] [celé jméno žalované] rovněž neposkytla svému otci [celé jméno žalobce] potřebnou pomoc v nemoci a neprojevuje o něj opravdový zájem. Z protokolu o jednání v řízení o pozůstalosti po [celé jméno žalobce], narozeném [datum], zemřelém dne [datum], ze dne [datum] soud zjistil, že byl proveden soupis aktiv a pasiv pozůstalosti, že pozůstalá dcera [celé jméno žalované] nesouhlasí se stanovením tržní ceny nemovitosti uvedené pod písmenem a) tohoto seznamu, tj. čtyř šestin rodin