18 C 146/2022-82 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobkyně po žalovaném domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s odůvodněním, že žalobkyni a žalovanému náleží do podílového spoluvlastnictví pozemek parc. č. st. , číslo, – zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, – objekt k bydlení, pozemek parc. č. , číslo, – zahrada, a pozemek parc. č. , číslo, – ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. , číslo, pro obec a katastrální území , adresa, , u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrálního pracoviště , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Výše spoluvlastnického podílu žalobkyně na předmětných nemovitostech činí ½ a výše spoluvlastnického podílu žalovaného rovněž 1/2. Žalobkyně nemá zájem být nadále podílovým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, z tohoto důvodu kontaktovala žalovaného a snažila se s ním domluvit na zrušení spoluvlastnictví a způsobu vypořádání spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem. S ohledem na skutečnosti, že žalovaný s žalobkyní dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví uzavřít odmítá, nezbývá žalobkyni jinak, než se domáhat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudní cestou. Z podstaty předmětných nemovitostí (zejména v případě budovy č. p. , číslo, ) je zřejmé, že jejich rozdělení není možné. Žalobkyně proto navrhuje, aby spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem bylo vypořádáno tak, že předmětné nemovitosti budou přikázány žalobkyni, která i přesto, že ½ obvyklé ceny předmětných nemovitostí byla odborným vyjádřením , tituly před jménem, , jméno FO, stanovena částkou 350 000 Kč, je připravena žalovanému vyplatit vypořádací podíl ve výši 450 000 Kč; kromě toho projevila žalobkyně také aktivní a konstruktivní snahu o vypořádání spoluvlastnického podílu.2. Žalovaný ve vyjádření ze dne , datum, uvedl, že obecně má zájem vyřešit otázku podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem, ovšem nesouhlasí s navrhovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví. Současně žalovaný navrhl přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. s odůvodněním, že žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, (věc vedena pod sp. zn. , spisová značka, ) se domáhá nahrazení projevu vůle na uzavření kupní smlouvy s žalobkyní na spoluvlastnický podíl žalobkyně na předmětných nemovitostech s tím, že v rámci telefonického hovoru žalovaného s jednatelem žalobkyně byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní. Na podporu svého tvrzení žalovaný soudu předložil zejména záznam telefonického hovoru mezi žalovaným a jednatelem žalobce a nedatovanou a nepodepsanou kupní smlouvu, která mu byla dle jeho tvrzení žalobkyní zaslána.3. Soud návrh na přerušení řízení podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. zamítl s odůvodněním, že v řízení sp. zn. , spisová značka, není tvrzena žádná skutečnost, která by mohla s účinností ex tunc (zpětně) mít vliv na právní poměry účastníků tohoto řízení, tedy zejména otázka jejich vlastnického práva k spoluvlastnickému podílu na nemovitostech, které jsou předmětem řízení. Soud je tedy v takovém případě dle ust. § 980 odst. 2 o. z. povinen vycházet z právního stavu tak, jak je zapsán v katastru nemovitostí.4. Z nesporných tvrzení účastníků, výpisu z katastru nemovitostí a z úřední činnosti soudu bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, každý z id. ½. Ke dni vyhlášení tohoto rozsudku nebyla mezi účastníky uzavřena žádná dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, když i řízení vedené před zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, ve věci nahrazení projevu vůle žalobkyně na uzavření kupní smlouvy s žalovaným na spoluvlastnický podíl žalobkyně na předmětných nemovitostech nebylo dosud pravomocně skončeno.5. Z emailové komunikace účastníků, z návrhu na vypořádání vztahů vyplývajících z podílového spoluvlastnictví nemovitých věcí ze dne , datum, včetně podací stvrzenky, z výzvy k poskytnutí součinnosti při uzavření smlouvy ze dne , datum, a z nepodepsaného a nedatovaného návrhu kupní smlouvy bylo zjištěno, že žalobkyně oslovila žalovaného dne , datum, jako spoluvlastníka předmětných nemovitostí s dotazem, zda žalovaný souhlasí se společným prodejem těchto nemovitostí s tím, že vlastní prodej by zařídila žalobkyně a na prodejní ceně by se účastníci domluvili. V reakci na tento dopis dne , datum, žalovaný v zastoupení , jméno FO, sdělil, že na místě by byla i varianta, že žalovaný podíl žalobkyně odkoupí a s tím, že žalobkyně byla vyzvána ke sdělení požadované částky vypořádacího podílu. Na tento email žalobkyně sdělila, že je ochotna svůj podíl prodat za 600 000 Kč, a opětovně navrhla společný prodej. Žalobkyně následně snížila požadovanou částku vypořádacího podílu na 450 000 Kč, na což jí bylo žalovaným (zastoupeným , jméno FO, ) v emailové zprávě ze dne , datum, sděleno, že o prodej nemovitosti zájem nemá a za odkup jejího podílu žalobkyni nabízí 340 000 Kč. Dopisem ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Žalobkyně v dopise uvedla, že má zájem o odkup spoluvlastnického podílu žalovaného za kupní cenu ve výši 350 000 Kč; s ohledem na skutečnost, že žalovaný v minulosti na konkrétní nabídku žalobkyně nijak nereagoval, vychází žalobkyně z toho, že o odkup podílu žalobkyně nemá zájem. Dopisem ze dne , datum, nazvaným „Výzva k poskytnutí součinnosti při uzavření smlouvy“ vyzval žalovaný žalobkyni k poskytnutí potřebné součinnosti spočívající v podpisu přiložené kupní smlouvy. Odkázal přitom na svůj telefonní hovor s jednatelem žalobkyně , jméno FO, , ve kterém bylo dosaženo dohody, že žalobkyně prodá svůj spoluvlastnický podíl žalovaného za částku 350 000 Kč, přičemž předmětná částky odpovídá ocenění nemovitosti , tituly před jménem, , jméno FO, , které bylo ze strany žalobkyně založeno do spisu sp. zn. , spisová značka, . V telefonním rozhovoru bylo rovněž dohodnuto, že žalobkyně zajistí vypracování smluvní dokumentace, což se také skutečně stalo, a žalovaný obdržel dne , datum, na svou emailovou adresu , e-mail, návrh smlouvy. Žalovaný se s žalobkyní následně spojil, kdy sdělil, že návrh smlouvy je pro něho akceptovatelný a chtěl se dohodnout o formalitách ohledně podpisu. Ze strany jednatele žalobkyně mu však bylo sděleno, že žalobkyně již nemá zájem smlouvu uzavřít, a to navzdory jasné dohodě a navzdory skutečnosti, že textace kupní smlouvy byla v plném znění akceptována. Z nedatovaného a nepodepsaného návrhu kupní smlouvy bylo zjištěno, že jako prodávající je v ní uvedena žalobkyně jednající jednatelem , jméno FO, a jako kupující žalovaný. Předmětem koupě měla být id. ½ předmětných nemovitostí, a to za kupní cenu 350 000 Kč.6. Z „Určení obvyklé ceny číslo položky: , číslo, “, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , , adresa, , a z její aktualizace vypracované týmž znalcem (který je zapsán v seznamu znalců jako znalec pro obor stavebnictví, odvětví ekonomika, ceny a odhady nemovitostí) bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětných nemovitostí byla určena částkou 700 000 Kč. Své závěry uvedené v tomto odborném vyjádření znalec na výzvu soudu písemně odůvodnil tím, že rodinný dům č. p. , číslo, v obci , adresa, pravděpodobně z 20. let minulého století je ve velmi špatném až havarijním stavebně technickém stavu s poškozenými prvky dlouhodobé životnosti k asanaci nebo velmi nákladné rekonstrukci, a to včetně nosných zdí, stropů a krovu. Zdivo je popraskané, určené v případě rekonstrukce ke statickému zajištění, stropy prohnuté, svědčící o snížené statické únosnosti stropních rámů, krokve sedlového krovu v několika místech rovněž prohnuté. To vše svědčí o skutečnosti, že dřevěné nosné prvky v objektu jsou napadené dřevokazným hmyzem a dřevokaznými houbami, a svým stavem ohrožují bezpečnost osob v objektu bydlících. Interiéry objektu svědčily o tom, že je obýván sociálně slabšími spoluobčany. Objekt je neudržovaný v těsném sousedství velmi frekventované silnice I/23 , adresa, . Vzhledem k této skutečnosti a jako znalec a stavební inženýr s 40letou praxí učinil znalec ten závěr, že jakákoliv rekonstrukce objektu by byla neúčelná a zejména neekonomická. Nejlepším řešením by byla jeho asanace a uvolněné místo využít pro výstavbu jiného objektu, jinak situovaného k silnici. S tímto záměrem bylo také provedeno ocenění tzn. prodej volných pozemků za cenu v místě a čase obvyklou po odpočtu nákladů na asanaci rodinného domu č. p. , číslo, . Dne , datum, znalec sdělil soudu, že vzhledem k vývoji na trhu s podobnými nemovitostmi, ale zejména ke stavebně technickému stavu objektu k datu , datum, předpokládá, že aktuální obecná cena by byla stejná za předpokladu, že u objektu k dnešnímu dni nedošlo ke změnám. Ze shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že k žádným takovým změnám objektu po datu , datum, nedošlo.7. Výpisu z účtu žalovaného bylo zjištěno, že konečný zůstatek ke dni , datum, činil , částka, , z výpisu z účtu žalobkyně bylo zjištěno, že ke dni , datum, činil zůstatek na účtu , částka,