11 C 276/2021-85 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se podanou žalobou po žalovaném domáhala předložení řádného vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2020 s odůvodněním, že žalobkyně si na základě nájemní smlouvy ze dne 23. 9. 2019 od žalovaného pronajala byt [číslo] o velikosti 3+1 ve 2. patře nemovitosti na adrese [adresa], ač jej k tomu vyzývala. 2. Žalovaný navrhoval žalobu zamítnout s tím, že žalobkyni vznikl z vyúčtování za rok 2020 přeplatek ve výši 6 457 Kč, avšak žalobkyně mu v předmětném bytě způsobila škodu ve výši 20 000 Kč. Proto se s žalobkyní dohodl, že jí nebude předkládat vyúčtování služeb a vracet případný přeplatek a současně vůči ní nebude uplatňovat vzniklou škodu. Na výzvy žalobkyně proto nereagoval. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 23. 9. 2019 spolu uzavřeli nájemní smlouva na předmětný byt, že sjednané nájemné činilo 6 838 Kč a zálohy 5 662 Kč (tj. celkem 12 500 Kč) a že nájemní vztah zanikl ke dni 31. 10. 2020. 4. Z nájemní smlouvy ze dne 23. 9. 2019 soud zjistil, že účastníci spolu uzavřeli nájemní smlouvu, na základě které si žalobkyně pronajala od žalovaného předmětný byt, a to na dobu určitou od 23. 9. 2019 do 22. 9. 2020. Ve smlouvě je mj. uvedeno, že záloha na služby spojené s užíváním bytu činí 5 662 Kč, z čehož připadá 1 174 Kč na topení, 1 891 Kč na vodu, 324 Kč na popelnice, 185 Kč na úklid spol. prostor, 61 Kč na osvětlení spol. prostor, 41 Kč na správu domu165 Kč na odměnu správce a 1 821 Kč na fond oprav. Pronajímatel pak byl dle čl. VI. bodu 3 nájemní smlouvy povinen do 2 dnů od ukončení nájemního poměru nebo po uplynutí jednoho roku trvání nájmu předat nájemci závěrečné nebo roční vyúčtování. V čl. VII bodu 3. nájemní smlouvy si pak účastníci domluvili, že nájemní smlouvu lze měnit a doplňovat pouze formou písemných dodatků. 5. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 7. 9. 2019 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] uhradil [jméno] [příjmení] ([anonymizováno]) částku 15 000 Kč označenou jako rezervace a provize, z příjmového pokladního dokladu ze dne 23. 9. 2019 pak soud zjistil, že žalobkyně uhradila částku 12 500 Kč jako nájem a služby za září 2019. 6. Z dokladů o vkladu na účet soud zjistil, že žalobkyně skládala na účet č. [bankovní účet] měsíčně částku 12 500 Kč, a to od října 2019 do září 2020. 7. Z oznámení ze dne 8. 10. 2020 soud zjistil, že si účastníci v tomto oznámení písemně dohodli, že k předání bytu dojde 31. 10. 2020, nájem do té doby již placen nebude. Jako svědek byl přítomen [jméno] [příjmení]. 8. Z plných mocí ze dne 19. 10. 2020 a 14. 12. 2020 soud zjistil, že žalobce zmocnil [jméno] [příjmení] k zastupování ve všech záležitostech týkajících se předmětného bytu včetně jeho prodeje. 9. Z vyúčtování zálohových úhrad za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 soud zjistil, že toto vyúčtování je vedeno na jméno [jméno] [celé jméno žalovaného] a týká se předmětného bytu. Na zálohách bylo předepsáno za dané období celkem 54 000 Kč (4 500 Kč měsíčně), skutečné náklady činily 47 543 Kč, za dané období tak vznikl přeplatek ve výši 6 457 Kč. 10. Z výzvy ze dne 14. 4. 2021 včetně dokladu o odeslání soud zjistil, že žalobkyně vyzvala touto výzvou žalovaného mj. k předložení vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2020 a že tuto výzvu ve stejný den odeslala žalovanému. 11. Z předžalobní výzvy ze dne 11. 5. 2021 včetně dokladu o odeslání soud zjistil, že touto výzvou žalobkyně znovu vyzvala žalovaného mj. k předložení vyúčtování služeb spojených s nájmem bytu za rok 2020 a že tuto výzvu ve stejný den odeslala žalovanému. 12. V řízení nebylo tvrzeno ani prokazováno, že by žalovaný žalobkyni jí požadované vyúčtování zaslal. 13. Na základě takto provedených důkazů dospěl soud ke skutkovému závěru, že účastníci spolu uzavřeli dne 23. 9. 2019 nájemní smlouvu, na základě které se žalobkyně stala nájemkyní předmětného bytu od 23. 9. 2019 do 22. 9. 2020, k předání bytu žalovanému došlo 31. 10. 2020. Během této doby žalobkyně řádně hradila nájemné i zálohy na služby dle nájemní smlouvy. Žalovaný po skončení nájmu neprovedl vyúčtování žalobkyní zaplacených záloh za služby, ač jej k tomu žalobkyně opakovaně vyzývala. Soud má dále za prokázané, že mezi účastníky nebyla uzavřena písemná dohoda, dle které by žalovaný nepožadoval po žalobkyni náhradu škody způsobenou žalobkyní na předmětném bytě během nájemního vztahu, žalobkyně by naproti tomu neobdržela vyúčtování a žalovaný si ponechal vzniklý přeplatek na službách za dobu trvání nájmu. Soud neprováděl důkazy ohledně toho, zda taková dohoda byla uzavřena ústně, neboť by to bylo vzhledem k právnímu posouzení soudu nemělo vliv na rozhodnutí ve věci samé. Z tvrzení žalovaného (uzavření dohody měl být svědkem [jméno] [příjmení], neměl být vrácen případný přeplatek) však vyplývá, že tato dohoda měla být uzavřena v souvislosti se skončením nájmu, tedy při předání předmětného bytu dne 31. 10. 2020. 14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 16. Podle § 2247 odst. 1 věty první o.z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Podle § 2247 odst. 3 o.z. způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. 17. Podle § 2 písm. a) a b) zákona č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, se pro účely tohoto zákona rozumí poskytovatelem služeb vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, příjemcem služby je pak mj. nájemce bytu. 18. Podle § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb. se zúčtovacím obdobím rozumí období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. 19. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. 20. Pro rozhodnutí ve věci považoval soud za podstatné právní posouzení otázky, zda lze vůbec platně uzavřít dohodu, jejímž obsahem je to, že nájemce vůbec neobdrží vyúčtování služeb dle zákona č. 67/2013 Sb. oproti tomu, že pronajímatel nebude po nájemci požadovat náhradu škody, kterou mu měl nájemce v bytě způsobit. Ze skutkových zjištění soudu vyplynulo, že taková dohoda nebyla uzavřena písemně, z tvrzení samotného žalovaného pak vyplynulo, že tato dohoda měla být uzavřena v době skončení nájmu, tedy v době, kdy ještě nebylo známo vyúčtování, které žalovaný předložil soudu (nikoli žalobkyni). 21. Ze znění § 2235 o.z. a násl. je zřejmé, že zákon vnímá nájemce bytu jako slabší smluvní stranu. Cílem ochrany nájemce vždy bylo zabránit pronajímateli jako fakticky silnějšímu subjektu zneužít svého postavení vůči nájemci, který se nachází v relativně slabé pozici (např. z důvodu závislosti nebo nedostatečné ekonomické síly), ke sjednání nepřiměřených podmínek a k svévolnému jednání. Lze tak konstatovat, že nájem bytu byl a je tzv. chráněným vztahem ze strany státu (viz Švestka J., Dvořák J., Fiala J. a kol., Občanský zákoník. Komentář. Svazek V, komentář k § 2235, Wolters Kluwer. Praha 2015). Ustanovení § 2247 o.z. týkající se plnění a služeb spojených s užíváním bytu pak odkazuje na zákon č. 67/2013 Sb., je tedy zřejmé, že se ochrana dle § 2235 o.z. vztahuje i na ujednání týkající se záležitostí upravených zákonem č. 67/2013 Sb. a tedy že se ani zde nepřihlíží k ujednáním zkracujícím práva nájemce. 22. Pokud by obsahem dohody mezi účastníky bylo to, že si fakticky započtou své vzájemné závazky vůči sobě (vyčíslený přeplatek oproti vyčíslenému nároku na náhradu škody), nejednalo by se z pohledu soudu v žádném případě o ujednání zkracující práva nájemce. Obsahem žalovaným tvrzené dohody však mělo být to, že žalobkyně nebude požadovat vyúčtování za situace, kdy žalobkyně ani nemohla vědět, zda jí vznikl přeplatek či nikoli a pokud ano, v jaké výši. Tvrzenou dohodou by tak byla žalobkyně připravena nejen o nárok na případný přeplatek, ale rovněž o možnost kontroly, zda jí žalovaný vyúčtoval zálohy správně či nikoli. Stejně tak by bylo kráceno její právo nahlížet do podkladů pro vyúčtování a případně podávat námitky ke způsobu nebo obsahu vyúčtování (viz § 8 zákona č. 67/2013 Sb.). Je tak zcela zřejmé, že i pokud by žalovaný prokázal, že k uzavření žalovaným tvrzené dohody došlo, soud by k ní nemohl p