12 C 270/2022-301 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, domáhá po žalovaných zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, což odůvodnila následovně. Dne , datum, žalobkyně jako kupující uzavřela s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemkům parc. č. 3922/4 a 3922/5, zapsaným na listu vlastnictví č. , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, (dále jen „předmětné nemovité věci“). Dle žalobkyně, přestože byla žalovanými ujištěna během jednání předcházejícímu uzavření kupní smlouvy a rovněž pak v čl. 2 odst. 2.3 samotné kupní smlouvy, že na předmětných nemovitých věcech neváznou žádné právní vady, omezení vlastnického práva, ani jakákoliv jiná práva třetích osob, zjistila při přípravě stavebního využití nemovitostí, že na nemovitostech vázne v katastru nemovitostí neevidované zatížení v podobě existující stavby v dokumentech označované jako „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 1/s“ (dále jen „lapač PHM“). Vzhledem k existenci lapače PHM jsou předmětné nemovité věci pro plánovaný projekt nevyužitelné a ztrácejí podstatně na hodnotě. Žalobkyně vyzvala žalované dopisem ze dne , datum, k odstranění skryté vady a pro případ, že by k odstranění uvedené vady nedošlo, požadovala slevu z kupní ceny ve výši , částka, . Žalovaní vznesený nárok žalobkyně odmítli, proto si žalobkyně nechala zpracovat posudek oceňující hodnotu odstranění skryté vady. Přestože znalec ocenil odstranění skryté vady na částku , částka, , žalobkyně uplatnila slevu z kupní ceny toliko ve výši , částka, . K výzvě soudu žalobkyně pak v koncentrační lhůtě doplnila, že vada spočívá v existenci stavby lapače ve vlastnictví třetí osoby na předmětných nemovitých věcech s tím, že tuto stavbu získalo Krajské ředitelství Policie Středočeského kraje v roce 2009 od Ministerstva vnitra do správy spolu s areálem bývalé čerpací stanice PHM a okolními pozemky. Pozemek parc. č. 3922/4 je příjezdovou komunikací k pozemku parc. č. 3922/5, ten je pak stavební parcelou o tvaru obdélníku cca 16 x 18 m, na kterém měla žalobkyně záměr vybudovat galerii, přičemž přibližně uprostřed tohoto pozemku se nachází centrální LAPOL o rozměrech 5 x 10 m plus přívodní a odvodní vedení kanalizace. Záměr žalobkyně tak není možné realizovat. Existenci vady žalobkyně zjistila při projednávání stavebního povolení k zamýšlené galerii na přelomu roku 2021 a 2022 a dne , datum, pak u žalovaných uplatnila svůj nárok z vady plnění s tím, že sleva ve výši , částka, byla stanovena jako laický odhad na vymístění stavby; teprve po té, co žalovaní odmítli s žalobkyni o věci jednat, nechala si žalobkyně zpracovat znalecký posudek, kdy znalec , jméno FO, ocenil náklady na vymístění na částku , částka, . Ve vztahu k námitce žalovaných, že žalobkyně o existenci stavby věděla, uvedla, že při osobní prohlídce pozemku zde bylo vidět něco, co žalobkyně považovala za základy již odstraněné stavby bývalého letního kina a dále zamřížovaný poklop o rozměrech 70 x 70 cm, toto žalobkyně považovala za součást pozemku a nikoli za stavby třetí osoby.2. Žalovaná 1. navrhuje zamítnutí žaloby, neboť má za to, že z žaloby nevyplývá, jaké konkrétní skryté vady žalobkyně žalovaným vytkla. Vadou nemůže být existence staveb na pozemku parc. č. 3922/5, neboť z přípisu žalobkyně ze dne , datum, jednoznačně vyplývalo, že jí existence staveb byla známa a žalobkyně je zaznamenala i při osobní návštěvě pozemku. Je nerozhodné, že stavba je ve vlastnictví třetí osoby, neboť žalobkyně při koupi věděla, že stavbu bude muset odstranit, či využít jinak; nejedná se tak o skrytou vadu. Dále vznesla námitku opožděnosti dle § 2112 odst. 2 občanského zákoníku, když kupní smlouva byla uzavřena dne , datum, a k označení vady došlo až , datum, v rámci vyjádření k odporu žalované 1. Lapač PHM je od doby, kdy žalovaná 1., resp. její právní předchůdci manželé , jméno FO, , nabyli pozemky se stavbou do vlastnictví, nefunkční, zároveň má za to, že kupní smlouvou ze dne , datum, nabyli od , jméno FO, republiky s.p. také nemovitosti, nepodléhající evidenci v katastru nemovitostí - venkovní úpravy, tedy i předmětný lapol. Dále dovozují, že i kdyby tomu tak nebylo, pak žalovaná 1. nabyla stavbu vydržením dle § 134 zák. č. 40/1964 Sb., případně se stavba lapače stala součástí pozemku dle § 3058 odst. 2 občanského zákoníku. V neposlední řadě má žalovaná 1. za to, že by se žalobkyně mohla domáhat slevy po jednotlivých prodávajících maximálně podle převáděných spoluvlastnických podílů. K výzvě soudu žalovaná 1. doplnila, že předmětné nemovité věci na ni byly převedeny kupní smlouvou ze dne , datum, a ihned se ujala držby, když předtím ode dne , datum, nemovitosti drželi její právní předchůdci. Žalovaná 1. vycházela z toho, že stavba lapolu je stavbou kanalizace pro odvod vody a je součástí pozůstatků původního amfiteátru. Nikdy nebyla žalovaná 1. ani její právní předchůdci kontaktováni třetím subjektem, který by uplatňoval vlastnické právo k jakékoliv stavbě či části pozemku, stejně tak nikdy nedošlo k stavebním úpravám, čištění či jiným pracím na předmětných stavbách.3. Žalovaní 2., 3. nárok uplatněný žalobou neuznávají a navrhují zamítnutí žaloby, neboť žalobkyně o existenci staveb na kupovaném pozemku velmi dobře věděla, a to již v době před vlastním uzavřením kupní smlouvy. Uplatnění nároku na slevu je účelové a opožděné, když k němu došlo až po uplynutí téměř jednoho roku od uzavření kupní smlouvy, ačkoli při uzavírání vlastní smlouvy žalobkyně žádné výhrady neměla. Dále mají za to, že stavby na předmětném pozemku zakoupili od , jméno FO, ČR s.p. kupní smlouvou ze dne , datum, , pochybnost o tomto neměli až do jejich prodeje dne , datum, , zcela jistě tak došlo z jejich strany k vydržení těchto staveb v řádné, případně mimořádné vydržecí lhůtě; případně je na místě použití § 3058 občanského zákoníku. K výzvě soudu doplnili, že se stavby kanalizace a jímky ujali uzavřením kupní smlouvy dne , datum, a užívali ji v souladu s jejím určením jako kanalizaci pro odvod vody; dále uvedli, že nikdy nedošlo k tomu, že by byly vyzvedávány a odváženy odloučené látky k ekologické likvidaci.4. Soud vzal v souladu s ustanovením § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), za svá nesporná tvrzení účastníků, která učinili při soudních jednání, konkrétně tato:- žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako výlučný vlastník nemovitých věcí, a to pozemků parc. č. 3922/4 a parc. č. 3922/5, zapsaných na listu vlastnictví č. , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, ,- dne , datum, byla mezi žalobkyní jako kupující a žalovanými , právnická osoba, jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva, jejíž pravost není účastníky zpochybňována, na základě které žalovaní prodali žalobkyni shora uvedené nemovité věci,- na pozemku parc. č. 3922/5 v k. ú. , adresa, se nachází podzemní stavba LAPOL – odlučovač ropných látek (lapač PHM), která zde existovala již v okamžiku uzavření kupní smlouvy,- žalobkyně žádala výzvou ze dne , datum, pro vadu předmětných nemovitých věcí spočívající v existenci stavby lapače PHM po žalovaných slevu z kupní ceny, přičemž žalovaní tento nárok odmítli.5. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:6. Z rozhodnutí odboru vodního a lesního hospodářství a zemědělství ONV , adresa, ze dne , datum, (č. l. 55) se podává, že bylo Krajské vojenské ubytovací a stavební správě , adresa, vydáno dne , datum, rozhodnutí o povolení trvalého vynětí lesního pozemku parc. č. , hodnota, z lesního půdního fondu za účelem vybudování lapače PHM.7. Z rozhodnutí odboru vodního a lesního hospodářství a zemědělství ONV , adresa, ze dne , datum, (č. l. 53 – 54) se podává, že dne , datum, nabylo právní moci rozhodnutí o povolení stavby „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 l/s“ za splnění stanovených podmínek.8. Ze závazného posudku Okresního hygienika ze dne , datum, (č. l. 47) se podává, že dne , datum, okresní hygienik vydal závazný posudek, obsahující souhlas s uvedením stavby „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 l/s“ do trvalého provozu za podmínky, že mu bude předloženo vyhodnocení funkce lapače doložené laboratorním rozborem vody v ukazateli ropných látek.9. Z rozhodnutí Odboru vodního a lesního hospodářství a zemědělství ONV , adresa, ze dne , datum, (č. l. 37 – 38, 49 - 50) se podává, že k žádosti investora Krajské vojenské ubytovací a stavební správy , adresa, bylo povoleno užívání stavby vodohospodářského díla „, adresa, – ESA 55-10-340-82/IV, lapač PHM 120 l/s.10. Z kupní smlouvy ze dne , datum, (č. l. 69 – 70) se podává, že předmětem převodu vlastnického práva byly pozemky parc. č. 3922/4 a 3922/5 v k.ú. , adresa, a dále nemovitosti, které nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí – venkovní úpravy (opěrná zeď, zpevněná plocha, schody), přičemž smlouva byla uzavřena mezi , jméno FO, republiky, s.p. (jako prodávajícím) a žalovanými 2., 3. a Richardem a , jméno FO, (jako ku