5 C 537/2022-170 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení žalované částky s příslušenstvím s odůvodněním, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] a žalovaný je podílovým spoluvlastníkem budovy [adresa] stojící na výše uvedeném pozemku. Velikost spoluvlastnického podílu žalovaného na specifikované budově činí 50/1000. Spoluvlastníci budovy včetně žalovaného nemají žádný právní titul k tomu, aby budova byla umístěna na pozemku žalobkyně a mohli pozemek užívat. Užíváním pozemku tak vzniká spoluvlastníkům budovy bezdůvodné obohacení. Znaleckým posudkem byla výše obvyklého ročního nájemného ve vztahu ke shora uvedenému pozemku stanovena na 60 200 Kč, z toho na žalovaného vzhledem k jeho spoluvlastnickému podílu připadá poměrná část ve výši 3 010 Kč ročně. Žalobkyně se domáhá po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení za kalendářní roky 2020, 2021 a 2022. Žalovaný požadovanou částku žalobkyni nezaplatil ani po výzvě žalobkyně. Žalobkyně má nárok na celou žalovanou částku, neboť se v projednávané věci uplatní pasivní věcná solidarita spoluvlastníků budovy, kdy žalobkyně je oprávněna požadovat vydání bezdůvodného obohacení nad rámec výše odpovídající spoluvlastnickému podílu žalovaného, a proto případná nižší cena obvyklého nájemného než byla určena žalobkyní, nemá na výši uplatněného nároku vliv. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že získal spoluvlastnický podíl v bytovém domě od předchozího vlastníka v roce 1999. Předchozí vlastník podíl na vlastnictví pozemku neřešil a dosud nedošlo mezi spoluvlastníky bytového domu a vlastníkem pozemku k úpravě práv k pozemku. Dle zákona vzniklo spoluvlastníkům bytového domu věcné břemeno k užívání pozemku, přičemž právo na náhradu věcného břemene bylo promlčeno ve lhůtě tří let. Uplatněný nárok je proto nedůvodným. Je třeba dodat, že žalobkyně je developerem, který tuto žalobu využil jako taktiku k dosažení svého cíle, aby spoluvlastníci budovy neuplatňovali námitky vůči záměrům žalobkyně v okolí budovy. Proto dosud ani žalobkyně nereagovala na snahu spoluvlastníků domu upravit poměry k pozemku. Žalobkyně tak uplatněním svého nároku v tomto řízení sleduje zcela jiný cíl a jde tedy o zjevné zneužití práva, kterému nelze poskytnout právní ochranu. Žalovaný nesouhlasil ani s požadovanou částkou a znalecký posudek, ze kterého žalobkyně vycházela, považoval za nesprávný z důvodu, že předmětný pozemek byl srovnán s nevhodně zvolenými pozemky. 3. Účastníci před zahájením dokazování učinili nesporným, že budova [adresa] stojící na pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, zapsaném u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětný pozemek“), nebyla ke dni 31. 12. 2000 rozdělena na bytové jednotky. 4. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení, a znaleckým posudkem předloženým žalovaným, z nichž zjistil následující skutečnosti: 5. Žalobkyně je výlučným vlastníkem předmětného pozemku, na němž stojí budova [adresa], kdy velikost spoluvlastnického podílu žalovaného na budově činí 50/1000 (prokázáno výpisy z katastru nemovitostí). Žalobkyně před podáním žaloby vyzvala žalovaného k zaplacení žalované částky do 30. 11. 2022 s upozorněním, že nebude-li žalovaný na svůj dluh plnit dobrovolně, bude se žalobkyně zaplacení dlužné částky domáhat soudní cestou (prokázáno výzvou k zaplacení ze dne 3. 11. 2022 včetně poštovního podacího archu). 6. Ze znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba], [číslo] ze dne 4. 4. 2023 a výslechu znalce [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že výše obvyklého ročního nájemného pro předmětný pozemek a další dvě stejné nemovitosti celkově činila za rok 2020 částku 123 100 Kč, za rok 2021 částku 127 600 Kč a za rok 2022 částku 132 700 Kč. Při stanovení obvyklého nájemného znalec postupoval podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., podle které je třeba vycházet z realizovaných transakcí a nepodaří-li se je najít, použijí se pomocné metody, jako např. nabídkové ceny nebo stanovení procentem z ceny nemovitosti. Znalci se podařilo dohledat realizované transakce v registru smluv, kdy ke každému roku se podařilo dohledat vždy tři vzorky, což je minimální počet pro stanovení ceny obvyklé. Při výběru vzorků byly vyhledány územním plánem podobné pozemky se srovnatelným využitím, a to přímo zastavěnou plochu, nebo lokalitu, kde už výstavba proběhla a nejedná se o čistě zastavěný pozemek. Pronajímatelem byl ve všech případech [stát. instituce], který vzhledem k povinnosti zveřejňovat smlouvy razí jednotný přístup, a proto se ceny neliší a jsou stejné. Toto nájemné je každoročně indexováno podle výše meziroční inflace. Nájemní smlouvy jiných pronajímatelů se neevidují a znalec k nim na rozdíl od kupních smluv zanesených v katastru nemovitostí nemá přístup. Ceny u jiných pronajímatelů se určitě liší, nicméně bylo nutno vycházet pouze z nájemních smluv, kde vystupuje jako pronajímatel [územní celek]. Způsob využívání pozemku uvedený v katastru nemovitostí často neodráží skutečný stav. V [obec] jsou stavební pozemky vedeny i jako orná půda. Při zjišťování reálného stavu proto znalec nahlíží do územního plánu, který využití pozemků reguluje, a do dalších podkladů jako jsou stavební snímky nebo fotografie z daného místa. Ke kontrole srovnávaných pozemků podle územního plánu došlo i v tomto případě, jednotlivá uvedená písmena zohledňují využití pozemků z hlediska územního plánování. Způsob využití pozemku by měl ovlivňovat výši nájemného, ale u srovnávaných pozemků je rozptyl nájemného nízký, neboť [územní celek] nezohledňuje rozdíly ve využití pozemků a razí jednotnou cenovou politiku. Nebylo využito odvození výše nájemného z ceny nemovitosti, neboť se jedná právě o pomocnou metodu, která se používá, když není dostatek dat o realizovaných transakcích, což v daném případě, byť se jedná o smlouvy [územní celek], je. Pokud by v registru byly nalezeny nájemní smlouvy i jiných subjektů ke srovnatelným pozemkům, byly by využity jako vzorky, avšak takové smlouvy nebyly v registru nalezeny. Výše obvyklého nájemného je závislá v čase. V nájemních smlouvách jsou zpravidla inflační doložky, které každoročně v závislosti na inflaci upravují výši nájemného. [stát. instituce] nájemné mění také pomocí dodatků ke smlouvám. Při oceňování by se mělo zásadně srovnávat s podobnými vzorky se stejným způsobem využití. 7. Soud vzal uvedené závěry znaleckého posudku za své, neboť znalec své závěry dostatečně obhájil. Lze se sice částečně ztotožnit s námitkou žalobkyně, že znalecké závěry mohou být poněkud zkresleny skutečností, že u srovnávaných pozemků v pozici pronajímatele vystupuje vždy tentýž subjekt, nicméně znalec tento důvod vysvětlil i s ohledem na použitou metodu, kterou při zpracování znaleckého posudku použil. Soud proto při stanovení ceny obvyklého nájemného předmětného pozemku vycházel ze shora uvedených závěrů. Lze jen doplnit, že za této situace nebylo povinností soudu provádět znalecký posudek [číslo] společnosti [právnická osoba] předložený žalobkyní či podrobovat provedený znalecký posudek reviznímu přezkumu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2022, sp. zn. 25 Cdo 583/2001, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2016, sp. zn. 29 Cdo 4153/2015). Nad rámec uvedeného je třeba doplnit, že znalecký posudek předložený žalobkyní, byť nebyl k důkazu proveden a soud jej nemohl hodnotit, již v písemném vyhotovení vykazoval důvodné pochybnosti o správnosti použité metody a tím i správnosti závěrů, a proto by provedení tohoto důkazu zřejmě nemělo vliv na rozhodnutí soudu. Soud taktéž zamítl návrh žalobkyně na doplnění dokazování znalecký posudkem [číslo] [rok] zadaným pro účely řízení ve věci vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 65 C 123/2021, neboť tento posudek byl zadán v jiné věci a měl prokazovat nikoliv obvyklou cenu nájemného předmětného pozemku. Nadto byl tento důkaz navržen po uplynutí koncentrační lhůty dle § 118b odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“). 8. Podle § 21 odst. 5 zákona č. 72/1994, o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ zákon o vlastnictví bytů“), nedojde-li mezi vlastníkem jednotky a vlastníkem pozemku ke sjednání písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku do 31. prosince 2000, vzniká dnem 1. ledna 2001 ve prospěch vlastníka jednotky věcné břemeno k zastavěnému pozemku, a to za náhradu. Obsahem věcného břemene je právo vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Dojde-li k převodu nebo přechodu vlastnictví jednotky, stává se oprávněným z věcného břemene nabyvatel jednotky. 9. Podle § 2991 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí ho