108 C 203/2019-66 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobci se žalobou doručenou soudu dne 14. 6. 2019 domáhali určení, že jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, a dále určení, že jejich vlastnické právo k tomuto pozemku není zatíženo zástavním právem zřízeným dne [datum] pro 1) žalovaného. Žalobu odůvodnili tvrzením, že vlastníky předmětného pozemku se stali v roce [rok], kdy byla součástí jednoho velkého pole, které pomohli jeho tehdejším vlastníkům rozparcelovat, zaplatili geodety a původním vlastníkům pomáhali ještě s prodejem dalších dvou parcel. Žalobci za pozemek zaplatili 50 Kč za m2, kromě toho museli ještě platit cestu, nesli náklady na geodety, apod. b) žalobkyně podnikala a spolu se svou společnicí si půjčila od 1) žalovaného částku 500 000 Kč, kterou vrátila před datem splatnosti. Poté si dne 25. 9. 2000 vypůjčila od 1) žalovaného finanční částku ve výši 430 000 Kč, kterou se zavázala zaplatit do 15. 1. 2001. Na parcelu bylo zřízeno zástavní právo ve prospěch 1) žalovaného. a) žalobce tvrdí, že o těchto aktivitách manželky nevěděl, zástavní smlouvu nepodepsal. b) žalobkyně neměla finanční prostředky na vrácení peněz 1) žalovanému a když už byla půjčka asi rok po splatnosti, 1) žalovaný naléhal na vrácení peněz. Při svém naléhání používal to, co b) žalobkyně nazvala psychologickými fintami. Například když spolu jednali, 1) žalovaný otevřel kufřík, v němž měl zbraň a první na stůl položil zbraň a pak teprve listiny, které hledal. Určitě měl tu zbraň legálně, na jeho chování vlastně nebylo nic špatného, ale v b) žalobkyni to vzbuzovalo strach. Došlo také k tomu, že před b) žalobkyní s někým telefonoval, tykal mu a později řekl, že to byl exekutor a že s ním mluvil o nějaké jiné věci. Hrozil také b) žalobkyni, že podá žalobu, apod. Vzhledem k tomu, že žalobci neměli finanční prostředky na vrácení půjčky, 1) žalovaný rozhodl o zpeněžení parcely. Parcelu veřejně nabídl za jím určenou částku k prodeji prostřednictvím své realitní kanceláře [anonymizováno] a žalobci byli vyzváni, aby se dostavili do realitní kanceláře k podpisu připravených smluv. V realitní kanceláři se poprvé potkali s 2) a 3) žalovanými, o kterých s ohledem na jejich příjmení měli za to, že jsou příbuznými 1) žalovaného. Spolu s kupní smlouvou na parcelu tehdy podepsali i druhou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod jejich vlastnického práva k chatce postavené na parcele, která ale nebyla nemovitou věcí. 2) a 3) žalovaní zaplatili realitní kanceláři kupní cenu v celkové výši 319 000 Kč s tím, že částka 10 000 Kč byla za pozemek a 309 000 Kč za chatu. Celou kupní cenu si ponechal 1) žalovaný na úhradu dluhu žalobců a zbytek dluhu zaplatili žalobci asi o rok později. Nízkou cenu parcely si žalobci vysvětlovali tím, že všichni žalovaní jsou příbuzní a 1) žalovaný chce svým příbuzným zprostředkovat výhodnou koupi. Z tohoto důvodu proti výši ceny nic nenamítali. Žalobci připustili, že v kupní smlouvě je uvedeno, že na nemovitosti neváznou žádná práva, žalobci se celou dobu domnívali, že žalovaní jsou příbuzní a domnívali se, že si zástavu mezi sebou nějak vyřídí. Z tohoto důvodu se žalobci také nezajímali o případný výmaz zástavního práva. Před samotným podpisem kupní smlouvy žalobci stáli spolu s 2) a 3) žalovanými na chodbě a mluvili o tom, že žalobci dluží 1) žalovanému peníze, které nemají z čeho vrátit a že proto parcelu prodávají. Žalobci žádali 2) a 3) žalované, aby jim parcelu nabídli v případě, že by se rozhodli ji dále prodat, což 2) žalovaný přislíbil. Žalobci jsou přesvědčeni, že s ohledem na nízkou cenu a znalost okolností, za kterých je smlouva uzavírána, nemohli být 2) a 3) žalovaní v dobré víře o platnosti kupní smlouvy a o vzniku svého vlastnického práva. 2) a 3) žalovaní se navíc nechovali jako vlastníci. Nesnažili se svůj majetek zvelebovat či alespoň udržovat. Žalobci mají informace o tom, že oplocení je na odpis, zkorodované, poničené spadlým stromem, ve střeše chaty jsou dvě velké díry, kterými dovnitř teče voda. Pracně udržovanou výsadbu 2) a 3) žalovaní vyřešili tím, že ji zcela zlikvidovali, takže na celé ploše pozemku je pouze tráva. Nebyli ochotni prokopat od kraje parcely pár metrů a zavést do chaty elektřinu. Od podpisu smlouvy až do roku 2019, kdy je 2) a 3) žalovaní vyhledali, s nimi žalobci nebyli v žádném kontaktu a nečinili žádné právní kroky směřující k tomu, aby se jim parcela navrátila. Pokud by chtěli 2) a 3) žalovaní parcelu užívat sami, tak by žalobce vůbec nenapadlo se nějakým způsobem vracet ke starým událostem, ale když řekli, že parcelu nechtějí, že ji chtějí prodat a nedodrželi slib, že v první řadě ji nabídnou žalobcům, rozhodli se žalobci celou situaci řešit. V dubnu roku 2019 navštívili 2) a 3) žalovaní žalobce s tím, že zjistili, že na parcele stále vázne zástavní právo ve prospěch 1) žalovaného a že o tom, že tuto parcelu koupili zatíženou zástavním právem, se dozvěděli až nyní, když chtěli parcelu prodat. Poté žalobci na katastrálním úřadu zjistili, že není v jejich moci dosáhnout zrušení zástavního práva bez součinnosti 1) žalovaného, který je však nekontaktní. Za této situace navrhli 2) a 3) žalovaným, že od nich parcelu koupí zpět, což však 2) a 3) žalovaní odmítli s odůvodněním, že parcelu již někomu přislíbili a to přesto, že jim žalobci nabídli vyšší částku. Od žalovaných mají informace, že chtějí parcelu prodat za 200 000 Kč a žalobci jim nabídli částku 250 000 Kč. Žalobci jsou přesvědčeni, že částka, za kterou chtějí žalovaní pozemek prodat je podstatně vyšší, mají informace o tom, že v roce 2006 se v místě změnil územní plán, parcela je v současné době potenciálně stavebním pozemkem a obdobné pozemky se nabízejí za tržní cenu 1 200 000 Kč. Žalobci se tak cítí být zneužiti a podvedeni již podruhé, přičemž částku 250 000 Kč, kterou sami nabízejí, považují i přes výše uvedené za tržní, neboť je o 50 000 Kč vyšší, než částka, o které mluvili 2) a 3) žalovaní. Žalobci jsou přesvědčeni, že kupní smlouva, kterou uzavřeli se žalovanými je neplatná a byla z jejich strany uzavřena v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, čehož si 2) a 3) žalovaní museli být vědomi. O tom podle žalobců svědčí nepřiměřeně nízká cena pozemku a skutečnost, že žalobci smlouvu uzavřeli jako tehdejší dlužníci ve finanční tísni pod tlakem. Žalovaní pak byli seznámeni z důvody, pro které žalobci pozemek prodávají. Dalším důvodem je to, že při prodeji jejich pozemku nebyla respektována úprava § 165a odst. 1 o. z. ve znění ke dni uzavření smlouvy, když zástavu bylo možné zpeněžit jen ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem. Od počátku žalovaní nebyli a nemohli být v dobré víře, že je vše v pořádku, nebylo možné za 10 000 Kč koupit oplocený pozemek s parkovými úpravami. O existenci právních vad věděli a měli je řešit hned, pokud tak neučinili, lze vůči nim ve smyslu § 503 o. z. ve znění do 31. 12. 2013 uplatit všechny nároky z pozice třetí strany. Nemohli také vlastnické právo vydržet, protože nemohli být v dobré víře o jeho existenci po tvrzenou dobu 17 let, neboť v roce 2006 došlo ke změně územního plánu [územní celek] a už tehdy muselo být 2) a 3) žalovanému jasné, že za částku 10 000 Kč koupili lukrativní oplocenou stavební parcelu situovanou prakticky na [anonymizována čtyři slova]. Ve vztahu k zástavnímu právu pak žalobci namítali, že zaniklo ve smyslu § 170 odst. 1 písm. e) o. z. ve znění do 31. 12. 2013, neboť 2) a 3) žalovaní za žalobce složili zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy a zástavní právo mělo být vymazáno. 2. 2) a 3) žalovaní učinili nesporným, že se žalobci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na koupi předmětného pozemku a téhož dne také smlouvu o převodu věci movité a to stavby bez základu – zahradní dřevěné chatky neevidované v katastru nemovitostí, stojící na shora uvedeném pozemku. Za nemovitost i movitou zahradní chatku uhradili řádně sjednanou kupní cenu. Z ochoty žalobců přistoupit na zpětnou koupi nemovitosti dovozují 2) a 3) žalovaní skutečnost, že sami žalobci vlastnictví 2) a 3) žalovaného k dotčené nemovitosti po právu uznávají. Žalovaní tvrdili, že o existenci zástavy ani ke dni koupě nevěděli, což ostatně vyplývá i z textu samotné kupní smlouvy, žalobce jim jako prodávajícím existenci zástavního práva neoznámili. 2) a 3) žalovaní činí své vlastní zákonné kroky k výmazu zástavního práva. Kupní smlouvu se žalobci uzavřeli platně. Pokud by byla zpochybněna platnost kupní smlouvy, pak 2) a 3) žalovaní dovozují, že byli po celých 17 let v dobré víře, že došlo k převodu nemovitosti do jejich vlastnictví a s ohledem na nepřetržité užívání nemovitosti bez výhrad původních vlastníků a jiných třetích osob se v jejich případě jednalo přinejmenším o držbu nemovitosti na základě poctivého úmyslu věc užívat a to na podkladě právního důvodu zápisu jejich vlastnictví do veřejného seznamu. Vlastnické právo k nemovitosti proto vydrželi. Za účelem výmazu zástavního práva kontaktovali 1) žalovaného, který jim řekl, že když čekali 20 let, tak mohou klidně d