6 C 79/2022-78 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] zapsaných na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín, pro katastrální území a obec Kolín. Uvedl, že jako vlastník uvedených nemovitostí je v katastru nemovitostí zapsán žalovaný. Vlastnické právo ve prospěch žalovaného bylo do katastru nemovitostí vloženo na základě kupní smlouvy se smlouvou o zřízení předkupního práva ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím, kdy výše uvedené pozemky byly převedeny za kupní cenu 1 Kč Smlouva je však neplatná, neboť skutečným záměrem stran bylo darování nemovitostí, jedná se tedy o právní úkon zastřený. Smlouva by nadto byla neplatná i s ohledem na absenci zdůvodnění odchylky od obvyklé kupní ceny dle § 39 odst. 2 zákona o obcích. Nemovitosti svou rozlohou přesahují 9 000 m² a jsou v lukrativní lokalitě. Kupní cena ve výši 1 Kč tedy nemůže být cenou obvyklou. Naléhavý právní zájem na určení vlastnictví spatřuje žalobce ve skutečnosti, že údaje zapsané v katastru nejsou v souladu s údaji faktickými. Záměrem žalobce vždy bylo, aby nemovitosti byly využívány především k veřejně prospěšným účelům (provozování sportovní činnosti). Dle výše uvedené smlouvy měly být nemovitosti užívány ke sportovním účelům, žalovaný je však takto v rozporu se smlouvou nevyužívá. Žalobce se rovněž domnívá, že s ohledem na změny v okruhu členů žalovaného, je cílem žalovaného dosáhnout zrušení žalovaného s likvidací a získat prospěch z prodeje nemovitostí nebo jiným způsobem z vlastnictví nemovitostí profitovat. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že kupní smlouva se zřízením předkupního práva ze dne [datum] je platná, má všechny náležitost stanovené zákonem a po dobu téměř 20 let nebyla žádnou stranou ani třetí osobou napadnuta. Prodej nemovitostí za kupní cenu 1 Kč byl schválen usnesením zastupitelstva města Kolín [číslo] ze dne [datum]. Důvodem takto nízké ceny byla skutečnost, že žalovaný měl v zájmu majetkoprávně i fyzicky integrovat svůj sportovní areál a vytvořit jednotnou majetkovou základnu pro zachování sportovní činnosti i pro veřejnost, což bylo i v zájmu žalobce. Smlouva toliko deklaruje, že žalovaný bude užívat nabývaný majetek ke sportu, nejedná se však o právní závazek. Nadto žalovaný areál ke sportu užívá, udržuje jej a jeho plocha je poskytována některým sportovním klubům. Z procesní opatrnosti žalovaný pro případ, že by soud shledal smlouvu neplatnou, uplatnil námitku vydržení nemovitostí, neboť nemovitosti drží nejméně od 9.10. 2002, je zapsán jako vlastník a po celou dobu nic nenasvědčovalo tomu, že by mu vlastnické právo nepatřilo. Otázku členů žalovaného pak považuje pro tento spor za zcela irelevantní. 3. V replice na vyjádření žalovaného žalobce uvedl, že i ze samotného kontraktačního procesu je zřejmá skutečnost, že smlouva představuje simulované právní jednání. Ze zápisu 26. zasedání zastupitelstva města Kolína konaného dne [datum] vyplývá, že původně mělo dojít k uzavření darovací smlouvy. Návrh usnesení byl formulován jako„ bezúplatný převod“ nemovitostí. Usnesením [číslo] poté zastupitelstvo schválilo„ prodej“ nemovitostí. Důvodem pro změnu byly pravděpodobně daňové souvislosti. Za řádné odůvodnění odchylky od obvyklé ceny v daném místě a čase nelze považovat pouhou zmínku v zápise o tom, že důvodem převodu byla integrace sportovního areálu do vlastnictví jedné osoby. Žalobce dále namítá, že nemohlo dojít k vydržení vlastnického práva žalovaným, neboť žalovaný věděl, že smlouvou je obcházen zákon. 4. Soud se nejprve zabýval otázkou naléhavého právního zájmu žalobce na určení jeho vlastnického práva. Podle § 80 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Existence naléhavého právního zájmu na požadovaném určení je tedy u určovací žaloby nezbytnou podmínkou její přípustnosti. 5. Jak vyplývá z konstantní judikatury, naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí je dán, jestliže žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitostí, není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. Jestliže totiž vlastnické právo žalobce k nemovitosti v důsledku neplatné smlouvy (kupní) nezaniklo a zápis má pouze deklaratorní účinky, nelze možnost prodávajícího na podání žaloby o určení vlastnického práva vázat na nutnost podání jiné související žaloby, nýbrž prodávající musí mít možnost dosáhnout vydání rozsudku soudu, na základě kterého bude jeho existující vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12.8. 2008 sp. zn. 30 Cdo 2446/2007). Podmínka naléhavého právního zájmu na určení dle § 80 zák. čí. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o.s.ř.“) tak je splněna. 6. Z výpisu z listu vlastnictví [číslo] vedeného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kolín, pro katastrální území Kolín soud zjistil, že jako vlastník pozemků parc. č. St. [číslo], parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] je veden žalovaný, a to dle smlouvy kupní, o zřízení věcného předkupního práva ze dne [datum] s právními účinky vkladu práva ke dni [datum]. K těmto nemovitostem je zřízeno předkupní právo ve prospěch žalobkyně, a to na základě téže smlouvy. 7. Z kupní smlouvy se smlouvou o zřízení předkupního práva jako práva věcného ze dne [datum] bylo zjištěno, že touto smlouvou žalobce prodal žalovanému nemovitosti, a to pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr [číslo] pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr [číslo] v katastrálním území Kolín za kupní cenu 1 Kč s tím, že současně bylo zřízeno předkupní právo jako právo věcné ve prospěch žalobce. V článku IV. je uvedeno, že kupní cena ve výši 1 Kč byla uhrazena v hotovosti před podpisem smlouvy. V posledním odstavci článku V. této smlouvy je uvedeno, že„ Kupující je občanským sdružením, sportovním klubem, jehož základním posláním a cílem podle registrovaných stanov (MV ČR, 29. června 2000, V S/1 [číslo] [číslo]) je, kromě jiného, organizovat sportovní činnost, zejména fotbal, a vytvářet všestranné podmínky pro jeho rozvoj, zejména po stránce materiální a tréninkové a organizovat na svých sportovištích pro širokou sportovní veřejnost sportovní a společenské vyžití v duchu obecně závazných pravidel. Převáděné parcely jsou neoddělitelnou součástí stadionu pro kopanou ve vlastnictví kupujícího. V souladu se stanovami a ve smyslu jednání zastupitelstva města o schválení prodejem bude nabývaný majetek kupujícímu sloužit ke sportu.“ 8. Účastníci učinili nesporným, že z původních převáděných pozemků parc. [číslo] v důsledku změny zápisu v katastru nemovitostí vznikly i pozemky [číslo]. 9. Ze zápisu z jednání zastupitelstva města Kolín ze dne [datum] se podává, že pod bodem 24. byl projednáván návrh na bezúplatný převod předmětných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalovaného. V diskusi k uvedenému bodu bylo řešeno využití pozemků pro sportovní účely tak, že tato podmínka bude součástí kupní smlouvy. Rovněž je zde zmíněno, že žalovaný chce majetkoprávně i fyzicky integrovat svůj sportovní areál, chce vytvořit jednotnou majetkovou základnu zachování sportovní činnosti na soutěžní organizované úrovni i pro veřejnost. Usnesením [číslo] byl pak schválen prodej uvedených pozemků za kupní cenu 1 Kč s tím, že ve smlouvě bude sjednáno věcné předkupní právo ve prospěch města Kolína za zpětnou kupní cenu 1 Kč. 10. Z článku„ Zpustlý stadión [anonymizováno] fotbalový mač neviděl už léta, při podezřelém požáru přišel o tribunu, proběhl i soud a teď ho chce radnice zpátky“ publikovaného dne [datum] v on-line magazínu Kolínský pres bylo zjištěno, že magazín informoval o tom, že areál není využíván pro sport a dlouhá léta chátrá. 11. Ze stanov žalovaného schválených dne [datum] vyplývá, že jeho hlavní činností je a) organizovat sportovní činnost, zejména fotbal a vytvářet všestranné podmínky pro jeho rozvoj, zejména po stránce materiální a tréninkové, b) organizovat na svých sportovištích a ve svých zařízeních pro širokou veřejnost sportovní a společenské vyžití v duchu obecně závazných pravidel, c) zabezpečovat účast svých členů v soutěžích jak v rámci okresů, tak i republiky, a vést své členy a ostatní účastníky tělovýchovného procesu k dodržování základních etických, estetických a mravních pravidel, umožnit jim širokou informovanost v oblasti tělesné kultury a kultury vůbec, d) budovat, provozovat a udržovat tělovýchovná a jiná zařízení, která vlastní nebo užívá, e) hájit zájmy svých členů a za tím účelem spolupracovat s volenými orgány města a podnikatelskými subjekty, s ostatními kluby a tělovýchovnými jednotami, sportovními svazy apod. a f) rozvíjet různé formy kulturní a společenské činnosti, napomáhat