7 C 84/2022-130 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce s žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhal, aby soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 279 040 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 250 000 Kč od [datum] do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že dne [datum] uzavřel s žalovaným smlouvu o koupi nemovitosti, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] nacházející se v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] dále spoluvlastnický podíl ve výši id. [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku par. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro katastrální území a část obce Smíchov v obci [obec]. Žalovaný jako prodávající se ve smlouvě zavázal, že nejpozději ke dni předání bytové jednotky zajistí provedení vyjmenovaných oprav, mj. opravu střechy – ošeření kritických míst, která způsobují zatékání do podkroví a Jednotky. V rámci předávacího protokolu ze dne [datum] bylo uvedeno, že oprava střechy k tomuto datu není dokončena. Dle žalobce oprava střechy nebyla doposud žalovaným řádně provedena. Na výzvu žalobce k odstranění vady ze dne [datum] žalovaný reagoval tím, že opravu střechy provedl, nato si žalobce nechal posoudit stav střechy a příčiny výskytu vlhkosti v podstřeší znaleckým posudkem znalecké kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum], z něhož vyplývá závěr, že příčinou vlhkostních poruch v bytové jednotce je chybné provedení skladby střechy a v oblasti oken je chybně řešen detail vnějších parapetů v kombinaci s netěsnou připojovací spárou oken. Žalobce následně předžalobní výzvou ze dne [datum] opětovně vyzval žalovaného k odstranění vady, žalovaný na tuto výzvu nereagoval a vadu doposud neodstranil. S ohledem na dobu, která od převzetí Jednotky uběhla, a tedy i od skončení lhůty k odstranění vady střechy uplynula, požaduje žalobce na žalovaném v souladu s článkem VI. odst. 6.6 Kupní smlouvy smluvní pokutu, a to v její maximální výši 250 000 Kč. Poukázal na lhůtu, kterou žalovanému poskytl k odstranění vady v délce jednoho měsíce od doručení výzvy ze dne [datum], která mu byla doručena dne [datum]. Stejně tak k zaplacení smluvní pokuty vyzval žalobce žalovaného v rámci předžalobní výzvy ze dne [datum], která byla právnímu zástupci žalovaného doručena dne [datum]. Žalobce kromě smluvní pokuty po žalovaném požaduje tak, jak je uvedeno shora, zákonný úrok z prodlení ze smluvní pokuty v návaznosti na předžalobní výzvu od [datum] do zaplacení a zaplacení nákladů na vypracování znaleckého posudku za účelem zjištění, zda byla vada střechy žalovaným řádně opravena či nikoliv. 2. Soud vydal dne [datum rozhodnutí] pod [číslo jednací] platební rozkaz, proti kterému podal včas žalovaný dne [datum] odpor. 3. Žalovaný v písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum] požadoval zamítnutí žaloby. Uvedl, že prostřednictvím [právnická osoba] spol s.r.o. zajistil provedení úkonů spočívajících v odstranění vady ve vztahu k možnému zatékání, jimž byl žalobce přítomen. Oprava nevykazovala žádné vady a její provedení bylo žalobcem potvrzeno. V následujícím období až do května 2021 žalobce opravu nijak nerozporoval. Žalovaný dále poukázal na to, že střecha není ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný nesouhlasil se závěry znaleckého posudku kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum], který si nechal žalobce vypracovat. 4. Žalobce v podání ze dne [datum] uvedl, že tvrzení žalovaného o tom, že se k opravě střechy nemohl zavázat s ohledem na vlastníka střechy domu, je ryze účelové. Střecha v době přechodu vlastnického práva k Jednotce byla vadná, z tohoto důvodu byl žalovaný povinen opravu provést dle stanov SVJ, měl možnost si souhlas ostatních členů SVJ opatřit. Namísto toho zůstal nečinný. Dle informací žalobce je pak žalovaný účasten na společnosti, která předmětnou Jednotku stavěla. V takovém případě se k opravě zavázal nejen jako člen SVJ, tedy osoba, která musí být seznámena s právy a povinnosti ve vztahu k Jednotce a rovněž jako osoba, která se výstavby Jednotky účastnila. Žalobce odkázal na ust. § [číslo] v návaznosti na ust. § [číslo], § [číslo], § [číslo] a závěrem na § 2006 odst. 1 a 2 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Žalobce má za to, že plnění stanovené Smlouvou v žádném případě nelze označit na nemožné, a to ani následně po převodu vlastnického práva k jednotce. Žalobce rovněž poukázal na to, že žalovaný námitku neplatnosti v hmotně právní lhůtě tří let nevznesl. A pokud by tak učinil až nyní, je toto jeho právo již promlčeno. 5. Právní zástupce žalovaného při jednání soudu dne [datum] doplnil svá tvrzení ohledně příslušných ustanovení smlouvy o koupi nemovitosti, zejm. čl. VI. 6.1. a násl. 6.6. uvedené smlouvy ze dne [datum], dle něj jsou absolutně neplatná, a to zejm. z důvodu, že neplatné je právní jednání pokud má být podle něho plněno něco nemožného. V této souvislosti žalovaný uvedl, že z prohlášení vlastníka, resp. stanov společenství vlastníků jednotek je zřejmé, kdo zajišťuje správu domu, resp. správu jednotlivých částí domu, kdy žalovaný je přesvědčen, že střecha je společný prostor, přísluší tedy všem spoluvlastníkům daného bytového domu, kteří mají i svůj spoluvlastnický podíl na společných částech domu. Z tohoto důvodu žalovaný nemůže být odpovědný za skutečnosti, které mu žalobce klade za vinu, a to i v návaznosti na to, že účastníkem dané kupní smlouvy byl pouze žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující. Nikde není uvedeno, že by účastníkem kupní smlouvy byl subjekt společenství vlastníků bytových jednotek v tomto konkrétním případě společenství vlastníků jednotek, [ulice a číslo], [obec a číslo], a že by toto společenství příp. zbývající spoluvlastníci společných částí bytových jednotek se zavázali k opravě dané střechy. Pokud je ze strany žalobce též argumentováno smlouvou o výstavbě, je třeba upozornit na skutečnost, že v té smlouvě o výstavbě je sice uveden žalovaný, ale je uveden u úplně jiné jednotky, než která byla předmětem prodeje dle kupní smlouvy ze dne [datum]. Tato skutečnost je zřejmá ze smlouvy o výstavbě, žalovaný byl vlastníkem rozestavěné jednotky [číslo], z které následně vznikly bytové jednotky [číslo]. Předmětem kupní smlouvy z [datum] je jednotka [číslo]. Žalovaný provedl v rámci tehdy ještě dobrých vztahů s kupujícím, tedy žalobcem, prostřednictvím erudované společnosti základní údržbu daných kritických míst, což je obsahem i předloženého zápisu z [datum] s tím, že ty práce byly provedeny [datum], u těchto prací byl žalobce osobě přítomen, byl srozuměn se skutečnostmi týkajícími se vlastnictví střechy a paradoxně od [datum] do [datum], kdy obdržel žalovaný od žalobce informaci o zatékání do dané bytové jednotky, nebyl jakkoliv informován, resp. mu nebylo sděleno, že by mělo zatékat do předmětné jednotky. Žalovanému je známo, že daná jednotka byla užívána pro krátkodobé ubytování AIRNB s tím, že žalovanému připadá i dosti nemravné, resp. v rozporu s dobrými mravy, že žalobce požaduje úhradu smluvní pokuty těsně před uplynutím promlčecí doby a v mezidobí nebyla jediná zmínka o tom, že by do předmětné jednotky zatékalo. Při tomto jednání právní zástupce žalobce v souvislosti s uplatněním vady u žalovaného před uplynutím promlčecí doby uvedl jako důvod, že jednak o zatékání žalobce nevěděl, když byt přenechal do nájmu a jednak k zatékání dochází při silnějších deštích. 6. Podáním ze dne [datum] žalobce zpochybňoval námitku žalovaného ohledně absolutní neplatnosti ust. čl. VI. odst. 6.1 Smlouvy o koupi nemovitosti, odkázal na rozsudek NS ČR ze dne 10.6.2020, sp. zn. 31 ICdo 36/2020. Dle žalobce je zřejmé, že předmětné ust. čl. VI. odst. 6.1 Smlouvy tuto intenzitu nenaplňuje, je nesporné, že oprava, ke které by se žalovaný zavázal, by byla ve prospěch daného SVJ, práva třetích osob tak nemohou být poškozena. 7. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřeli Smlouvu o koupi nemovitosti, jejímž předmětem byl prodej a koupě jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří a dále spoluvlastnického podílu ve výši id. [číslo] na společných částech budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] jak je zapsáno a evidováno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro katastrální území a část obce Smíchov v obci [obec] vedeného katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Jednotka byla žalobci předána dne [datum]. 8. Ze Smlouvy o koupi nemovitosti ze dne [datum] z čl. VI., 6.1 soud zjistil, že prodávající se zavázal nejpozději ke dni předání Jednotky zajistit provedení vymezených oprav, resp. úprav v Jednotce, mimo jiné i opravu střechy – ošetření kritických míst, která způsobují zatékání do podkroví a Jednotky. Dle bodu 6.6 pro případ, že se prodávající dostane do prodlení se splněním, kteréhokoliv svého závazku podle odstavce 6.1 Smlouvy, se zavázal prodávající za každý následující započatý den prodlení uhradit na písemnou výzvu kupujícího smluvní pokutu ve výši 5 000 Kč, a to až do maximální výše 250 000 Kč. Neprovede-li prodávající všechny opravy ani ve lhůtě 30 dní o