10 C 404/2013-98 — Okresní soud v Karlových Varech

Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí, a to z titulu náhrady škody spočívající v ušlém zisku. Uvedla, že mezi účastníky byla dne 8.4.2004 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě se žalovaný zavázal do 30.4.2019 žalobkyni přenechat k užívání předmět nájmu – 2. nadzemní podlaží budovy [adresa] postavené na parc. [číslo] v obci a k.ú. Karlovy Vary, přičemž ve smlouvě vymezený účel nájmu spočíval v pronájmu k provozování ubytovacích služeb, masérských, rekondiční, regeneračních služeb a provozování hostinské činnosti. Mezi účastníky byla sjednána rozsáhlá rekonstrukce objektu financovaná žalobkyní coby nájemcem, kompenzací za tuto rekonstrukci mělo být sjednané neplacení nájemného žalobkyní a následně měla být (na základě ústní dohody) uzavřena nová nájemní smlouva. Žalobkyně postupně do rekonstrukce pronajaté nemovitosti investovala částku 16.595.184 Kč tím, že např. vybudovala na terasách další prostory, opatřila a do pronajatých prostor nechala zabudovat parní a finskou saunu za cenu cca 500.000 Kč, nechala zde též vestavět virtuální bowling za cenu 5.789.000 Kč. Žalovaný však začal v průběhu rekonstrukce do stavby neoprávněně zasahovat, například tím, že zboural příčku, nechal v rozporu s projektem vystavět rohovou část domu, na střeše objektu vybudoval byt, čímž zasáhl do střešních konstrukcí, narušil statiku stavby a způsobil zatékání a ohrožení stavby jako takové, čímž žalobkyní prováděné dílo znehodnotil. Žalobkyně proto na konci roku v r. 2009 (nejpozději pak na počátku roku 2010) rekonstrukci zastavila, neboť bylo zřejmé, že je nejdříve nutno vyřešit otázku černých staveb i faktického přístupu k nim. V době zastavení rekonstrukce již byla hotová hrubá stavba a sádrokartonové podhledy, pokračovaly některé řemeslnické práce v interiérech. Chybělo položit dlažby, osadit světla, položit koberce, instalovat zásuvky, vypínače a vymalovat. V rozporu s dohodou účastníků pak podal žalovaný vůči žalobkyni několik žalob, jimiž se domáhal zaplacení dlužného nájemného; v rámci soudních řízení dospěly soudy k závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy pro její rozpor se zákonem, neboť dle tehdy platných předpisů (§ 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.) se nebytové prostory pronajímaly k účelům, k nimž byly stavebně určeny, a v daném případě pak bylo kolaudační rozhodnutí vydáno pouze pro účely restaurační činnosti. Vzhledem ke kontinuálnímu protiprávnímu jednání žalovaného, který jednak způsobil neplatnost nájemní smlouvy, jejíž návrh sepisoval, a zároveň svými stavebními zásahy zmařil dokončení rekonstrukce, utrpěla žalobkyně škodu ve formě ušlého zisku předpokládaného za období od 9.12.2011 do 9.12.2013 ve výši žalované částky stanovené dle předloženého znaleckého posudku. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tím, že nejsou dány předpoklady pro to, aby byla shledána odpovědnost žalovaného za žalobkyní tvrzenou škodu. Co se týče údajného způsobení neplatnosti nájemní smlouvy, nesouhlasil žalovaný s tvrzením, že by tuto neplatnost způsobil převážně či výlučně on sám, když ve smlouvě sjednaný účel nájmu byl zejména zájmem žalobkyně, jejímuž předmětu podnikání odpovídal, žalobkyně si mohla při podpisu smlouvy vyžádat kolaudační rozhodnutí a jím předloženou smlouvu nemusela nadto vůbec podepisovat. Kromě toho se neplatnosti nájemní smlouvy dovolala první právě žalobkyně, a proto byla úspěšná v řízení o vydání bezdůvodného obohacení i v řízeních o nájemném. Žalovaný dále nesouhlasil ani s tím, že by mezi neplatností smlouvy a žalobkyní tvrzenou škodou bylo možno dovodit příčinnou souvislost, neboť v důsledku stavební činnosti žalobkyně došlo ke zničení původních nebytových prostor nejpozději k 4.3.2006, kdy byly zahájeny bourací práce a odstraňování panelů, a tedy zániku předmětu nájmu a následné nemožnosti užívání pronajatých prostor žalobkyní. Žalobkyní tvrzená škoda v podobě ušlého zisku za období od 9.12.2011 do 9.12.2013 tedy ani vzniknout nemohla, neboť předmět nájmu neexistoval. Žalovaný dále namítal, že stavební činnost žalobkyně nebyla nikdy dokončena do stavu, který by jí umožňoval podnikat (dle znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení] vyhotoveného v řízení 17 C 52/2010, vedeném mezi týmiž účastníky o 8.000.000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení žalovaného, činila dokončenost prostor 75%) a nejpozději na konci roku 2009 mohla předpokládat, že k nové dohodě o užívání předmětných prostor z důvodu neshod se žalovaným nedojde - své podnikatelské aktivity tedy mohla uspořádat tak, aby ke škodě nedošlo. Samotné zmaření podnikatelského záměru odpovědnost za náhradu škodu v podobě ušlého zisku nezakládá. S ohledem na uvedené skutečnosti je zřejmé, že žalobkyně neměla objektivně zajištěny veškeré předpoklady pro tzv. pravidelný běh věcí, za něhož by podnikáním v předmětných prostorách mohla dosahovat zisku. K vyčíslení škody uvedl dále žalovaný, že žalobkyní předložený znalecký posudek (týkající se navíc jiného než žalovaného období) vychází z předpokladu, že žalobkyně měla vytvořené veškeré podmínky pro výkon podnikatelské činnosti, avšak takovéto podmínky vytvořeny nebyly, k tomu, aby žalobkyně mohla v pronajatých prostorách podnikat, musela by vynaložit další prostředky na dokončení rekonstrukce prostor, na jejich vybavení, zprovoznění, personál apod. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, zapsaném na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, přičemž součástí tohoto pozemku je stavba – budova [adresa]. Mezi účastníky byla dne 08.04.2004 uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor ve druhém nadzemním podlaží shora citované budovy, a to ve znění, které tvoří přílohu A, tohoto spisu. Soudy opakovaně dovodily absolutní neplatnost nájemní smlouvy, a to pro rozpor mezi účelem nájmu a kolaudačním určením, přičemž ve věci 17 C 52/2010 vedeném u zdejšího soudu se žalobkyně sama neplatnosti nájemní smlouvy dovolávala. Po uzavření nájemní smlouvy byly pronajaté prostory v souladu s rozhodnutím Stavebního úřadu Magistrátu města Karlovy Vary [anonymizováno] [spisová značka] [titul] [číslo] z 07.06.2006 rekonstruovány, došlo k přestavbě pronajatých teras na nové nebytové prostory, tak jak je popsáno ve znaleckém posudku [anonymizováno] [příjmení] [číslo] zpracovaném v rámci řízení 17 C 52/2010. Uvedená rekonstrukce probíhala nejpozději do přelomu roku 2009 až 2010. Od ledna 2013 nemá žalobkyně do nemovitosti přístup. Tyto nesporné skutečnosti považuje soud za dílčí skutkový závěr ve věci samé. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníky dne 8.4.2004 bylo zjištěno, že žalovaný se zavázal přenechat žalobkyni k užívání v čl. 2 smlouvy specifikované prostory (včetně restaurace a zázemí restaurace) o celkové výměře cca 917 m2, přičemž součástí těchto prostor byly terasa nacházející se nad restaurací a další terasa přímo u ní, přičemž účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, a to ubytovacích služeb, masérských, rekondičních a regeneračních služeb a provozování hostinské činnosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.5.2005 do 30.4.2019 za nájemné ve výši 100.000 Kč měsíčně, přičemž vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci předmětu nájmu se účastníci dohodli, že žalobkyně bude platit nájemné v dohodnuté výši až počínaje měsícem říjnem 2004. V čl. 10 byl sjednán závazek žalobkyně provést rozsáhlou rekonstrukci předmětu nájmu na svůj náklad, přičemž vložené investice jsou v plné výši zohledněny ve stanovené výši nájemného; žalovaný zároveň vyjádřil výslovný souhlas s prováděním rekonstrukce. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně bylo zjištěno, že ke dni podpisu nájemní smlouvy byla předmětem podnikání koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, zprostředkovatelská činnost, činnost účetních poradců, vedení účetnictví, pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor, ubytovací služby, masérské, rekondiční a regenerační služby a hostinská činnost. Z půdorysu byl zjištěn rozsah a rozmístění přístaveb prováděných žalovaným, z fotodokumentace pak z vnějšku focený průběh stavby v rozmezí let 2004 až 2008. Ze stavebního povolení Magistrátu města Karlovy Vary, stavebního úřadu, z 6.12.2000 bylo zjištěno, že žalovanému byla povolena stavba spočívající v přístavbě východní části obchodního domu [jméno], obestavění a zastřešení teras, novém opláštění, východní části domu a přístavbě výtahové věže, a to za splnění zde stanovených podmínek. Z rozhodnutí stavebního úřadu Magistrátu města Karlovy Vary z 7.6.2006 bylo zjištěno, že žalobkyni byla povolena změna stavby před dokončením spočívající v rozšíření zastřešení severní části stávajícího objektu pro potřeby bowlingu, vnitřní změny dispozic a dílčí úpravě navržených fasád dle dokumentace. Z rozhodnutí Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu, z 30.10.2008, bylo zjištěno, že bylo nařízeno žalovanému jak