12 C 373/2021-216 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení. Dle tvrzení strany žalující tento nárok vznikl z titulu dlužného nájemného za pronajaté prostory sloužící k podnikání ve IV. nadzemním podlaží domu [adresa] v k. ú. a obci [obec] (dále jen: NP) za období od března 2020 do ledna 2021 včetně. V tomto období byla žalobkyně vlastníkem a pronajímatelem NP a žalovaná jejich nájemcem. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, v podání ze dne 08.12.2021 (č.l. 12) uvedla, že je otázkou, zda došlo k uzavření konkrétní nájemní smlouvy. Podle ní došlo k uzavření ústní dohody o užívání NP ve IV. nadzemním podlaží domu. Žalovaná platila od června 2019 žalobkyni částku 25.000 Kč a předpokládala uzavření nájemní smlouvy. Žalobkyně započala v NP provádět od jara 2019 rekonstrukci a se žalobkyní se dohodla, že investice bude po jejím dokončení započtena na úhradu nájemného v plné výši. V březnu 2020 došlo v důsledku pandemie COVID 19 k ústní dohodě účastníků o snížení úhrady za užívání NP na částku 15.000 Kč měsíčně. Žalobkyně platila sjednanou náhradu za užívání NP ve výši 25.000 Kč do února 2020, od března 2020 ve výši 15.000 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že žalobkyně odmítala uzavřít nájemní smlouvu a proplatit náklady za rekonstrukci NP, byla žalovaná nucena NP vyklidit ke dni 22.10.2020. Od této doby nemá žalobkyně žádné právo na úhradu za užívání NP. 3. Žalobkyně v podání ze dne 13.01.2022 (č.l. 53) uvedla, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná dohoda o tom, že by měla žalovaná se souhlasem žalobkyně provést na vlastní náklad rekonstrukci NP a že by měla být investovaná částka odečtena od sjednaného nájemného. Jakákoliv rekonstrukce a investice do NP byly prováděny bez souhlasu žalobkyně. Není proto žádného důvodu k započtení údajné pohledávky proti žalované částce. Žalobkyně se nikdy nedohodla se žalovanou na snížení nájemného z částky 25.000 Kč měsíčně na částku 15.000 Kč měsíčně. Není pravdivé tvrzení žalované, že NP od listopadu 2022 neužívá, ba naopak je užívá i nadále, nyní na základě nájemní smlouvy uzavřené s novým vlastníkem domu. 4. Žalovaná v podání ze dne 06.02.2022 (č.l. 70) uvedla, že mezi účastníky bylo ujednání o tom, že žalovaná proinvestuje v rámci rekonstrukce NP částku 400.000 Kč, doba nájmu byla sjednána na 5 let s tím, že pokud by došlo k dřívějšímu ukončení nájemního vztahu, tak žalobkyně tuto částku žalované uhradí. Žalovaná dále v podání uvedla, že nájemní vztah byl ukončen bez dohody stran tak, že žalovaná [příjmení] dne 22.10.2020 vyklidila, když jí žalobkyně zablokovala elektroměr a NP nebylo možné užívat. O vyklizení NP žalovaná informovala správce domu [jméno] [příjmení], který věděl, že se NP vyklízí. Při ústním jednání soudu dne 14.06.2022 (č.l. 113) žalovaná dále doplnila tvrzení, že prostřednictvím tohoto správce NP žalobkyni odevzdala a ten je převzal. 5. V podání ze dne 20.02.2022 (č.l. 80) žalovaná uvedla, že zjistila, že je na žalobkyni uvalena exekuce. Exekutorský úřad ji informoval, že nájemní smlouvu by mohla žalobkyně uzavřít jen se souhlasem exekutora. Žalovaná, pokud by toto věděla, tak by si NP nepronajala a neinvestovala by do nich své prostředky. 6. [příjmení] mezi účastníky jsou právně významné skutečnosti, které soud vzal s poukazem na ust. 120 odst. 3 o.s.ř. za svá skutková zjištění a odkazuje na ně jako na dílčí skutkový závěr ve věci: 1/ Účastníci řízení jsou společnosti s ručením omezeným zapsané v obchodním rejstříku. 2/ Mezi účastníky byla v roce 2019 uzavřena ústní smlouva, na základě které žalobkyně přenechala žalované k užívání NP sloužící k podnikání o velikosti 124,7 m2 ve 4. NP budovy [adresa] v k. ú. a obci [obec] a žalovaná se zavázala platit žalobkyni za užívání částku ve výši 25.000 Kč měsíčně. 3/ Mezi účastníky nebyla v písemné formě uzavřena nájemní smlouva ohledně nájmu předmětného NP. 4/ Žalovaná platila žalobkyni nejpozději od října 2019 za užívání předmětného NP částku 25.000 Kč měsíčně. 5/ Žalovaná zaplatila žalobkyni úhradu za užívání předmětného NP ve výši 15.000 Kč za každý z měsíců březen až červen 2020, a ve výši 10.000 Kč za měsíc červenec 2020 6/ Žalobkyně před podáním žaloby upomenula žalovanou o zaplacení dluhu v dopise ze dne 09.06.2021. 7. Sporné mezi účastníky zůstaly tyto skutečnosti: 1/ Zda žalobkyně byla vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], v k. ú. a obci [obec], a to od 04.03.1994 do 31.01.2021 2/ Zda byla mezi účastníky uzavřena ústní dohoda o tom, že od března 2020 bude snížena úplata za užívání předmětného NP z částky 25.000 Kč měsíčně na částku 15.000 Kč měsíčně. 3/ Zda byla mezi účastníky uzavřena dohoda o tom, že žalovaná provede se souhlasem žalobkyně konkrétní změny na pronajaté věci (představující rekonstrukci předmětného NP) a po jejím dokončení bude hodnota provedených změn na pronajaté věci započtena na úhradu nájemného v plné výši. 4/ Zda žalovaná předmětný NP vyklidila a vyklizený spolu s klíči předala žalobkyni dne 22.10.2020. 8. Při prvním ústním jednání dne 14.06.2022 soud informoval účastníky, že další sporná skutečnost mezi účastníky je otázka výše vynaložených nákladů na provedení změn na pronajaté věci (rekonstrukce tvrzenou žalovanou). Soud informoval účastníky, že dokazování k této sporné skutečnosti bude provedeno po provedení dokazování ke sporné skutečnosti [číslo] to pokud soud dospěje k závěru, že žalovaná prokázala své tvrzení o existenci dohody účastníků o tom, že žalovaná provede se souhlasem žalobkyně konkrétní změny na pronajaté věci (představující rekonstrukci předmětného NP) a dohodu účastníků o tom, že po jejím dokončení bude hodnota provedených změn na pronajaté věci započtena na úhradu nájemného v plné výši. 9. Ke sporné skutečnosti ad 1/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výpisu z katastru nemovitostí (č.l. 105-110) soud zjistil, že žalobkyně byla vlastníkem domu [adresa] v k.ú. a obci [obec], ve kterém je předmětný NP, od 03.03.1994. Vlastnické právo pozbyla na základě kupní smlouvy ze dne 06.01.2021, přičemž právní účinky vkladu vlastnického práva vznikly dne 07.01.2021. 10. Ke sporné skutečnosti ad 2/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výslechu jednatele žalobkyně [jméno] [jméno] soud zjistil, že žalobkyně nejednala se žalovanou ve věci snížení nájemného. V době COVIDU 19 se na žalobkyni obrátili někteří z nájemců v domě se žádostí o snížení nájemného, žalobkyně jim sdělila, že jim pouze potvrdí jejich případnou žádost o finanční kompenzaci od státu. Z výslechu jednatelky žalované [jméno] [příjmení] soud zjistil, že koncem února 2020 žádala jednatele žalobkyně telefonicky i osobně o snížení nájemného. Navrhovala snížení na částku 15.000 Kč od března 2020 a jednatel žalobkyně jí v telefonátu snížení odsouhlasil. Hovor vedla ze své kanceláře, kde sedával pan [příjmení] a další kolegyně, neměla telefon na hlasitý odposlech, ale tyto soby musely slyšet, o čem jednatelka žalované hovoří. Z e-komunikace mezi jednateli účastníků (příl. 7) soud zjistil, že neobsahuje jednání o snížení nájemného. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení], dříve [příjmení] soud zjistil, že nebyla přítomna žádnému jednání účastníků ohledně slevy nájemného v předmětných NP. Svědkyně uvedla, že někteří nájemci z domu včetně provozovny parfumerie, kde působí jako vedoucí, v době COVIDU 19 žádali žalobkyni o potvrzení nájemního práva za účelem žádosti o státní příspěvek, avšak žalobkyně jim v e-mailu odepsala, že ji to nezajímá. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že sdílel s jednatelkou žalované jednu kancelář. V březnu 2020 byl přítomen telefonickému hovoru jednatelky žalované, kdy měla hovořit s jednatelem žalobkyně. Co bylo případně ujednáno, neví, neboť hovoru nebyl účasten a proto neví, zda a v jaké výši byla sjednána sleva z nájemného. Jednatelka žalované mu tehdy sdělila, že se dohodla s jednatelem žalobkyně na snížení nájemného v souvislosti s problémy spojenými s COVIDEM 19. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracuje jako externí účetní žalované. U žádného jednání jednatelů účastníků ohledně slevy na nájemném v době COVIDU 19 přítomna nebyla. Informaci o poskytnuté slevě na nájemném získala od jednatelky žalované. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že z obsahu důkazů výše uvedených plyne, že žalovaná neprokázala své tvrzení o sjednání slevy ve výši 10.000 Kč z nájemného za NP od března 2020. Jediným důkazem pro verzi žalované byla výpověď jednatelky žalované, avšak jednatel žalobkyně ve své výpovědi tu verzi popřel a nepotvrdily ji ani žalovanou k důkazu navržené listiny a ani jí navržení svědci. Soud proto výpovědi jednatelky žalované neuvěřil. 11. Ke sporné skutečnosti ad 3/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z výslechu jednatele žalobkyně [jméno] [jméno] soud zjistil, že žalobkyně nedala žalované souhlas s provedením změny na pronajaté věci spočívající v její rekonstrukci, neboť k tomu ani nebyl důvod. V 90. letech byly NP vybaveny jako apartmány a v době sjed