10 C 174/2022-116 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se vůči žalované domáhala zaplacení částky ve výši 1 137 575 Kč z titulu náhrady škody v podobě ušlého zisku ve výši 750 000 Kč měsíčně a skutečné škody ve výši 60 000 Kč, a dále z titulu uplatněné slevy z nájemného ve výši 317 625 Kč a pokuty za nepředložení vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 9 950 Kč. Škoda v podobě ušlého zisku měla být žalobkyni způsobena tak, že ji žalovaná přenechala coby pronajímatelka k užívání nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa], v 1. podzemním podlaží, 1. nadzemním podlaží a 2. nadzemním podlaží domu, o celkové výměře 350 m2, avšak kvůli nedostatkům v zajištění protipožárních opatření bylo žalobkyni příslušnou autoritou v oblasti požární ochrany zakázáno v době od 10. 10. 2019 do 20. 12. 2019 (resp. do 24. 2. 2019), tyto prostory užívat; výše ušlého činí částku 300 000 Kč měsíčně a žalobkyni tak byla celkem způsobena škoda ve výši 750 000 Kč. Slevy z nájemného ve výši 317 625 Kč za dobu od 10. 10. 2019 do 24. 2. 2019 se žalobkyně domáhala z důvodu, že žalovanou pronajaté prostory měly vady v podobě nefunkčního výtahu, praskliny na stropech a podlahách, odpojení přívodu vody a nedostatku přístupu k vodoměru a plynoměru, přičemž v souvislosti s těmito vadami vznikla žalobkyni další škoda ve výši 60 000 Kč. Dále žalobkyně požadovala po žalované pokutu dle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb. z důvodu nepředložení řádného vyúčtování skutečné spotřeby energií a služeb za rok 2020, přičemž za období od 1. 5. 2021 do uplatnění tohoto nároku dne 16. 11. 2021, činí tato pokuta ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení celkem částku 9 950 Kč.2. Po opakovaných výzvách soudu k doplnění jednotlivých tvrzení (usnesení z 23. 5. 2022, výzvy z 29. 6. 2022, z 1. 9. 2022 a z dne 23. 2. 2023) uvedla žalobkyně k jednotlivým požadovaným nárokům pouze následující skutečnosti, přičemž nevyhovění výzvám soudu mělo vliv na celkový závěr ve věci, jak ostatně vyplývá i z právního hodnocení obsaženého v bodech 23 a násl. tohoto rozsudku.Zákaz užívat předmětné prostory měl být vydán zástupcem Hasičského záchranného sboru ústně, přičemž možnost užívat tyto prostory jako prodejnu byla vázána na odstranění některých závad společností [právnická osoba] Výši požadovaného ušlého zisku odvíjela žalobkyně od měsíčních tržeb, jichž dosáhla v jiných měsících, a v průběhu řízení změnila své původní tvrzení tak, že se mělo jednat o částku 262 000 Kč měsíčně. Co se týče požadované slevy z nájmu, uplatnila žalobkyně tento nárok vůči žalované během soudního jednání ve věci vedené u zdejšího soudu pod spisovou značkou 17 C 23/2020 dne 18. 5. 2020 poté, co vady předmětu nájmu oznamovala žalované telefonicky, elektronicky i písemně. V průběhu řízení změnila žalobkyně své tvrzení nejprve tak, že sleva z nájmu byla jednatelem žalobkyně [příjmení] [jméno] požadována ústně či prostřednictvím whatsappové komunikace, později pak, že o slevu z nájmu požádal písemně jednatel žalobkyně dne 2. 1. 2020. Co se týče skutečné škody v celkové výši 60 000 Kč, vznikla žalobkyni tak, že z důvodu nefunkčního výtahu musela hradit stěhovací služby za stěhovací služby částku 44.800 Kč za období od 15. 1. 2020 do 25. 4. 2020, částku 10 000 Kč vynaložila žalobkyně na nákup barelů vody v době od 9. 2. 2020 do 6. 3. 2020, kdy ji žalovaná odpojila od přívodu vody a částku 6 000 Kč uhradila žalobkyně za úklidové služby po havárii vody dne 6. 11. 2020.3. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu zpět co do požadované ušlého zisku ve výši 95 000 Kč a co do návrhu na vrácení části uhrazeného nájemného ve výši 147 136 Kč; o tyto částky bylo řízení zastaveno.4. Žalovaná s nároky uplatněnými žalobou nesouhlasila, když zejména popírala, že by existovalo jakékoli veřejnoprávní rozhodnutí o zákazu užívání předmětných prostor. K nedostatkům pronajatých prostor žalovaná uvedla, že byť žalobkyně nejprve sdělila, že výtah vůbec nepotřebuje, nakonec jej užívala takovým způsobem, že jej bylo nutno opakovaně opravovat. K odpojení přívodu vody na dobu asi pěti dnů stejně jako k žalobkyní uváděné havárii vody v listopadu 2020 došlo až po skončení nájemní smlouvy na konci ledna 2020 a vzhledem k absenci nájemního vztahu od 1. 2. 2020 je otázkou, jakou povinnost měla žalovaná vůči žalobkyni porušit. Žalovaná dále odmítla, že by žalobkyně požádala o slevu z nájmu a k žalobkyní předloženému prohlášení z 2. 1. 2020, které považuje za padělek, uvedla, že nemůže mít žádné účinky, neboť sleva zde není vůbec vyčíslena. K požadované pokutě za nedoložení vyúčtování uvedla žalovaná, že pokutu váže zákon na včasné nepředložení vyúčtování nikoli na skutečnost, že součástí tohoto vyúčtování nebyly podklady, což žalovaná ve skutečnosti reklamovala.5. Mezi účastníky bylo nesporné, že účastníci dne 4. 10. 2019 uzavřeli smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, na jejímž základě žalovaná, co by vlastník pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. a obec Karlovy Vary, pronajala žalobkyni nebytové prostory sloužící k podnikání v této nemovitosti umístěné v 1. PP, 1. NP a 2. NP o výměře 350 m2 za účelem provozování činností specializovaný maloobchod a maloobchod se smíšeným zbožím; mezi účastníky byl nesporný obsah této smlouvy založené ve spisu, jakož i skutečnost, že její součástí byl předávací protokol z 10. 10. 2019. Ke dni 10. 10. 2019 byly předmětné nebytové prostory předány žalobkyni. Nájemné za měsíce říjen 2019 až únor 2020 bylo žalobkyní uhrazeno v plné výši.6. Mezi účastníky bylo sporné, zda mohla žalobkyně nebytové prostory hned užívat či zda ji bylo toto užívání zakázáno Hasičským záchranným sborem prostřednictvím společnosti [právnická osoba] z důvodu nedostatečného zajištění protipožárních opatření, výše ušlého zisku, skutečnost, zda a kdy požádala žalobkyně žalovanou o slevu z nájemného za období od 10. 10. 2019 do 24. 2. 2020, zda a jaká škoda vznikla žalobkyni v souvislosti s jí tvrzenými vadami nebytových prostor, zejména, zda v pronajatých nebytových prostorách byl nefunkční výtah, a zda musela žalobkyně z tohoto důvodu zaplatit za stěhovací služby částku 44 800 Kč za období od 15. 1. 2020 do 25. 4. 2020, zda vznikla žalobkyni v souvislosti s cíleným odpojení od přívodu vody v období od 9. 2. 2020 do 6. 3. 2020 škoda ve výši 10 000 Kč, a to v souvislosti s nákupem vody v barelech, zda a k jaké havárii vody došlo dne 6. 11. 2020 v pronajatých nebytových prostorách a v této souvislosti vznikla žalobkyni škoda ve výši 6.000 Kč za úklidové služby a zda žalovaná předložila žalobkyni podklady k vyúčtování služeb za rok 2020.7. Z vyjádření Hasičského záchranného sboru Karlovarského kraje z 24. 5. 2022 soud zjistil, že v předmětných nebytových prostorách nebyl prováděn žádný výkon státního požárního dozoru a že žádný zákaz používání těchto prostor nebyl vydán.8. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení], zaměstnance společnosti [právnická osoba], který se na základě žádosti správce objektu prováděl prohlídku předmětných nebytových prostor z hlediska požární prevence, bylo zjištěno, že jednateli žalobkyně neřekl nic o zákazu užívání prostor. Po této prohlídce byla externím spolupracovníkem pan [příjmení], který je v této oblasti autorizován, vydána zpráva o možnosti odstranění dříve instalovaného samozhášecího zařízení z předmětných prostor a o potřebném počtu hasicích přístrojů. Tyto přístroje byly instalovány dne 10. 12. 2019 (potvrzeno dokladem o kontrole a údržbě hasicích přístrojů na čl. 13 spisu, dokladem o kontrole provozu schopnosti na čl. 31 spisu a dokladem z 10. 12. 2019 na čl. 32 spisu).9. Z výslechu svědka [titul] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že k předání nebytových prostor žalobkyni došlo, aniž by byly shledány jakékoli nedostatky, na předávacím protokolu bylo uvedeno„ bez závad“. Co se týče žalobkyní tvrzené nefunkčnosti výtahu, jedná se o nákladní výtah, který při přípravě prostoru k pronájmu fungoval. Byť jednatel žalobkyně nejprve tvrdil, že výtah nebudou používat, začal následně hlásit jeho poruchy, které jednou či dvakrát opravila [právnická osoba]. K havárii vody v nebytových prostorech došlo v listopadu 2020, k odpojení vody na tři až pět dní v měsíci únoru 2020, po té co žalobkyně přestala platit a byla jí dána výpověď ke konci ledna 2020 s tím, že k vyklizení prostor mělo dojít na začátku měsíce února 2020. Tímto důkazem bylo dále potvrzeno, že pravidelné revize v oblasti protipožárního zabezpečení provádí v nemovitosti v pravidelných intervalech společnost [právnická osoba], k žádnému zákazu užívání prostor nedošlo.10. Protokolem z jednání ve věci 17 C 23/2020 z 18. 5. 2020 nebylo potvrzeno, že by žalobkyně požádala o slevu z nájmu.11. Z whatsappové zprávy jednatele žalobkyně z 1. 11. 2019 bylo zjištěno, že správce nemovitosti pana [jméno] vyzval k servisu výtahu.12. Z faktury [číslo] z 13. 9. 2019, ze zakázkových listů, na jejichž základě byla vydána, a z příloh k nabídce bylo zjištěno, že [právnická osoba] a.s. vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 19 893,70 Kč za opravu výtahu v podlaží p. 0 +