11 C 139/2023-170 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobou podanou u nadepsaného soudu dne 25. 4. 2023 se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] a [číslo], [obec] (dále též jen„ SVJ“ či„ společenství vlastníků“) zaplatit mu částku 28 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že žalobce je členem žalovaného společenství vlastníků jednotek z titulu vlastnictví bytové jednotky [číslo] vymezené podle zákona o vlastnictví bytů v budově [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Rybáře, okres [okres], část obce Rybáře, když k bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl na společných částech označené budovy a na označeném pozemku o velikosti [číslo] na adrese [adresa žalované] (dále též jen„ byt“ či„ bytová jednotka“). Byt žalobce se nachází v přízemí budovy. Předmětnou bytovou jednotku pronajímá žalobce paní [jméno] [příjmení], která tuto jednotku užívá se svými dětmi. Za žalobce se o záležitosti týkající se bytu stará jeho matka paní [jméno] [příjmení]. Dne 18. 9. 2022 kontaktovala nájemnice telefonicky paní [jméno] [příjmení] s tím, že v bytě jsou zřejmě potkani. Po oznámení správcovské [právnická osoba] [příjmení], správa a údržba nemovitostí, s.r.o., tato zavolala deratizační [právnická osoba] [příjmení], deratizace – dezinsekce, [IČO], která se dostavila dne 20. 9. 2022 do bytu žalobce, kde byl odchycen jeden potkan a současně byly instalovány pasti. Deratizační firma vyúčtovala službu žalovanému fakturou na částku 1 875,50 Kč. Matka žalobce informovala předsedu výboru žalovaného pana [jméno] [příjmení], který však nereagoval adekvátně. Žalobce je přesvědčen, že za vnikání potkanů do bytu žalobce je odpovědný žalovaný. Uvedl, že potkani vnikají do odpadní trubky v kanalizační šachtě (přípojce), která se nachází pod kanálem na pozemku před domem. Důvodem je zřejmě skutečnost, že uživatelé bytů jsou neukáznění a házejí do odpadu zbytky potravin. To hlodavce láká vnikat do odpadu a postupovat v něm vzhůru směrem k přípojce odpadu z WC v bytě žalobce. Následně potkan prokouše odpadní připojení mezi WC žalobce a odpadním stoupacím vedením v šachtě domu nebo vnikne do bytu žalobce přímo přes WC. Otec žalobce poškozené odpadní vedení mezi WC a odpadem v šachtě už dvakrát vyměnil, ale potkani tuto část vždy znovu prokousali. Matka žalobce navrhovala panu [příjmení] možné řešení problému, a to instalaci zpětné klapky na odpadní rouru v odpadové šachtě před domem, což však pak [příjmení] odmítl s tím, že by bylo nutné nasmlouvat společnost k čištění tohoto zařízení, protože by se zanášelo neukázněným chováním obyvatelů bytů. Současně pak pan [příjmení] doporučil paní [příjmení], aby byla instalována odpadní klapka přímo na odpad, které vede z bytu žalobce do odpadní stoupačky v šachtě. Žalobce tedy konstatoval, že do bytu žalobce prostřednictvím společných částí budovy [adresa], k. ú. [část obce], dostávají potkani a způsobují na majetku žalobce škodu. Tvrdil, že přítomnost potkanů v domě, když tito pronikají společnými částmi, je odpovědností žalovaného, a to podle ustanovení § 1190 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“ či „občanský zákoník“). Osobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků. Stav je žalovanému znám od září 2022, avšak odmítá podniknout kroky k nápravě. Žalobci tak vzniká škoda v důsledku porušení povinností žalovaného, který z tohoto důvodu za škodu odpovídá. Paní [příjmení] (jako zástupkyně žalobce/pronajímatele) poskytuje v návaznosti na vnikání potkanů do bytu nájemnici paní [příjmení] soustavně slevu na nájemném. V roce 2022 byla poskytnuta sleva za měsíc září a prosinec, vždy ve výši 3 000 Kč, v lednu až dubnu 2023 pak byla poskytnuta každý měsíc sleva ve výši 4 000 Kč Celkem tak byla poskytnuta sleva ve výši 28 000 Kč. Dle mínění žalobce je tedy z uvedených důvodů žalovaný odpovědný za to, co žalobci uniklo tím, že musel poskytnout své nájemnici slevu z nájmu. Částka 28 000 Kč tak představuje újmu žalobce způsobenou mu zanedbáním povinností žalovaného. Žalobce vyzval žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 28. 3. 2023 k úhradě popsané škody ve lhůtě 10 dnů, avšak žalovaný na výzvu nereagoval. Žalobce uplatňuje vedle jistiny i zákonný úrok z prodlení, který požaduje od uplynutí lhůty stanovené v dopise ze dne 28. 3. 2023, tedy ode dne 10. 4. 2023. 2. Žalovaný nárok uplatněný v žalobě neuznal, s žalobou nesouhlasil a navrhnul zamítnutí žaloby. Vyjádřil se (v rámci svým písemných podání a ústně na jednání) tak, že za stav kanalizační přípojky v bytové jednotce žalobce společenství vlastníků neodpovídá. Jestliže má žalobce problém s kanalizační přípojkou ve své jednotce, pak tento musí řešit sám na své náklady a nikoliv toto požadovat po žalovaném. Společenství vlastníků jednotek za stav bytové jednotky žalobce neodpovídá. Výskyt potkanů je čistě z důvodu na straně žalobce, který použil špatné připojení odpadu WC na svislou kanalizaci, když použil tzv. vlnovec nikoliv novodur. Zdůraznil, že žádní potkani se ve společných částech domu nevyskytují, neboť žalovaný nechává pravidelně každý rok odbornou firmou provádět deratizaci společných prostor domu, tj. zejména sklepních prostor objektu. Žalovaný přitom nikdy nebyl upozorněn na to, že by se v prostorech sklepa vyskytovali potkani. Poznatky o tom, že by se ve sklepních prostorech domu či v jednotlivých sklepech vyskytovali potkani, nemá žalovaný ani od obyvatel domu. Trval na tom, že žalovaný všechny své povinnosti splnil. Uvedl, že do kanalizace není žádný přístup, potkani se tam dostávají zvenku, všichni obyvatelé sídliště potvrdí, že se potkani v oblasti vyskytují, nikoli však v jejich bytech. Skutečnost, že se do domovní kanalizace dostane potkan, je důsledkem jeho přemnožení a nedisciplinovanosti občanů, kteří neudržují pořádek v okolí odpadních nádob či vyhazují zbytky potravin do svých WC. Jestliže se potkani do bytu žalobce dostávají tak, že prokoušou tzv. flexi hadici (tenkostěnnou vroubkovanou plastovou hadici), kterou je provedeno napojení odpadu WC do svislé domovní kanalizace, pak je zřejmé, že se tomu tak děje právě z důvodu nevhodného napojení WC na svislé kanalizační vedení v jednotce žalobce. [obec] tzv. flexi hadice by mělo být správně použito klasické odpadní plastové potrubí, na jehož hladkém povrchu nemohou potkani šplhat a ani jej nejsou schopni prokousat. Příčinu vniknutí potkanů do bytu žalobce tedy spatřoval ve špatném napojení odpadu WC (flexibilní napojovací hadici) v bytě žalobce na svislé stoupací odpadní potrubí. Dále žalovaný upozornil, že k bytovému domu nenáleží žádný okolní pozemek, pouze pozemek pod vlastním domem. [příjmení] pozemků navazujících na objekt domu je Statutární město Karlovy Vary. To má za povinnost pozemky spravovat a provádět jejich deratizaci. Stejná povinnost pak stíhá [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], která obhospodařuje kanalizaci. Dále žalovaný zdůraznil, že žalobce s nikým z výboru SVJ svůj problém s potkany nekomunikoval, za předsedou výboru SVJ se dostavil až 7. 1. 2023 (po 61 dnech od předmětné události), žalobce se nikdy nezúčastnil shromáždění SVJ, o dění ve společenství nejeví zájem. Dále pak rozporoval výši nájemného, zvýšení nájemného a poskytnuté slevy na nájemném. 3. Písemným podáním ze dne 24. 7. 2023 žalobce doplnil, že potkani pronikají i do sousedního bytu, kde bydlí Bc. [jméno] [příjmení]. Tudíž dle mínění žalobce nemůže být relevantní obrana žalovaného v tom, že by žalobce neměl v pořádku svoji instalaci. 4. Na toto tvrzení žalovaný reagoval tak, že je pravdou, že paní [příjmení] v minulosti řešila výskyt potkanů, nicméně tento problém odpadl poté, kdy si paní [příjmení] nechala ve svém bytě vyměnit napojení odpadu WC na svislou kanalizaci (stávající napojení tzv. vlnovcem bylo nahrazeno novodurovou trubkou). Žádní další uživatelé bytů v domě problémy s potkany nemají. 5. Na výzvu soudu, nechť žalobce sdělí, jakou konkrétní povinnost měl žalovaný porušit, žalobce opět poukázal na ustanovení § 1190 o. z. a zopakoval, že dle jeho názoru už pouhá přítomnost obtížných hlodavců ve společných částech domu představuje porušení obsahu pojmu správy domu, jak ji podává ustanovení § 1189 o. z. Dále pak konstatoval, že žalovaný v rámci veřejnoprávní úpravy porušil svoji povinnost provést speciální deratizaci dle ustanovení § 57 odst. 2 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví. 6. Na jednání konaném dne 18. 10. 2023 byl žalobce (prostřednictvím jeho právního zástupce) soudem poučen dle ustanovení § 118a odst. 3 o. s. ř. a vyzván, aby označil důkazy k prokázání tvrzené skutečnosti, že žalovaný porušil povinnost provést deratizaci podle § 57 odst. 2 zákona č. 258/200 Sb., tedy důkazy prokazující zvýšený výskyt potkanů ve společných částech předmětné budovy s tím, že jinak může výt se svojí žalobou neúspěšný. V souvislosti s touto výzvou žalobce uvedl, že má za to, že tato povinnost byla žalobcem splněna. Poukázal na to, že jako důkazy označil fotografie a výslech paní [příjmení]. Uvedl, že i žalovaný potvrdil v