18 C 360/2021-169 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud žalovanému stanovil povinnost zaplatit ji nejprve částku 283 332 Kč, po rozšíření žaloby pak částku 495 831 Kč se zákonným úrokem z prodlení z jednotlivých částek ve výši 70 833 Kč od dat splatnosti jednotlivých faktur do zaplacení a náhrady nákladů řízení. Svůj nárok žalobkyně zdůvodnila tím, že mezi ní a žalovaným byla dne 7. 7. 2010 uzavřena smlouva o správě, na jejímž základě žalobkyně zajišťuje správu domu [adresa] v katastrálním území Karlovy Vary a některé další činnosti žalovaného. Dle smlouvy je žalovaný povinen hradit žalobkyni sjednanou odměnu ve výši 70 833 Kč měsíčně. Po dlouhou dobu probíhala spolupráce mezi účastníky řízení zcela bezproblémově, poté však žalovaný přestal žalobkyni hradit sjednanou odměnu, přestože práva a povinnosti ze smlouvy o správě nadále trvají a žalobkyně své povinnosti z této smlouvy plynoucí řádně plní. Žalobkyně uváděla, že žalovaný neuhradil sjednanou odměnu za měsíce březen, duben, květen a červen roku 2021 v celkové výši 283 332 Kč, které byly vyúčtovány zmíněnými v žalobě. V průběhu řízení pak žalobkyně rozšířila žalobu o částku 212 499 Kč představující odměnu žalobkyně za měsíce červenec, srpen a září roku 2021, která byla vyfakturovaná žalovanému v rozšíření uvedenými fakturami. Z této částky, taktéž požadovala přiznání zákonného úroku z prodlení.2. Podepsaný soud vydal ve věci elektronický platební rozkaz dne 27. 8. 2021 pod č. j. EPR 202116/2021-6. Usnesením zdejšího soudu ze dne 20. 10. 2021, č. j. EPR 202116/2021-9, které nabylo právní moci 17. 11. 2021, byl vydaný elektronický platební rozkaz zrušen, když se jej nepodařilo řádně doručit žalovanému do vlastních rukou.3. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 19. 11. 2021 navrhl podaný návrh zamítnout v celém rozsahu a přiznat žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. Uváděl, že žalobkyně již dlouhou dobu užívá nebytové prostory v domě [ulice a číslo], [obec], nacházející se ve vlastnictví žalovaného, pro vlastní potřebu. Jedná se o technickou místnost o rozloze 17 m², ve které si žalobkyně svévolně zřídila vlastní zázemí a dané prostory užívá jako vlastní kancelář, aniž by měla se žalovaným uzavřenu nájemní smlouvu a platila řádně nájemné. Z titulu tohoto užívání tak vzniklo na straně žalobkyně bezdůvodné obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 a násl. občanského zákoníku, které je nyní žalovanému povinna nahradit. Výši nájemného, respektive cenu za užívání obdobného prostoru v místě a čase obvyklou, vyčíslil dle svého odhadu žalovaný částkou 5 000 Kč měsíčně, neboť s užíváním předmětného prostoru bylo rovněž spojeno i čerpání služeb jako například spotřeba elektrické energie, vývoz odpadu a jiné. Za posledních pět let užívání, tak na straně žalobkyně vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši 300 000 Kč, které je žalované povinna nahradit. Žalovaný tak ve smyslu ustanovení § 1982 občanského zákoníku provádí zápočet své pohledávky ve výši 300 000 Kč proti pohledávce vznesené žalobkyní v tomto řízení.4. Ke vznesené námitce započtení žalobkyně uvedla, že tzv. technická místnost v domě žalovaného je místnost vymezená dle prohlášení vlastníka ze dne 19. 11. 2003 v rámci společných částí budovy jakožto místnost správce (místnost č. 5). A takto byla vždy užívána i před uzavřením smlouvy o správě ze dne 7. 7. 2010. Do místnosti je svedena řada technologií a místnost slouží jako kontrolní centrum pro hlavní vypínače osvětlení vstupní haly domu, pultu civilní ochrany včetně kamerového systému v domě nebo signalizaci provozu výměníkové stanice. Užívání předmětné místnosti je nutným předpokladem pro to, aby žalobkyně mohla řádně vykonávat povinnosti správce domu plynoucí ze smlouvy o správě ze dne 7. 7. 2010. Na straně žalobkyně tak bezdůvodné obohacení nevzniklo, neboť danou místnost vždy užívala pouze v souvislosti s výkonem svých povinností správce domu pro žalovaného. Žalobkyně dále uvedla, že shodná pohledávka tvrzená žalovaným je předmětem řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021, kde žalovaný vystupuje v procesním postavení žalobce. Tato pohledávka je od samého počátku jednoznačně pohledávkou spornou. Žalobkyně namítala, že pohledávka vznesená žalovaným k započtení z titulu vydání bezdůvodného obohacení není způsobilá k započtení, neboť ve smyslu § 1987 odst. 2 občanského zákoníku se jedná o pohledávku nejistou a započtení učiněné žalovaným je tak neplatným právním jednáním. Z téhož důvodu pak nelze pohledávku použít k procesní obraně v rámci tohoto řízení. Své stanovisko žalobkyně opřela o konstantní judikaturu, konkrétně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 9. 2020 sp. zn. 31 Cdo 684/2020. Při jednání soudu dne 18. 7. 2022 bylo soudem připuštěno rozšíření žaloby v souladu s návrhem žalobkyně ze dne 21. 1. 2022 jak uvedeno výše. Současně byly vymezeny mezi účastníky řízení nesporné a sporné skutečnosti.5. Mezi účastníky řízení byly tyto nesporné skutečnosti: Dne 7. 7. 2010 byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena smlouva o správě společných částí domu a pozemku, a to ve znění listiny založené ve spise s tím, že v následujícím období nedošlo k uzavírání žádných dodatků k této smlouvě. Nesporná je mezi účastníky řízení existence faktur zmiňovaných v žalobě a uvedených ve vyjádření žalobkyně ze dne 14. 4. 2022, tj. faktur č. 101313, č. 101318, č. 101320, č. 101328, č. 101333, č. 101338 a č. 101343. Nesporné je, že žalobkyni byly doručeny výzvy žalovaného nazvané„ Výzva k odstranění závadného stavu“ upozorňující na porušení smlouvy a upozornění na možnost odstoupit od smlouvy ze dne 4. 6. 2021 a„ Výzva k odstranění závadného stavu a upozornění na porušení smlouvy“ ze dne 27. 4. 2021. Nesporné je, že pohledávka uplatněná z titulu bezdůvodného obohacení je uplatněna v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021.6. Mezi účastníky byly sporné tyto skutečnosti: Existence pohledávky představující bezdůvodné obohacení, kterou žalovaný započetl vůči vznesenému nároku žalobkyně. Existence práva s odkazem na ustanovení § 2438 občanského zákoníku na jednostranné snížení odměny. Skutečnost, že žalovaný řádně uplatnil dopisy z 27. 4. 2021 a 4. 6. 2021, toto případné právo na jednostranné snížení odměny. Sporné je, zda žalobkyně porušila své povinnosti uvedené ve smlouvě o správě, které jsou výslovně vyjmenované v dopisech žalovaného ze dne 27. 4. 2021 a 4. 6. 2021. Sporná je platnost provedeného započtení výše uvedené pohledávky žalovaným a faktická výše odměny žalobkyně za období od března 2021 do září 2021 včetně, a to v závislosti na žalovaným tvrzené porušení povinností žalobkyně přidané správě. Sporné je doručení faktur uvedených v žalobě a ve vyjádření žalobkyně, jímž bylo navrženo rozšíření žaloby, žalovanému.7. Ke sporným skutečnostem provedl soud tyto důkazy: Výslech svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], dále výpovědí svědků [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], které byly učiněny v rámci řízení vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 16 C 94/2021 při jednání dne 26. 10. 2022. Byly provedeny důkazy listinami, a to smlouvou o správě společných částí domu a pozemku uzavřenou mezi účastníky řízení dne 7. 7. 2010, fakturou č. 13/ 2021 ze dne 7. 4. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 18/ 2021 ze dne 6. 5. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 23/ 2021 ze dne 7. 6. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 28/ 2021 ze dne 7. 7. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 43/ 2021 ze dne 6. 10. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 38/ 2021 ze dne 7. 9. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, fakturou č. 33/ 2021 ze dne 9. 8. 2021 znějící na částku 70 833 Kč, dopisem právního zástupce žalobkyně adresovaným žalovanému ze dne 26. 10. 2021, odstoupením od smlouvy o správě společných částí domu a pozemku ze dne 21. 10. 2021, podacím lístkem, dopisem žalobkyně žalovanému z 28. 7. 2021 - Výzva k úhradě, podací stvrzenkou ze dne 28. 7. 2021, dopisem žalovaného SVJ podepsaným předsedou žalovaného ze dne 4. 6. 2021, dopisem žalovaného ze dne 27. 4. 2021, smlouvou o zajištění výkonu ochranné bezpečnostní služby PCO a provozování kamerového systému ze dne 20. 7. 2011 a z těchto důkazů zjistil soud následující skutečnosti:8. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že od počátku vzniku žalovaného, tj. od roku 2004, působila jako tzv. pověřený vlastník, poté jako předseda SVJ až do roku 2019, kdy funkce na základě svého rozhodnutí odstoupila a její místo převzal pan [jméno] [příjmení]. V současnosti svědkyně působí jako jednatelka společností, které jsou taktéž vlastníky. Svědkyně uvedla, že již v rámci výstavby domu spolupracovala s investorem a byly jí známy plány i jejich změny. Dům byl zamýšlen jako tzv. kondominium a jako takové vyžadovalo jiný druh správy. Za tímto účelem bylo počítáno s místností správce a také v prohlášení vlastníka byla v prvém patře, ve druhém nadzemním podlaží vymezena místnost správce. Tato místnost byla také jako místnost správce využívána. Správa domu vyžadovala každodenní přítomnost správce domu n