9 C 26/2021-147 — Okresní soud v Lounech

1. Žalobce se svou žalobou domáhal, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví nemovitostí žalobce a žalovaného, a sice pozemek parc. st. č. , hodnota, zast. plocha a nádvoří, o výměře 570 m2, jehož součástí je stavba , rod. dům č.p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, o výměře 207 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, ostatní plocha, o výměře 20 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 6949 m2, pozemek parc. č. , hodnota, ostatní plocha, o výměře 838 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 1049 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 9422 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, lesní pozemek, o výměře 1012 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 12036 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 5011 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 2107 m2, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /3 vodní plocha, o výměře 558 m2,vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , Anonymizováno, a přídatné podílové spoluvlastnictví žalovaného ve výši jedné jednostoosminy (1/108) k pozemku parc. č. , Anonymizováno, orná půda, o výměře 2163 m2, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, , Anonymizováno, a tyto nemovitosti přikázat do vlastnictví žalobce s tím, že by byl žalovanému povinen vyplatit vypořádací podíl ve výši 762 000 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 5/6 a žalovaný je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, a dále je žalobce vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 5/108 a žalovaný je vlastníkem podílu 1/108 vzhledem k celku pozemku č. , Anonymizováno, na LV č. , hodnota, jako přídatné spoluvlastnictví. Žalovaný se o společné nemovitosti nestará, nezajímá se o ně a nehradí žádné povinné platby ani výdaje na údržbu a opravy společných nemovitostí. Žalobce již dále nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnictví předmětných nemovitostí s žalovaným, když se dříve pokoušel o dohodu s žalovaným, přičemž tento v minulosti souhlasil se zrušením spoluvlastnictví a přikázání společných nemovitostí do výlučného vlastnictví žalobce, nicméně nedošlo mezi účastníky k dohodě ohledně výše vypořádacího podílu, kdy požadavky žalovaného byly zcela nereálné a neodpovídaly skutečné tržní hodnotě jeho spoluvlastnických podílů. Jako jediný možný způsob vypořádání spoluvlastnictví žalobce spatřuje v přikázání podílů žalovaného žalobci za vyplacení finanční náhrady, neboť reálné rozdělení pozemků a zejména rodinného domu je vzhledem k rozdílnosti podílů zcela nereálný a na prodeji nemovitostí ve veřejné dražbě nemá zájem, neboť má v úmyslu nemovitosti i nadále užívat. Navrhovaná výše vypořádacího podílu představuje částku 762 000 Kč, což vyplývá z přiloženého znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne 1. 10. 2020, kterým znalec stanovil obvyklou cenu všech nemovitostí částkou 4 572 000 Kč, z čehož podíl pro žalovaného představuje 1/6, tj. částku 762 000 Kč.2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě označil tvrzení žalobce ohledně správy společných nemovitostí za nepravdivá, neboť v rodinném domě č.p. , Anonymizováno, v minulosti bydlel a podílel se na jeho rekonstrukci. Žalobce s ním správu společných věcí nijak nekonzultoval a nepokoušel se s ním nijak dohodnout. Rodinné vztahy se poté zhoršily zhruba před čtyřmi lety, kdy žalobce měl žalovanému zabránit v užívání samostatné bytové jednotky v domě č.p. , Anonymizováno, a jeho věci měl vystěhovat na neznámé místo. Rovněž měl žalovaný v místě dílnu, kde měl uloženy věci specifikované v jeho vyjádření, které měl žalobce odvézt, přičemž se současně domáhal vydání těchto věcí nebo poskytnutí přiměřené finanční kompenzace. V průběhu řízení pak byla otázka těchto nemovitých věcí vyřešena mimosoudní dohodou účastníků a nebyly již dále předmětem dalšího řízení. Ohledně zrušení spoluvlastnictví žalovaný vyslovil souhlas s tím, že by bylo možno toto vypořádat způsobem rozdělení nemovitostí, aby toto rozdělení odpovídalo spoluvlastnickým podílům a pro případ, že by toto soud neshledal možným či vhodným, aby byly nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví žalobce s tím, že požaduje vyplacení finanční náhrady ve výši 1 633 333 Kč, což vychází z předloženého znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne 6. 6. 2021, ve kterém znalec určil cenu nemovitostí částkou 9 800 000 Kč.3. Soud ve věci provedl všechny účastníky předložené či navržené důkazy kromě navržené konfrontace všech soudních znalců, kteří ve věci zpracovali své znalecké posudky.4. Ze znaleckého posudku In. , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec v tomto posudku za použití porovnávací metody určil obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, a LV č. , hodnota, ve výši 4 572 000 Kč5. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec provedl obsáhlé ocenění jednotlivých pozemků, součástí a příslušenství nemovitostí podle vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. tak, že cena pozemku č. , hodnota, byla určena částkou 108 795,33 Kč, cena rodinného domu č.p. , Anonymizováno, byla určena částkou 5 350 052,68 Kč, cena garáže byla určena částkou 497 451,08 Kč, cena venkovních úprav byla určena částkou 216 717,05 Kč, cena trvalých porostů byla určena částkou 3 116,40 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 39 509,88 Kč, cena venkovních úprav (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 286 681,92 Kč, cena studny byla určena částkou 8 697,91 Kč, cena trvalých porostů (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 1 595,16 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 3 817,38 Kč, cena venkovních úprav (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 34 019,84 Kč, cena trvalých porostů (pozemek č. , Anonymizováno, byla určena částkou 1 517,10 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 60 226,79 Kč, cena pozemku č. , hodnota, byla určena částkou 877,81 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 12 769,57 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 33 165,44 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 1 837,79 Kč, cena lesního porostu (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 5 814,96 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 1 876 903,35 Kč, cena přístřešku (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 71 036,04 Kč, cena přístřešku (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 672 794,83 Kč, cena kurníku (pozemek č. , Anonymizováno, 1) byla určena 11 363,41 Kč, cena dřevěného (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 20 579,27 Kč, cena venkovních úprav (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 22 670,88 Kč, cena trvalých porostů (pozemek č. , Anonymizováno, ) byla určena částkou 7 451,34 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 33 803,61 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 11 807,22 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 5 580 Kč, cena pozemku č. , Anonymizováno, byla určena částkou 293 750 Kč z toho podíl žalobce byl určen cenou 13 599,54 Kč a podíl žalovaného byl určen cenou 2 719,90 Kč. Součet všech výše uvedených částek činí částku 9 710 723,48 Kč. Znalec měl následně porovnávací metodou srovnatelných prodejů v dané lokalitě a realizovaných v roce 2018, dospěl k obvyklé ceně souboru všech nemovitostí částkou 9 800 000 Kč.6. Z výpisu z LV č. , hodnota, soud má za prokázán soubor všech zde zapsaných nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení a výši spoluvlastnických podílů účastníků. Z LV č. , hodnota, má pak soud za prokázán výši spoluvlastnických podílů účastníků na předmětu přídatného spoluvlastnictví.7. Ze znaleckého posudku ing. , jméno FO, č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že znalec určil obvyklou cenu všech nemovitostí částkou 5 557 000 Kč za použití metody přímého porovnání v místě a čase srovnatelných realizovaných prodejů sedmi souborů nemovitostí tak, aby výsledná cena oceňovaných nemovitostí co nejvíce odpovídala ceně, za kterou by bylo možno realizovat jejich prodej.8. Z výpovědi znalce ing. , jméno FO, při jednání dne 26. 10. 2022 vyplývá, že znalec na svých závěrech ze znaleckého posudku zcela trvá s tím, že postupoval dostatečným způsobem porovnávací metodou nejvhodnějších objektů pro určení ceny obvyklé pro účely soudního řízení. V rámci oceňování provedl osobně prohlídku nemovitostí a současně provedl i vlastní zaměření. Dále se pak podrobněji vyjadřoval ke znaleckým posudkům již obsaženými ve spise s tím, že p