19 C 12/2019-234 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení částky ve výši 261 802,50 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 21.2.2018 do zaplacení. Uvedl, že jako nájemce dne 27.2.2015 uzavřel s žalovanou, jako s pronajímatelkou, nájemní smlouvu o nájmu části budovy na adrese [adresa]. V čl. VI uvedené smlouvy bylo ujednáno, že po vzájemné dohodě bude hradit nájemce a pronajímatel společně s podílem 50% stavební úpravy, které se budou týkat zařízení a vybavení pevně spojeného s budovou (koupelny, kuchyně, příčky..). Žalobce po vzájemné dohodě provedl na nemovitosti stavební úpravy v celkové hodnotě 523 605,56 Kč a po žalované tak požaduje úhradu ve výši 50% uvedených nákladů, tedy částku 261 802,50 Kč. K úhradě této částky byla žalovaná žalobcem vyzvána dne 18.5.2018. Žalovaná žalobci ničeho neuhradila a dne 16.8.2018 dala žalobci písemnou výpověď z nájmu shora uvedených prostor z důvodu hrubého porušování povinností spočívající v neuhrazení sjednaného nájemného a záloh. Žalobce své závazky vůči žalované z titulu dlužného nájemného nakonec uhradil v rámci soudního řízení, které proti němu vedla žalovaná u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn.: 6 C 33/2018. Nyní naopak žalovaná nechce akceptovat skutečnost, že žalobce investoval do nemovitosti žalované nemalé finanční částky, a protože dluh vůči žalobci ve výši 261 802,50 Kč dosud neuhradila, nezbylo žalobci než se obrátit na soud. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a ve věci podala obsáhlé vyjádření. Žalovaná potvrdila, že mezi ní a žalobcem byla uzavřena shora uvedená nájemní smlouva, na základě které žalovaná, jako vlastník, žalobci pronajala část budovy na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Nájemní poměr mezi účastníky byl ukončen ze strany žalované a to ke dni 30.11.2018, kdy důvodem pro výpověď z nájmu bylo nehrazení nájemného žalobcem za období červenec 2017 až červenec 2018. Pronajaté prostory byly ze strany žalobce žalované předány dne 3.12.2018. Nárok žalobce na úhradu dluhu ve výši 261 802,50 Kč je však neoprávněný, neboť podmínkou tohoto nároku dle předmětné nájemní smlouvy byla předchozí dohoda účastníků na stavebních úpravách, ke které nedošlo. Dle čl. VI předmětné nájemní smlouvy další podmínkou pro uhrazení ceny stavebních prací byla fakturace částek za stavební úpravy ze strany nájemce (žalobce) pronajímateli (žalované), ke které rovněž nedošlo. Žalovaná dále namítla, že stavební práce, tak jak byly vykázané v rozpočtu, nebyly všechny fakticky provedeny. Pokud jde o samotný stavební rozpočet, tento žalobce doručil žalované v předžalobní výzvě ze dne 18.5.2018, avšak jedná se o rozpočet jiný, než který byl zaslán soudu spolu s žalobou. Žalobce rovněž neprokázal, že by za stavební práce cokoliv fakticky zaplatil jejich zhotoviteli a rovněž investice, které spočívaly v předmětných stavebních úpravách, nemovitost žalované nijak nezhodnotily. 3. Žalovaná rovněž podotkla, že stavební práce, byly provedeny od konce roku 2015 do počátku roku 2016 a k vymáhání dlužné částky žalobce přistoupil až dne 2.10.2017 a dne 18.5.2018 v reakci na to, že žalovaná po žalobci začala vymáhat dlužné nájemné a služby. Pro ilustraci celé situace žalovaná uvedla, že o dlužné nájemné vedla s žalobcem několik soudních řízení (žalovaná v těchto sporech vystupovala jako žalobkyně), kdy před Obvodním soudem pro Prahu 3 byl pod sp.zn.: 19 C 523/2017 veden spor o dlužné nájemné za období od 6/ 2017 2017, přičemž žalobce žalované dluh (138 000 Kč) uhradil a došlo tak ke zpvětvzetí žaloby. Dále žalovaná vedla s žalobcem spor u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn.: 6 C 85/2018, kdy předmětem sporu byl dluh na nájmu a službách za období od 10/ 2017 2018, přičemž žalobce ([právnická osoba]) byl ve sporu neúspěšný a žalovaná byla nucena přisouzenou částku vymáhat exekučně. Poslední spor byl před shora uvedeným soudem evidován pod sp. zn.: 6 C 335/2018, kdy se jednalo o dluh za nájem a služby za období od 2/ 2018 2018 a tento spor byl ukončen zpětvzetí žaloby, neboť žalobce dluh sám uhradil. 4. Při ústním jednání strany za nesporné označily, že žalobce realizoval v objektu žalované na adrese [ulice a číslo] v [obec] stavební rekonstrukční práce, které spočívaly ve změně užívání rekonstruovaných prostor, kdy nebytové prostory byly přestavěny na bytové jednotky. 5. Soud při jednání dále provedl důkazy, které na podporu svých žalobních tvrzení předložil žalobce a to Smlouvou o nájmu ze dne 27.2.2015. Uvedenou smlouvu uzavřela žalovaná, jako pronajímatel a žalobce, jako nájemce. Předmětem nájmu byla část budovy na adrese [adresa], postavená na parc. [číslo] v k.ú. [obec], zapsáno na [list vlastnictví]. V předmětném čl. VI je uvedeno, že„ ..Stavební úpravy, které se budou týkat zařízení a vybavení pevně spojeného s budovou (koupelny, kuchyně, příčky..), bude po vzájemné dohodě hradit nájemce a pronajímatel společně s podílem 50%. Dohodnuté částky budou pronajímateli nájemcem řádně fakturovány.“ 6. Z faktury [číslo] vystavené [právnická osoba] žalobci soud zjistil, že byly fakturovány stavební práce-rekonstrukce v objektu [adresa] částkou 253 605 Kč. Z této faktury vyplývá, že celá rekonstrukce byla vyčíslena částkou 523 605 Kč, přičemž z této částky byla odečtena již uhrazená záloha ve výši 120 000 Kč a záloha ve výši 150 000 Kč. Uvedená faktura byla vystavena dne 28.1.2016 a stala se splatnou dne 2.2.2016. Fakturaci shora zmiňovaných záloh má soud za prokázanou z faktury č. pf150008, kde [právnická osoba] fakturovala žalobci zálohu na rekonstrukci objektu [ulice a číslo] v [obec] v částce 150 000 Kč s datem splatnosti 7.11.2015. Fakturou pod č. [číslo] byla fakturována záloha ve výši 120 000 Kč, která se stala splatnou dne 17.10.2015. 7. Ze souhrnného rozpočtu vypracovaného [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že byly na rekonstrukci bytových jednotek v ulici [ulice a číslo], [obec] rozpočtovány práce celkem ve výši 523 605,56 Kč vč. DPH (15%). K tomuto souhrnnému rozpočtu žalobce předložil podrobný rozpoložkovaný rozpočet stavebních prací, kde byly oceněny jednotlivé stavební úkony. Součet uvedených položek (součet tučně zvýrazněných čísel) však činí částku pouze ve výši cca 381 445 Kč, nikoliv částku 523 605,56 Kč. 8. Na podporu svých tvrzení o provedení rekonstrukce předmětného objektu ve vlastnictví žalované, žalobce soudu předložil Souhlas se změnou v užívání stavby vydaný dne 10.2.2016 Městským úřadem v Litoměřicích, stavebním úřadem. Z tohoto dokumentu vyplývá, že stavební úřad udělil souhlas se změnou v užívání části stavby. Změna se týkala užívání I. NP dvorního traktu, 2. NP a 3.NP v části do ulice [adresa], [obec]. Dosud byl objekt v 1. NP využíván jako prodejna kuchyní a plovoucích podlah, část 2. NP a 3.NP byly užívány jako kancelářské prostory. Nově v 1. NP v dvorním traktu vznikla bytová jednotka o velikosti 4+1 (předsíň, kuchyň, 4x pokoj, 2x předsíň, 2 x koupelna). Ve 2. NP vpravo od schodiště vznikla bytová jednotka o velikosti 4+1 (předsíň, koupelna WC, předsíň, terasa, kuchyň,4 x pokoj). Ve 3. NP vpravo do schodiště vznikla bytová jednotka o velikosti 4+1 (předsíň, koupelna, WC, 4x pokoj, předsíň, kuchyň). Změna v užívání stavby byla ohlášena žalovanou, kterou zastupovala [celé jméno svědkyně]. 9. Výpověď z nájemního vztahu je prokazována dopisem ze dne 16.8.2018, kde žalovaná adresuje výpověď žalobci pro hrubé porušování povinností ze Smlouvy o nájmu, kdy žalobce nehradil sjednané nájemné a zálohy na služby i jejich vyúčtování od července 2017 do července 2018. 10. Z protokolu o předání nemovitosti (č.l. 137 spisu) soud zjistil, že tento byl vypracován dne 3.11.2018, kde jako předávající je uveden žalobce a jako přebírající žalovaná. Předmětem předání jsou shora v uvedené předmětné prostory. Do protokolu žalovaná uvedla závady, kdy např. v III. NP je nefunkční topení, dveře WC, v II. NP jsou rozbitá okna, ohořelá kuchyňská linka, v I. NP poničená kuchyňská linka, kryt světla a další. 11. S ohledem na znění čl. VI shora uvedené Smlouvy o nájmu, o který žalobce opřel svůj žalobní nárok, soud žalobce poučil dle § 118a odst. 1 o.s.ř., že žalobce dosud konkrétně netvrdil, jakým způsobem byla uzavřena dohoda s žalovanou o hrazení nákladů na stavební práce. Soud rovněž žalobci sdělil, že dosud nebylo tvrzeno, zda byly žalované částky dohodnuté na přestavbu žalobcem žalované řádně fakturovány. Žalobce byl rovněž poučen dle ust. § 118a odst. 3 o.s.ř., aby na podporu svých tvrzení o vzájemné dohodě mezi účastníky o provedených stavebních prací a řádném vyfakturování dohodnutých částek, soudu předložil důkazy. Soud žalobce poučil o následcích nesplnění této výzvy a poskytl mu lhůtu 30 dní. 12. Již na ústním jednání, na kterém bylo žalobci poskytnuto uvedené poučení, žalobce uvedl, že žalovaná o záměru provést rekonstrukční práce věděla a s těmito souhlasila, což mohou potvrdit svědci [celé jméno svědka], [celé jméno svědka] [celé jméno svědkyně]. Následně v reakci na poskytnuté poučení žalobce soudu sdělil, že již nehodlá svůj nárok prokazovat na základě uzavřené nájemní smlouvy (čl. VI) či ústně u