12 C 99/2020-526 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal toho, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví k těmto nemovitostem: k bytové jednotce [číslo] vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nacházející se v budově [adresa] (část [územní celek], byt. dům), která je postavena na pozemku parc. [číslo] k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa], a dále k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, kteréžto nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro katastrální území, obec a okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] (dále též„ předmětná bytová jednotka“). Vysvětlil, že s žalovanou žili v minulosti v předmětné bytové jednotce, avšak jejich vztah se rozpadl, přičemž od března 2019 tuto jednotku užívala žalovaná převážně sama (od září 2019 pak úplně). Z předmětné bytové jednotky žalobce nemá žádný užitek, naopak splácí hypoteční bankovní úvěr poskytnuty [anonymizováno] bankou na rekonstrukci této jednotky. Se žalovanou chtěl věc řešit smírně, avšak žalovaná toto fakticky odmítla. K rozdělení nemovitosti uvedl, že faktické rozdělení není možné, resp. bylo by technicky, právně, časově a finančně příliš náročné vzhledem k uspořádání předmětné bytové jednotky. Žalobce tak měl za to, že možným způsobem vypořádání spoluvlastnictví po jeho zrušení by bylo přikázání předmětné bytové jednotky do výlučného vlastnictví žalované při vyplacení odpovídajícího protiplnění žalobci, případně společný prodej, pokud by žalovaná neměla o předmětnou bytovou jednotku zájem. 2. Žalovaná se k věci vyjádřila podáním ze dne [datum], v němž uvedla, že má za to, že předmětnou bytovou jednotku lze rozdělit. Ke vzniku předmětného spoluvlastnictví uvedla, že za částku [částka] zakoupila do svého výlučného vlastnictví dne [datum] bytovou jednotku [číslo] v tomto domě nacházející se v 2. nadzemním podlaží o výměře 68,64 m2 (dále též„ bytová jednotka [číslo]“) a k ní náležející podíl na společných částech budovy a podíl na příslušném pozemku, přičemž žalobce neuhradil ničeho. Žalobce pak na základě kupní smlouvy ze dne [datum] zakoupil bytovou jednotku [číslo] o výměře 72,37 m2, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží (dále též„ bytová jednotka [číslo]“) včetně podílu na společných částech budovy a podílu na příslušném pozemku, a to za částku 732 457 Kč. Teprve na základě stavebního povolení ze dne [datum rozhodnutí] [číslo jednací] vydaného [stát. instituce] byly provedeny stavební úpravy v podobě propojení výše uvedených bytových jednotek tak, že vznikla předmětná bytová jednotka. Tvrdila, že po vzájemné dohodě došlo k rozbourání jejího bytu 1. kategorie, který byl plně zařízený a funkční, aby došlo k rozšíření o bytovou jednotku zakoupenou žalobcem, která byla holobytem a potřebovala rekonstrukci; původní dohoda byla taková, že si každý měl platit svůj byt a rekonstrukce měla být hrazena společně. Na rekonstrukci si oba vzali úvěry. Žalovaná splatila úvěr [číslo] ve výši 300 000 Kč dle smlouvy o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření [číslo] u [právnická osoba] ze dne [datum], jež byl spojen s koupí bytové jednotky z [datum]. Dále si oba vzali úvěr u [právnická osoba] na základě smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum], jež byl poskytnut na koupi bytové jednotky [číslo] na splacení dluhu žalobce vyplývajícího ze smlouvy o půjčce ze dne [datum], v celkové výši 732 457 Kč. Žalobce přitom donutil žalovanou hradit tento hypoteční úvěr, kterým byla zaplacena cena za bytovou jednotku zakoupenou žalobcem, přičemž současně do hypotéky byla započítána koupě osobního vozidla [anonymizováno] II, které je psané formálně na žalovanou, ale ta jej fakticky nikdy neužívala. Žalobce dále se žalovanou dne [datum] uzavřeli s [právnická osoba] smlouvu o hypotečním úvěru [číslo] ve výši 1 156 820 Kč, jehož účelem bylo pokrytí nákladů rekonstrukce předmětné bytové jednotky. Žalovaná tedy měla za to, že je nutné v rámci vypořádání předmětné bytové jednotky vypořádat i tyto úvěry. Žalovaná proto navrhovala, aby soud nechal zpracovat znalecký posudek za účelem ocenění nemovitosti a ohledně možnosti faktického rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě bytové jednotky. Měla za to, že rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě umožní žalobci případně horní bytovou jednotku prodat. 3. Žalovaná se dále k věci vyjádřila v podáních ze dne [datum] a [datum], v nichž tvrdila, že rozdělení předmětné bytové jednotky je možné, a to bez vynaložení větších nákladů. Trvala na tom, že oba účastníci se nepodíleli stejnou měrou na pořízení předmětné bytové jednotky, neboť žalovaná uhradila kupní cenu za bytovou jednotku [číslo] ve výši 281 419 Kč a za bývalou bytovou jednotku [číslo] ve výši 732 457 Kč (úvěr na tuto kupní cenu sice uzavřeli oba účastníci, ale žalobce na tento úvěr uhradil pouze částku 51 912 Kč). Žalobce tak pouze hradil rekonstrukci předmětné bytové jednotky. Žalovaná dále hradila pojištění bytové jednotky [číslo] předmětné bytové jednotky, přičemž takto žalovaná uhradila částku 88 511 Kč. Žalovaná dále hradila služby a média spojená s užíváním předmětné bytové jednotky (celkem tak mělo jít o částku 432 374 Kč). Žalovaná rovněž hradila stavební materiál a vybavení bytové jednotky ve výši 227 211,50 Kč. Žalovaná v neposlední řadě zaplatila správní poplatky za vklad do katastru nemovitostí, materiál na výmalbu po skončení pronájmu a za úklid po skončení pronájmu (toto vše ve výši 9 857 Kč). Byla přesvědčena, že se tak žalobce na její úkor bezdůvodně obohatil. Žalobce si rovněž ponechal peníze získané pronájmem části předmětné bytové jednotky ve výši 223 000 Kč. Žalovaná poukázala dále na to, že jí byly rovněž vráceny příslušné přeplatky za energie. Žalovaná proto požadovala, aby jí žalobce vydal bezdůvodné obohacení ve výši 327 194,72 Kč. 4. Žalobce se k otázce placení úvěrů vyjádřil v podání ze dne [datum], v němž uvedl, že hypoteční úvěr ve výši 732 457 hradí na základě smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum] žalovaná, avšak další hypoteční úvěr ve výši 1 156 820 Kč hradí na základě smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum] po celou dobu žalobce. Platba představující kupní cenu bytové jednotky [číslo] hrazená žalovanou byla podle žalobce vypořádána v rámci celkového zhodnocení, rekonstrukce a propojení bytových jednotek, na jejímž základě vznikla předmětná bytová jednotka. Odmítl, že by k nákupu motorového vozidla byl použit úvěr ze dne [datum], neboť ke koupi vozidla došlo dříve. Trval na tom, že faktické rozdělení předmětné bytové jednotky není možné kvůli nutnosti vynaložení značných dalších nákladů. Žalobce rovněž požadoval, aby mu žalovaná zaplatila bezdůvodné obohacení spočívající v tom, že v plném rozsahu užívá předmětnou bytovou jednotku od září 2019, a to ve výši 7 500 Kč měsíčně. Žalobce rovněž během jednání soudu dne [datum] vyjádřil zájem o přikázání předmětné bytové jednotky do svého vlastnictví, přičemž soudu předložil, že má možnost získat úvěr na částku 3 200 000 Kč. 5. Podáním ze dne [datum] žalovaná doložila, že má možnost opatřit si finanční prostředky až do výše 2,75 mil Kč na případný vypořádací podíl týkající se zrušení předmětného spoluvlastnictví. Podáním ze dne [datum] žalovaná soudu předložila nabídku hypotečního úvěru, z níž vyplývá, že i ona by byla schopna získat úvěr ve výši 3 200 000 Kč za účelem vypořádání spoluvlastnického podílu. 6. Na závěr soudního řízení žalovaná rovněž navrhovala, aby žalobce získal bytové jednotku nacházející se ve 3. nadzemním podlaží, k níž by byl připojen pokoj orientovaný směrem na ulici [ulice] s tím, že by nadále k bytové jednotce, jež by měla být soudem přiřknuta do jejího výlučného vlastnictví, měla náležet koupelna v tomto 3. nadzemním podlaží. 7. Usnesením ze dne 18. 12. 2020, č. j. 12 C 99/2020-108, soud nepřipustil změnu žaloby v podobě jejího rozšíření ohledně požadavku žalobce na vypořádání výše uvedeného bezdůvodného obohacení. 8. Usnesením ze dne 21. 10. 2021, č. j. 12 C 99/2020-304, soud zastavil řízení o vzájemném návrhu žalované na zaplacení částky 357 048,75 Kč z důvodu nezaplacení soudního poplatku žalovanou. 9. Soud si byl vědom, že zápis v katastru nemovitostí ohledně spoluvlastnických podílů na pozemku pod domem neodpovídá reálnému stavu, kdy tyto pozemky nejsou zapsány jako příslušenství předmětné bytové jednotky (ve spoluvlastnictví účastníků), ale podíly na pozemku jsou zapsány jako jejich výlučné vlastnictví, pročež by neměly být předmětem vypořádání spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že podíly účastníků na pozemku pod domem jsou však reálně příslušenstvím bytové jednotky, musí následovat osud této bytové jednotky, a proto soud vypořádal i tyto podíly (i s vědomím, že jejich reálný stav neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí) což však vedlo k potížím při formulaci výroků, kdy výroky odpovídají reálnému stavu, avšak již nikoli zápisu v katastru nemovitostí, kdy je uvedeno ohl