19 C 102/2022 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobci se žalobou po původní žalované, [právnická osoba] s.r.o., [IČO], se sídlem [adresa], domáhali určení, že výpověď [číslo] ze dne [datum] a výpověď [číslo] zaslaná poštou [datum] a daná žalovaným žalobcům z nájmu bytu [adresa žalobce a žalobkyně] jsou neplatné. Žalobci uvedli, že jsou nájemníci bytu o velikosti 2+1 v 1. patře domu v [obec], ul. [ulice a číslo] a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla uzavřena na dobu neurčitou. Původní žalovaný, spol. [právnická osoba], byl vlastníkem uvedenému domu, kde se byt nacházel. Dne [datum] žalobci obdrželi od spol. [právnická osoba] výpověď [číslo] z nájmu bytu a to„ z moci nového vlastníka“ a následně poštou dodanou do poštovní schránky s podacím razítkem [datum] výpověď označenou jako [číslo] která si liší od výpovědi [číslo] pouze uvedením důvodu ukončení nájemního vztahu a to„ z důvodu rozsáhlé rekonstrukce domu“. Spol. [právnická osoba] však žádnou rekonstrukci nechystala, naopak předmětný byt byl dále nabízen k prodeji. Žalobci tak výpovědi považují za neplatné dle ust. § 2286 odst. 2 o.z. a § 2288 odst. 3 o.z. a uvádějí, že spol. [právnická osoba] rovněž nemá žádný z důvodů k výpovědi z nájmu zakotvených v § 2288 odst. 1, odst. 2 o.z. 2. Původní žalovaná, spol. [právnická osoba], se k věci vyjádřila a soudu sdělila, že předmětnou bytovou jednotku, u které byla podávána žalobcům výpověď, již nevlastní, neboť tuto prodala s právními účinky vkladu ke dni [datum] [celé jméno žalované]. Spol. [právnická osoba] uvedla, že tak není ve věci pasivně legitimována, neboť předmětná bytová jednotka přešla na nového vlastníka a s tím i všechna práva a povinnosti. 3. Podáním doručeným soudu dne [datum] navrhli žalobci záměnu účastníků na straně žalované. Uvedli, že předmětný byt byl s účinností ke dni [datum] prodán [celé jméno žalované]. V důsledku převodu vlastnického práva k předmětné bytové jednotce 4/1 došlo v souladu s ust. § 2221 odst. 1 o.z. rovněž k přechodu práv a povinností z nájmu na nového vlastníka. S ohledem na ust. § 107a o.s.ř. tak žalobci navrhli, aby na místo původního žalovaného spol. [právnická osoba] do řízení vstoupila [celé jméno žalované]. 4. Po zahájení řízení tak došlo ke změně v osobě na straně žalované v důsledku procesního nástupnictví. O tom soud rozhodl usnesením pod č.j.: [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], které nabylo právní moci dne [datum] a to tak, že namísto s dosavadního žalovaného, spol. [právnická osoba], bude pokračováno s právním nástupcem [celé jméno žalované], [datum narození]. 5. Při ústním jednání, kterého se účastnili v zastoupení pouze žalobci (žalovaná se v zastoupení bez omluvy nedostavila) soud provedl důkazy, které předložili žalobci. Skutečnost, že žalobcům svědčí nájemní právo k předmětnému bytu v 1. patře domu na adrese [adresa žalobce a žalobkyně], má soud za prokázané z nájemní smlouvy, uzavřené mezi spol. [právnická osoba], jako pronajímatelem a žalobcem b) ([celé jméno žalobce]) jako nájemcem. Nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum] a předmětem nájmu byla bytová jednotka o velikosti 2+1 domu [adresa] na parc.č. st. 126 v [obec], ulice [ulice]. K uvedené nájemní smlouvě byl dále podepsán Dodatek [číslo] ze dne [datum] a Dodatek [číslo] ze dne [datum], které se týkají zvýšení nájemného a záloh na úhradu poskytovaných služeb. Soud dále provedl důkaz předmětnými výpověďmi z nájmu bytu označenými jako [číslo] jako [číslo]. Obě výpovědi byly sepsány dne [datum], jsou adresovány žalobci b) a v obou výpovědích je uvedeno, že nájemcům na základě nájemní smlouvy mezi nimi a [právnická osoba] ze dne [datum] vznikl nájemní vztah k předmětnému bytu. Novým majitelem bytu se stala spol. [právnická osoba] a z moci nového vlastníka byl ukončen nájem k [datum] s tříměsíční výpovědní lhůtou. Dále bylo požádáno o vyklizení předmětného bytu a prostor, které bytu náleží. Výpověď označená jako [číslo] se liší od výpovědi [číslo] pouze tím, že je zde uvedeno, že„ z moci nového vlastníka nemovitosti Vám ukončujeme nájemní vztah z důvodu rozsáhlé rekonstrukce domu a to k [datum] s tříměsíční výpovědní lhůtou.“ K důkazu je dále přiložena poštovní obálka, z které patrně mělo vyplývat, že výpověď byla dána na poštu spol. [právnická osoba] dne [datum] (toto datum však není na uvedené obálce seznatelné). 6. Po právní stránce soud posoudil věc dle níže uvedených ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník, dále jen o.z.): <i>7. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.</i> <i>8. Podle § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>9. Podle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,</i> <i>a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,</i> <i>b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,</i> <i>c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo</i> <i>d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.</i> <i>10. Podle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že</i> <i>a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,</i> <i>b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.</i> <i>11. Podle § 2288 odst. 3 o.z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> <i>12. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> 13. Po zhodnocení shora uvedených důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Z obsahu shora uvedených výpovědí je zřejmé, že součástí výpovědi z nájmu není poučení o tom, že nájemce může vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (jak má na mysli ust. § 2286 odst. 2 o.z.). Poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Jde o neplatnost absolutní podle § 588 o.z., neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o.z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které návrh musí podat (viz judikát Nejvyššího soudu pod sp. zn.: 26 Cdo 2199/2018). Již z tohoto důvodu bylo nutno žalobě vyhovět a určit, že obě výpovědi z nájmu bytu jsou neplatné. 14. Žalobci sice explicitně v žalobě na shora uvedený nedostatek výpovědí nepoukázali, když pouze uvedli odkaz na ust. § 2286 o.z. (bez bližší specifikace), avšak, protože se jedná o neplatnost absolutní, soud se jí musí zabývat ex officio. S ohledem na absenci poučení o možnosti podat námitky proti výpovědi a zejména domáhat se soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu, rozhodl soud, že obě výpovědi jsou neplatné. 15. Pro úplnost soud dodává, že z obsahu podané žaloby se podává, že žalobci spíše poukazovali na neoprávněnost výpovědi z nájmu, nikoliv na její neplatnost (ačkoliv petit žaloby zněl na neplatnost), kdy blíže rozvedli, že důvod, pro který obdrželi výpověď z nájmu bytu (rozsáhlá rekonstrukce domu) nebyl naplněn. V takovém případě by se žalobci domáhali určení nikoliv neplatnosti, ale neoprávněnosti výpovědi dle § 2290 o.z. V rámci přezkumu oprávněnosti podle § 2290 o.z. (tak jak žalobci žalobu koncipovali) je však nutno se zabývat i její neplatností. Soud v této souvislosti poukazuje na judikát Nejvyššího soudu pod sp. zn.: 26 Cdo 4249/2016, kde je uvedeno, že„ s ohledem na účel a smysl § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem.“ 16. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobci měl plný úspěch ve věci a soud náklady vypočetl dle vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif-AT) v celkové výši 15 476,12 Kč. Celková výše nákladů ří