16 C 123/2019-338 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobkyně se podanou žalobu domáhala určení neplatnosti ve výroku uvedené kupní smlouvy s následujícím odůvodnění. Žalobkyně je dle zápisu v katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 14. 11. 2013 výlučným vlastníkem jednotky [číslo] způsob využití byt, zapsána na [list vlastnictví], nacházející se v budově [adresa], bytový dům, na parcele st. [číslo], LV [číslo] souvisejícího podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], vše v obci [část obce], katastrální území Mladá Boleslav, zapsáno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, (dále jen„ bytová jednotka“). 2. Dne 8. 3. 2019 bylo žalobkyni sděleno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Mladá Boleslav, že došlo dne 7. 3. 2019 k zahájení řízení o návrhu na vklad změny vlastnictví do katastru nemovitostí [číslo jednací], které se týká výše specifikované bytové jednotky (dále jen„ vkladové řízení“) a v souvislosti s tímto vkladovým řízením došlo u bytové jednotky k vyznačení plomby (vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou). Předmětem vkladového řízení je vklad vlastnického práva k bytové jednotce pro žalovaného 1), a to na základě kupní smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce a podílu ke společným částem domu a na pozemku jako přímý prodej nemovité zástavy zástavním věřitelem při výkonu smluvního zástavního práva zpeněžením zástavy (dále jen„ kupní smlouva“), uzavřené dne 27. 2. 2019 mezi žalovaným 1) jako kupujícím a žalovaným 2) jako zástavním věřitelem. Žalobkyně měla za to, že v napadeném vkladovém řízení nemá být rozhodnuto o změně vlastnického práva, která je žalovanými požadována, a z toho důvodu podala k soudu žalobu na určení neplatnosti předmětné kupní smlouva. Smluvní zástavní právo mělo vzniknout na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 21. 8. 2015, uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným 2), s právními účinky zápisu ke dni 24. 8. 2015 (dále jen„ zástavní smlouva“). Dle textu kupní smlouvy, měla zástavní smlouva zajistit plnění ze směnky vlastní, znějící na směnečný peníz 150 000 PLN, tj. dluh žalobkyně vůči žalovanému 2). Pro případ, že žalobkyně neuhradí směnečný dluh ve lhůtě splatnosti do 31. 12. 2015, byl žalovaný 2) oprávněn vykonat své zástavní právo, založené uvedenou zástavní smlouvou, přímým prodejem bytové jednotky jako zástavy. Přímý prodej zástavy měl být realizován třetí osobě dle výběru zástavního věřitele za podmínek uvedených v zástavní smlouvě. 3. Žalobkyně sice nerozporovala, že dne 21. 8. 2015 uzavřela s žalovaným 2) výše specifikovanou zástavní smlouvu, v níž byla uvedena jako zástavce a zástavu tvořila předmětná bytová jednotka ve vlastnictví žalobkyně, avšak zástavní smlouvu a okolnosti realizace jí založeného zástavního pravá pokládala za v rozporu se zákonem a dobrými mravy. 4. Žalobkyně nejdříve namítala, že jí nebyly poskytnuty žalovaným 2) vůbec žádné finanční prostředky, toto tvrzení posléze upravila tak, že jí nebyly poskytnuty finanční prostředky v té hodnotě, na které byla vystavena směnka uvedená v zástavní smlouvě a posléze i v kupní smlouvě. V rámci svého výslechu uvedla, že od žalovaného převzal dne 21. 8. 2015 15tisíc nebo 17tisíc PLN. Tvrdila, že si není vědoma, že by podepsala jakoukoli směnku, pro případ, že žalobkyní podepsaná směnka existuje, popírala, že by v souvislosti se směnkou obdržela finanční částku, která se uvádí v zástavní smlouvě. V žalobě tvrdila, že zástavní smlouvu podepsala, aby pomohla žalovanému 2), s níž byla v důvěrném vztahu a byla tak k podpisu smlouvy zástavní přivedena lstí. Tvrzení o důvěrném vztahu s žalovaným 2), jenž měl být součástí lsti později, jako nedorozumění při sepisu žaloby právním zástupcem, odvolala. Ve vyjádření na l. [číslo] verze (ze dne 29. 8. 2019) uvedla, že rozporuje existenci jakéhokoli dluhu, který by vůči žalovanému 2) měla mít. Tvrdila, že v době předcházející vystavení směnky, byla nucena podepsat několik prázdných listů papíru. Později v řízení tvrzení změnila tak, že to nebyly prázdné papíry, ale nemohla si listiny, před podpisem přečíst, zástavní smlouvu si na úřadě, kde ověřoval podpis, přečíst mohla, ale nepřečetla. Vedle toho uvedla, že dne 20. 8. 2015 nebyla v Jordanowe a nemohla vystavit směnku, protože byla v [obec]. Tvrzení žalovaného 2) obsažená v kupní smlouvě o směnečném dluhu jsou podle žalobkyně lživá, to přesto že totožné tvrzení o dluhu obsahuje zástavní smlouva žalobkyní uzavřená s úředně ověřený podpisem a její uzavření činí žalobkyně nesporným. Zástavní smlouva stejně jako směnka podle žalobkyně nezajišťuje existující závazek a je proto stižena vadou. Dále žalobkyně uvedla, že nikdy nevystupovala jako podnikatelka a žádnou podnikatelskou aktivitu nevyvíjela, je tedy v postavení spotřebitele, pokud jde o směnku. 5. Žalobkyně rovněž namítala, že výkon zástavního práva přímým prodejem zástavy byl realizován zjevně proti smyslu zákona. Žalobkyni nikdy nebyl předložen znalecký posudek, podle něhož byla stanovena obvyklá kupní cena zástavy, žalobkyně se s ním tak nemohla seznámit a ani případně rozporovat jeho obsah. Obvyklou cenu předmětné bytové jednotky stanovenou znaleckým posudkem, z něhož zástavní věřitel při prodeji zástavy vycházel, považovala za nižší, jenž byla skutečná obvyklá cena. Pokládala stanovení obvyklé ceny za účelové, což podle ní dokazuje i skutečnost, že kupujícím je bratr žalovaného 2), tedy žalovaný 1). Žalobkyně měla za to, že žalovaný 2) nepostupoval při prodeji předmětné bytové jednotky ve vlastnictví žalobkyně řádně, jeho cílem bylo získat bytovou jednotku pro svého bratra či přímo pro sebe, nikoli dosáhnout co nejvyššího zpeněžení zástavy. Vzhledem k tomu, že žalovaný 2) prodal jako zástavní věřitel byt za cenu výrazně nižší, než byla cena stanovená ve znaleckém posudku, domnívala se žalobkyně, že postup žalovaného 2) při zpeněžení zástavy je v rozporu se zákonem a nepožívá právní ochrany. 6. Žalobkyně se domnívala, že kupující žalovaný 1) nepožívá právní ochrany jako dobrověrný nabyvatel, neboť musel být, jako bratr zástavního věřitele, obeznámen s tvrzenou účelovostí zpeněžení zástavy. Na žalovaného 1) proto nedopadá ochrana kupujícího dle §1365 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Zároveň žalobkyně namítala, že i kdyby kupující žalovaný 1) neznal veškeré okolnosti od svého bratra, měl postupovat s řádnou péčí a sporné skutečnosti ohledně zástavní smlouvy, kauzy směnky si zjistit. Jestliže žalovanému 1) nebyly doloženy potvrzení o žalobkyní přijatých penězích, ani jiné náležitě průkazné listiny a nebyla jím prověřena platnost směnky či soulad zástavní smlouvy s právním řádem, nezachoval žalovaný 1) požadovanou opatrnost při dokládání právního vztahu k předmětné nemovitosti. Žalobkyně odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu č. j. 21 Cdo 5103/2017 ze dne 14. 3. 2018, č. j. 21 Cdo 1032/2010 ze dne 23. 3. 2011. 7. Žalobkyně tak dovozovala, že předmětná kupní smlouva je neplatným právním jednáním, neboť byla uzavřena v rozporu se zákonem a dobrými mravy. Zástavní věřitel nebyl oprávněn předmětnou kupní smlouvu uzavřít a nebyly splněny ani zákonné podmínky přímého prodeje zástavy. 8. K naléhavému právnímu zájmu na určení právní skutečnosti – neplatnosti kupní smlouvy žalobkyně uvedla, že s ohledem na to, že v době podání žaloby je žalobkyně stále vedena v katastru nemovitostí jako vlastník předmětné bytové jednotky, nelze žalovat na určení vlastnictví žalobkyně k této bytové jednotce. Je tak dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti napadené kupní smlouvy, neboť vyhoví-li soud podané žalobě, bude muset být v probíhajícím vkladovém řízení katastrem nemovitostí návrh na vklad (pro neexistenci platného právního titulu) zamítnut. V opačném případě by došlo ke změně vlastnictví bytové jednotky. 9. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Trvali na tom, že mezi žalobkyní a žalovaným 2) došlo k zavření platné zástavní smlouvy, která zajišťovala platný směnečný dluh, který nebyl žalobkyní splněn, a proto přistoupil žalovaný 2) k realizaci zástavní smlouva. Měli za to, že zástavní věřitel splnil veškeré podmínky realizace zástavní smlouvy uvedené v zástavní smlouvě i v zákoně. Zdůraznil, že dluh byl splatný v roce 2015, realizace zástavního práva započala v roce 2016 zápisem do katastru nemovitostí a prodej nemovitosti se uskutečnil až v roce 2019. Po celou tuto dobu měla žalobkyně možnost dluh splatit a rovněž sama aktivně vyhledávat kupce zástavy. Žalovaný 2) odmítl, že by žalovaná neměla možnost seznámit se se znaleckým posudkem, který ji byl na adresu uvedenou v zástavní smlouvě doručen. Zároveň byla žalovaná vyzvána písemně samotným znalcem, aby umožnila prohlídku bytu za účelem zpracování posudku, což se nestalo, tedy posudek byl zpracován bez zhlédnutí bytu. Pokud jde o odbornost znaleckého posudku, žalovaný 2) uvedl, že znalec [příjmení] [příjmení] je osobou znalou místních poměrů a je rovněž soudním znalcem v oboru odhad nemovitostí. K řádné realizaci zástavního práva uvedl žalo