16 C 202/2021-80 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Návrhem doručeným soudu dne 23. 3. 2021 se žalobkyně na žalovaném domáhá zaplacení částky 89 024 Kč s příslušenstvím z titulu smlouvy o nájmu, jejímž předmětem měl být pronájem bytové jednotky o velikosti 1+2 ve II. nadzemním podlaží domu [adresa], v části obce Jablonec nad Nisou. Žalobkyně tvrdí následující: Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2023. Žalovaný byl povinen platit měsíční nájemné ve výši 7 500 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 668 Kč měsíčně, to vše do 20. dne každého kalendářního měsíce. Žalovaný však neuhradil nájemné ve výši 7 500 Kč měsíčně za měsíce říjen 2020 až srpen 2021 (tj. za toto období částku 82 500 Kč), vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 1 180 Kč a zálohy za služby spojené s užíváním bytu ve výši 668 Kč měsíčně za měsíce leden až srpen 2021 (tj. za toto období částku 5 344 Kč). Celkem tak žalovaný dluží žalobkyni 89 024 Kč. Žalovaný na úhradu dluhu neuhradil ničeho, a to ani poté, co k tomu byl vyzván písemnými upomínkami ze dne 21. 1. 2021 a 12. 3. 2021 a předžalobní výzou. Žalobkyně požaduje úrok z prodlení v zákonné výši z dlužných částek. K námitce započtení, vznesené žalovaným, žalobkyně uvedla, že je normální, že nájemce si zámek vyměňuje sám, pronajímatel ani nemůže mít klíče. Žalobkyně předala zámek funkční, pokud se například rozbije, výměna zámku je běžně věcí nájemce. Nehledě na to, že i pokud by měl výměnu hradit pronajímatel, musel by ho nájemce předem informovat o její potřebě, aby pronajímatel mohl vybrat, jak věc opraví za přiměřenou cenu. [příjmení] 3 500 Kč za výměnu zámku není obvyklá. Žalobkyně navrhla, aby soud k námitce jako k nedůvodné nepřihlížel. 2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil následovně: Žalovaný žalobu považuje za nesrozumitelnou a nesprávnou. Důvodem je fakt, že žalobkyně uplatňuje žalobou mj. nárok na zaplacení záloh na služby. Žalovaný uvedl, že je mu známa judikatura, dle níž zálohy na služby jsou nezralým nárokem, který nelze uplatňovat žalobou. Žalovaný dále namítl započtení svého dluhu vůči své pohledávce za žalobkyní ve výši 6 016 Kč. Žalovaný uvedl, že jeho pohledávka představuje nárok na náhradu nákladů vynaložených na dvě opravy zámků na vchodových dveřích do bytu. Dále žalovaný uvedl, že je nepopiratelné, že dluh existuje, a že souhlasí se žalobkyní, že je třeba celou situaci řešit. Uznává rovněž výši dluhu, kromě částky, kterou navrhuje k započtení. 3. K projednání věci soud nařídil jednání. Soud provedl důkazy některými listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení (ustanovení § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“). Provedení dalších navržených důkazů soud zamítl (viz níže). <i>Po provedeném dokazování má soud za prokázány následující skutečnosti:</i> 4. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu, a dohodli se na placení nájemného ve výši 7 500 Kč měsíčně a záloh na služby ve výši 668 Kč měsíčně (soud vzal za svá skutková zjištění nesporná tvrzení účastníků podle 120 odst. 3 o. s. ř.). 5. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům [adresa], objekt bydlení, v části obce Jablonec nad Nisou, na adrese [adresa]. 6. Ze smlouvy o nájmu bytu na dobu určitou ze dne 30. 4. 2020 soud zjistil, že účastníci této smlouvy se dohodli na pronájmu bytové jednotky o velikosti 1+2 ve II. nadzemním podlaží domu [adresa]. Nájem bytu byl sjednán na dobu určitou od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2023. Z čl. III. nájemní smlouvy soud zjistil, že žalovaný byl povinen hradit měsíční nájemné ve výši 7 500 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 668 Kč měsíčně, a to vždy k 20. dni kalendářního měsíce. V čl. IV smlouvy je uvedeno, že složená jistota ve výši 15 000 Kč je vratná po skončení nájemního vztahu, pronajímatel si započte, co mu nájemce případně dluží z nájemného a ostatních plateb za služby. 7. Z rekapitulace [celé jméno žalovaného] soud zjistil, že žalovaný neuhradil nájemné za měsíce říjen 2020 až srpen 2021 celkem ve výši 85 500 Kč a zálohy na služby za měsíc leden 2021 až srpen 2021 ve výši 5 344 Kč. Žalovaný ostatně sám uznal, že uvedené částky dluží. 8. Z faktury [číslo] ze dne 23. 2. 2021 soud zjistil, že žalobkyně vyúčtovala žalovanému služby za zúčtovací období 2020 ve výši 1 180 Kč. 9. Žalovaný učinil nesporným, že vyúčtování obdržel, i když na rozdíl od žalobkyně žalovaný tvrdí, že je obdržel až 31. 5. 2021, že v únoru 2021 ve schránce nebylo. 10. Z oznámení o vzájemném zápočtu závazků a pohledávek ze dne 21. 1. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyně započítala na dlužné nájemné a zálohy za služby za měsíce červen a červenec 2020 jistotu ve výši 15 000 Kč. 11. Z upomínky k zaplacení dlužného nájemného včetně souvisejících služeb a záloh ze dne 21. 1. 2021 a upozornění na skončení nájmu výpovědí z nájmu a výzvy k vyklizení bytu ze dne 12. 3. 2021 soud zjistil, že žalobkyně a následně zástupce žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě dlužné částky. Žalovaný na dlužnou částku ničeho neuhradil. 12. Důkazy k prokázání tvrzení žalovaného o opravě zámků soud neprováděl, neboť soud dospěl k závěru, že žalovaný nemá žádnou pohledávku za žalobkyní, když náklady na opravu zámků je povinen hradit sám (viz dále v odůvodnění tohoto rozsudku). <i>Soud má za prokázaný následující skutkový stav:</i> 13. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou, dohodli se na placení nájemného ve výši 7 500 Kč měsíčně a záloh na služby ve výši 668 Kč měsíčně. Žalovaný nehradil nájemné za měsíce říjen 2020 až srpen 2021 a zálohy za služby spojené s užíváním bytu za měsíce leden 2021 až srpen 2021. Za zúčtovací období roku 2020 vyúčtovala žalobkyně žalovanému služby tak, že žalobce měl uhradit nedoplatek ve výši 1 180 Kč. Vyúčtování bylo žalovanému doručeno. Žalovaný dlužné částky neuhradil. <i>Soud ve věci aplikoval zejména následující ustanovení právních předpisů:</i> 14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 15. Podle § 2251 odst. 1 věty druhé o. z. společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně. 16. Podle § 2257 o. z. nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. 17. Podle § 4 písm. b) nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, se za drobné opravy považují mj. opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, (…) výměny zámků, (…). 18. Podle § 1970 o. z. může po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. <i>Po právní stránce soud věc posoudil následovně:</i> 19. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu, žalovaný nehradil sjednané nájemné za měsíce říjen 2020 až srpen 2021 a sjednané zálohy za služby spojené s užíváním bytu za měsíce leden až srpen 2021. Žalovaný ostatně sám uznává, že uvedené částky nehradil. 20. Žalobkyně žalovanému doručila vyúčtování záloh za rok 2020 (nejpozději dne 31. 5. 2021), vyúčtovaný nedoplatek je tedy v době rozhodování soudu splatný (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty). 21. Žalovaný je proto povinen uhradit žalobkyni částku 82 500 Kč jako dlužné nájemné, částku 5 344 Kč jako dlužné zálohy za služby a částku 1 180 Kč jako dlužný nedoplatek za vyúčtování služeb za rok 2020. 22. Námitce započtení žalovaného ohledně částky 6 016 Kč soud nevyhověl. Žalovaný tvrdí, že má vůči žalobkyni splatnou pohledávku ve výši 6 016 Kč, neboť musel v bytě dvakrát vyměňovat zámky. Výměna zámků však spadá mezi drobné opravy související s užíváním bytu, které v bytě provádí (a hradí) nájemce (srov. § 2257 o. z. a § 4 písm. b/ nařízení vlády č. 308/2015 Sb.), oprava zámku je v nařízení vlády výslovně uvedena. Ustanovení § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (na které odkazoval žalovaný) se týká pouze oprav, které nejsou uvedeny v § 4 nařízení - limit 1 000 Kč na jednu opravu se proto na opravy zámků nepoužije. 23. Neobstojí ani námitka žalovaného, že zálohy na služby jsou nezralým nárokem, který žalovat nelze. Žalobkyně (po změně žaloby) požaduje zálohy za služby pouze za rok 2021, ty ještě neměla povinnost žalovanému vyúčtovat, neboť zúčtovací období ještě neskončilo (§ 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prosto